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步步收緊的『限貸令』不斷加碼施壓,購房難度直線上昇,置業成本持續走高,市場抵抗力正在下降,投資者全面住手,改善型置業者潛伏觀望,11月市場在2個月的『限貸』持續作用下,出現消化不良反應,在再次加息預期下,上海樓市的這個年末過的有點難。
量價齊跌標榜限貸成效
政府重拳出擊的『限貸令』已收到明顯的效果。
據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示:自10月初的成交高峰後,本市商品住宅市場已連續5周呈下滑趨勢;上周全市商品住宅成交均價為20953元/平方米,環比前周再度下跌5%。同樣,根據數據顯示:上周(11月8日-11月14日)上海市商品房成交面積為24.4萬平方米,與前周相比也下跌4%,成交均價為19122元/平方米,環比前周小幅下挫1%;上周上海市商品住宅成交面積為15.9萬平方米,環比前周進一步下跌9%。
『這次打擊是全方面的。』華燕市場研究中心副經理張晴怡坦言。據悉,10月別墅供應面積為9.91萬平方米,較上月環比下降了45.32%,重新又恢復到『金九』前較低的供應水平。尤其是獨立別墅更出現『0』供應。與此相對應的10月別墅市場的成交面積為18.85萬平方米,環比下降了14.78%。『本月的別墅市場未能延續上月的放量,這與中央的二次調控有關。「9.29」中央調控政策、「10.7」上海地方細則的出臺,使得大部分開發商謹慎看待年底前的市場形勢,不敢貿然入市,所以供應量再度陷入低迷也在情理之中。』張晴怡如是分析。
而在經歷了『金九』的歷史性高位之後,10月份商鋪市場驟然降溫,供應量與成交量雙雙走低,環比分別下降了61.85%和39.57%,並且創下了近半年來的最低水平。從今年兩輪政策調控出臺後商鋪的表現可以看出,由於整體樓市的不景氣,導致了短期內商鋪市場的走低。
奉賢、閘北成降價重災區
房價下跌預期強烈,外環外項目的抗跌能力較弱已逐步顯現。
來自華燕市場研究中心的數據顯示:奉賢、閘北、浦東、寶山、嘉定成為11月上半月降幅排行榜的前五名。最為注意的是,奉賢區本月前2周成交面積為3673平方米,同比跌幅達到95.5%,而其餘四區55%-65%的降幅則相差不大。
究其原因,張晴怡稱之為『政策顯效滯後到了11月爆發,成交市場陷入了真正的低迷。』
『在『限購令』下,真正的剛需購房者買房成交周期拉長,觀望情緒加重。作為今年市場上最受剛需者青睞的兩大區域——寶山和嘉定,或多或少會受市場濃厚的觀望氣氛所累。』張晴怡補充到:『除了政策的原因外,從供需角度考慮,「金九銀十」後,先前熱銷區域的可售房源已經很少,與此同時,開發商紛紛選擇「捂盤待售」,奉賢、閘北、嘉定區域在11月上半年月都呈現出零新增供應的局面,在缺乏有效供應的條件下,成交量必然會出現一定程度的下降。而從價格角度來看:浦東新區的成交量下跌要歸根於其目前的售價過高,近兩月該區域成交價格已突破28000元/平方米,無論是自住還是投資,都存在一定風險。』
開發商普降預期延遲開盤
樓市處在降溫階段,『限購令』等政策對投資和外地購買力設置了購房套數的門檻,中低端住宅的購房者由於對貸款依賴較大,受政策影響也較大。一切的一切也使得開發商一改往日信心滿滿的模樣。
11月12日,一直呼吁開發商『從了』的華遠集團總裁任志強在自己最新著作《任你評說》新書發布會上表示:限購令是『讓房地產市場回到計劃經濟,不可能讓房價降下來』。而對最新出臺的加息、限貸政策,任志強卻大加贊賞:『比限購令好!』,『貨幣總量的失控是通脹的罪魁禍首。只能用貨幣政策的調整來解除病毒』。
而現實也正如任志強所預料的那樣,據搜房網數據監控中心統計,10月份上海住宅(包括別墅)已確定開盤項目60個,同比2009年10月97個的最終開盤量下降38%,今年10月延遲開盤項目則達49個之多,二次調控的降臨導致部分開發商『銀十』開盤計劃再次告吹。
另據搜房網數據監控中心統計,2010年11、12月份預計開盤量為90個,其中包括住宅項目(包括別墅)76個,同比2009年11、12月共計164個最終開盤量減少了74個,跌幅高達55%。而且其中超過9成尚未確定開盤時間,多數樓盤『預計11月開盤』或『預計年底開盤』,還有不少樓盤不能確定具體的開盤節點,只是表態『預計在2010年內開盤』。房源價格方面,也有7成以上的樓盤表示待定。
搜房網數據監控中心分析師認為,11、12月開盤情況不甚明朗,主要由於『新政組合拳』打擊力度越來越大,市場購買力的急劇萎縮,以及『退房潮』湧現,讓開發商選擇開盤時間變得更加謹慎。
151個樓盤讓價給力
另一個值得關注的現象是,4月新政後促銷樓盤連漲6月,二次調控後優惠更強勁。
據搜房網數據監控中心統計,11月上海打折優惠樓盤(包括別墅)將達151個,其中外環外87盤,中、內環間30盤,上海周邊34盤。4月新政後,促銷樓盤數量已連續6個月呈增長態勢,隨著9月29日二次調控的降臨,11月優惠樓盤再次增長6%,一些開發商為了搶佔目前受限的市場份額,推出了更加強勁的樓盤優惠措施。如象嶼都城在售128平米三房,88、92的『2+1』房,購房有8.8折優惠,晶鼎在售復式,每個周末推出2套特價房,總價100萬/套。此外,滬上一些著名樓盤,如金地天御、中信虹港名庭等新開樓盤均價也均低於之前的市場預估價。
『樓市成交的低迷讓開發商不得不面對現狀。』業內人士認為,眼下開發商或直白或羞答答地承認了形勢逼人。開發商要經歷一個降價的過程,在"限貸令"等一系列的高壓之下必須做出這樣的選擇,不論是明降還是暗降。
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