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『限地價、競政策性住房面積』,北京新近拍賣的一塊居住項目用地,設置價格高限,不再比誰出價更高,而看誰配建的保障房面積多。
在商品房用地出讓過程中,加入更多的民生考量,嚴格控制地價,吸引開發商參與保障房建設,上海、深圳等一線城市也在進行類似探索。
值得提醒的是,在二、三線城市地價漲幅壓力越來越大的情況下,多數地方並未開始相應的土地出讓改革。
北京:不再『價高者得』日前,北京市順義張鎮建築規模達117979平方米的居住項目用地(土地面積8公頃)經3家企業多輪競價,達到價格高限後,北京天正華特房地產開發有限公司最終以1.6億元及配建1.56萬平方米租賃房競得該宗地。這標志著,北京全新的土地出讓方式『限地價、競政策性住房面積』終於實現。
去年以來,高價地頻出,今年4月,北京市提出將試點『限房價、競地價』及『限地價、競政策性住房面積』土地競買方式。改進過去『價高者得』的掛牌出讓方式,將更多采用『綜合條件最優者得』的綜合評標方式。
據了解,這一土地出讓方式的核心是設定合理土地上限價格,當競買報價達到上限時,不再接受更高報價,轉為通過現場投報配建租賃房面積的方式確定競得人。開發商承諾的政策性住房面積、未來商品住房銷售價格等因素,作為重要評標條件加以考量。
據有關部門統計,2009年全國商品房用地出讓交易中,采用招標方式佔2%,根據『價高者得』原則確定買家的出讓方式——拍賣和掛牌,分別佔交易地塊總數18%和80%。
中國土地勘測規劃院地價所所長趙松說,『采用該種出讓方式一方面可有效抑制地價快速上漲,另一方面,還可增加政策性住房供應量。從這個意義上講,是個好事。』
他認為,這種出讓方式,直接控制了居住用地的價格,增強了土地參與宏觀調控的靈活性。以往不設定價格上限的情況下,如果幾家企業都看重某地塊,輪番競價很容易制造出高價地。
一線城市:嚴格控制地價在商品房用地出讓中,注入民生考量因素,探索者並非北京一地。同屬一線城市的上海、深圳等地也在積極嘗試。
為了平抑越來越高的地價,並借以穩定房價,今年4月底,上海近年來首幅以純招標形式出讓的莘莊鎮一地塊開標,投標金額僅佔評標環節30%的分量。在業內看來,上海重拾土地招標出讓,意味著地價不再是能否競得地塊的決定性因素。
日前,深圳有關部門負責人也表示,今後將全面采用『定房價、競地價』或『定地價、競房價』等方式,引入代建制、『交鑰匙』等建設模式,吸引有實力的開發商參與保障性住房建設。
『一些城市探索土地出讓制度的完善體現了政府的調控意志,通過各種手段控制地價,都是為了達到抑制地價急速上昇的目的。』趙松說。
國土資源部有關部門負責人表示,國土部會及時總結北京等試點城市的經驗,針對新問題靈活調整。
土地拍賣不再以價高者得,這對抑制地價過快上漲具有一定的積極作用,對適當降低房價上漲的預期可能產生比較好的效果。
業內一些人士也擔心,這種方式本身存在較大的行政操作空間、灰色交易空間,可能會導致土地出讓中出現一定程度的不公平現象。 『下一步,要研究如何增加透明度、程序設置的公平性以及如何加強監督,切實防止暗箱操作,預防腐敗的發生。』趙松說。
『其實,影響地價的因素很多,土地供應方式只是其中之一。土地供應的總量、結構、布局、時序,都會對土地價格產生一定影響。』中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明說,當前的住房制度改革,從過度的市場化向保障民生轉變,明確了住房的居住屬性,把有限的土地和住房資源用在民生保障上,不僅是中央的方針,也成了一些大城市長遠發展戰略的一部分。
二、三線城市:問題不容忽視一線城市土地出讓方式改革悄然進行,然而據記者了解,絕大多數二、三線城市並未加入該改革隊伍之列。
中國土地勘測規劃院今年三季度的監測報告表明,城市間居住地價呈現層次性差異,一線城市地價增幅持續回落,部分二、三線城市上漲明顯。
報告顯示,三季度,全國105個主要監測城市綜合地價環比、同比增速加快、放緩的城市約各佔一半。就居住地價而言,三季度,約有1/3監測城市居住地價環比增速較上季度有所放緩,約一半監測城市的居住地價同比增速放緩。同期,石家莊、昆明、南寧、長春、保定等二、三線城市居住用地價格環比增幅均較二季度有明顯上昇。
隨著一線城市房價和地價越來越高,開發商的拿地成本和難度都在不斷上昇。從這兩年監測數據看,去年年底以來,二、三線城市的地價就在不斷上昇。
趙松認為,在一線城市調控的重壓下,部分投資可能轉向二、三線城市,給這些城市的地價帶來壓力。地方政府和有關部門要密切注意這種變化,改革土地出讓方式,強化民生考量,增加保障房供應,穩定市場房價,真正把中央的調控政策落到實處。
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