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浙江在線11月30日訊
『我自家的陽臺,我就是要封閉,怎麼就不成?』面對物業管理公司及鄰居的責難,普陀濱海星城小區的業主陸某就是不願改正。近日,普陀法院一審判決該業主將陽臺恢復原狀
起因:防盜需要擅封開放式陽臺因為感覺所居住的小區地處城鄉接合部,治安環境相對不好,今年8月,普陀濱海星城小區業主陸某,以原房屋設計的南陽臺存在諸多安全隱患為由,把自家的陽臺封了起來,最終陸某被物業管理公司告上了法庭。
物業管理公司在訴狀中稱,當初小區業主分別與物業管理公司簽訂了管理合同,雙方約定『不得自行封閉陽臺』。在這位業主封閉陽臺並將南窗戶改成進出門後,物業公司覺得此舉對相鄰的業主造成了安全隱患。
該物業公司認為,陸某在裝修期間違背了相關協議,擅自封閉了濱海星城A7幢某室的南陽臺,並將南窗戶改成進出門,對房屋結構與房屋外觀美觀造成了一定影響。在其裝修期間,物業公司對被告所請的施工人員進行過勸阻。事後,也通過有關方面要求被告撤除封閉陽臺,恢復為窗,但陸某均未予理睬。
判決:違反管理規約應立即恢復原狀經過普陀區法院審理查明,2007年7月5日,原告與濱海星城房地產開發商舟山浩耀置業有限公司簽訂了一份『濱海星城前期物業管理服務合同』,約定由原告對濱海星城住宅小區進行前期物業管理。
而被告陸某在購房時也與建設單位舟山浩耀置業有限公司簽訂了『臨時管理規約』,其中對房屋裝修時,不得擅自改變房屋結構和外貌包括外牆、陽臺等都進行了詳細的規定。2010年該小區交房時,原、被告也簽訂了《裝飾裝修管理協議》,雙方約定:被告不得改變房屋外立面、住宅不得擅自封閉陽臺。
法院經審理後認為,被告陸某與建設單位以及物業管理公司簽訂的相關規約和協議,對其具有法律約束力。現在陸某在裝修時擅自封閉南陽臺,並將南窗戶改成進出門,這是一種違反管理規約的行為。普陀法院一審判決被告陸某拆除封閉的陽臺,恢復為窗戶。
反思:能否封陽臺涉及物權概念據介紹,目前隨著房地產業的迅速發展,物業管理企業與業主因收費、服務質量等產生的訴訟糾紛不斷增多。而陽臺能否自行封閉也成為市民關注的熱點問題,對此,記者采訪了普陀區法院的相關辦案法官。
辦案法官認為,陽臺能否封閉類案件涉及到一個新的物權概念,那就是建築物區分所有權,而這項權利包含了物權法的自益權和共益權兩部分。自益權就是業主對建築物六圍(四壁加地板、天花板)內空間的自由、合理的利用權,而共益權則是包括陽臺在內的六圍之外的建築部分,由全體業主共享的權利。『結合本案,從形式上講,被告封閉陽臺的行為妨害了原告正常的物業管理、服務,也可以說是侵犯了原告的合同債權,但實質上是被告的行為嚴重侵犯了同一建築物內全體業主的利益。』該法官對記者說,被告封閉陽臺的行為,看起來是發生在自己建築物的區域之內,是在行使自己的自益權,但是這種行為恰恰又引發另外一個結果,這種封閉行為導致建築物外觀美觀度的下降,而有關建築物的外觀屬於業主的共益權,並不允許單個業主擅自處分。
所以從現行法律的規定來看,陽臺、外壁面、走廊等共用部分的利用受共益權的支配,如果有了體現共益權的管理規約,約定了陽臺不得封閉的,業主就不能擅自封閉。舟山日報
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