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浙江在線12月06日訊
訂立了房屋買賣合同、交了意向金,但沒有馬上辦理過戶手續,結果因為房價上漲快,房東又以更高的價格將房子賣給了別人。購房者邵某就經歷了這樣的懊惱事,一怒之下將房東告上法庭。然而,由於未及時向法院申請對該套房產進行財產保全,最後官司是贏了,房子仍沒買到。
案情還原2009年6月,王某與邵某簽訂了房屋買賣合同,王某名下位於海曙區的一處房產以85萬元的價格出售給邵某,邵某向王某支付了5萬元定金,雙方約定待邵某籌得全額房款後辦理過戶手續,最晚不超過簽訂合同之日起二十天。
在此過程中,房價快速上漲,王某的房產價格也節節攀昇。眼見該處房產的價格在短短半個月內上漲至110萬左右,即使雙倍返還定金,也還是有利可圖,王某開始後悔,便在邵某提出要求辦理過戶的時候明確表示不再履行合同。邵某堅決不同意,協商不成,邵某一紙訴狀將王某告上了法庭。
法院經審理查明事實後,依法作出判決:要求王某繼續履行合同,協助邵某辦理過戶手續。但在判決書尚未生效時,王某已偷偷將房產出售給了胡某,並辦理了過戶手續,胡某取得了房屋所有權。
由於邵某既未在訴前也未在訴訟過程中向法院申請對王某名下的該套房產進行財產保全,使得王某輕易將房屋產權轉移,生效判決幾無執行的可能。最後邵某不得不自認倒霉。
案情分析生效的判決書在此案中不能得到執行,最關鍵的原因在於邵某未向法院申請財產保全。
《中華人民共和國民事訴訟法》第92條第1款規定:『人民法院對於可能因當事人一方的行為或者其他原因,使判決不能執行或者難以執行的案件,可以根據對方當事人的申請,作出財產保全的裁定。』
『邵某如果在訴前或訴中申請了財產保全,法院會依法作出查封房產的決定,並由房產管理部門協助辦理查封手續,該套房產的轉移手續將被限制。』寧波市海泰律師事務所律師熊保華分析說,在我國,房屋所有權的取得與轉移已登記生效,房屋過戶給善意第三人後,原買房人就不可能取得該房屋的所有權了,即使已交納購房定金或全部房款,也只能追究賣房人的合同違約責任。
風險提醒邵某遭遇的就是業內所稱的『一房多賣』。筆者從寧波市多家大型房產中介機構了解到,近年來,由於房地產市場持續火爆,房價上漲較快,二手房買賣過程中經常會出現賣家收了定金又『跑單』的情況。『有的是為了更多收益,有的乾脆變卦不賣了。』一位資深經濟人說,更糟的情況是買賣雙方在沒有正規第三方協助的情況下私人交易,『賣家收了好幾戶買家的定金之後就消失了。』
寧波市已全面實行商品房備案制度,並在市建委開發的中國寧波住宅與房地產網上推出了『商品房備案合同驗證』功能,方便市民查詢,因此『一房多賣』現象在商品房銷售中已較少發生,但二手房交易領域仍大量存在。對此,市房產交易中心提醒:購房者應注意從兩個方面加強自我保護,一是買房要盡量找信譽好的中介公司及經濟人,簽訂合同時,要求中介公司代為保管賣房人的房屋產權證原證;在房產交易過程中,一旦發生糾紛,利益受損方應及時向法院申請財產保全。通過法院向房屋登記機構辦理查封手續,方能有效限制被查封房產的轉移。
據悉,市建委已布置了存量房買賣合同網簽系統,目前該系統已進入測試階段。一旦實施了存量房買賣合同網簽,對於一房多賣以及不規范的房屋中介行為將起到很好的防范作用。
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