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“市場結構”是房價之外解讀樓市的一個重要視角。數輪調控之下,今年保障房、中小套型普通商品房的供地、投資和供應都正在加速,長久困擾樓市的“結構失衡”“單腿跳”的問題顯露改善跡象,“兩條腿走路”的格局有望加快形成。但另一方面,多年積累的問題無法在短期內徹底解決,一些制度、政策也有待進一步完善。樓市“結構調整”的進程必須加快推進下去,房地產業傳統發展模式也有待加快轉變。
調控下樓市“失衡”問題有所緩解
今年幾輪樓市調控,“增加供應”和“調節需求”雙管齊下,“市場”和“保障”兩頭髮力。樓市在價格受控的同時,市場結構也在發生變化。
比如,土地供應方面,國土部今年保障性住房計劃供地2.45萬公頃,較上年實際出讓面積大幅增長123%;棚改房用地計劃3.66萬公頃、中小套型商品房用地8.04萬公頃,三項合計佔住宅用地總量的76.6%。據記者瞭解,上海等不少重點城市今年都有望超額完成全年任務。
建設方面,住建部數據顯示,截至10月底,全國城鎮保障性住房與棚戶區改造已經開工520萬套,佔年度開工計劃580萬套的90%,年底前將全部開工。一些熱點省市在11月底已完成全年保障房開工任務。這是歷年來保障房建設的年度最大規模,明年的保障房供應,增幅可期。
投資方面,國家統計局數據顯示,1-11月,全國房地產開發投資42697億元,同比增長36.5%,不但沒有像一些人士擔心的那樣在調控之下發生萎縮,反而創下近年來同期的最高水平。其中一個原因是保障房建設的加快,爲房地產開發投資“高位不落”作了“重要貢獻”。
中金公司相關報告中稱,今年580萬套保障房與120萬套農村危房改造的計劃,在合理設定的套內面積、建築成本之下,共需新增投資4356億元;此外,假設保障房項目將擠佔10%的商品房供地面積,計算得出將被擠佔的商品住房投資爲864億元。由此,保障房項目對今年的房地產開發投資將貢獻近3500億元的淨增量與9.6%的增幅。“只要保障房建設能‘頂上去’,整個房地產開發投資就有望穩住。”中國指數研究院副院長陳晟說。
結構之變呼喚政策完善
不過,保障房並非“瓜熟”自然“蒂落”。記者採訪獲知,有些地方儘管經適房價格不到市價一半,但部分困難家庭依然無力承受;有些居民湊夠了首付,銀行卻不願意給予貸款。這類有些出乎意料的結果,使有關部門不得不調整政策,將部分經適房改售爲租,以便讓困難人羣消費得起。
業內人士指出,必須要因地制宜調整保障房的“品種結構”,並作出相應的政策設計。住建部政策研究中心房地產業處處長文林峯說,大城市房價“絕對值”較高,即使下跌兩三成,工薪階層依然很難負擔,所以這些城市可通過公租房解決居民住房問題。而中小城市房價水平相對不高,城市政府財力也有限,可組織建設一些經適房。
住建部等七部門今年6月聯合制定發佈的《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》備受關注,面向規模龐大的“夾心層”的住房保障政策自此“破冰”。目前,關於公租房的建設、融資、管理等辦法也陸續出臺。隨着操作中問題的不斷被發現,政策的設計、配套也將經受考驗。
在商品房領域,相關政策也有待完善。比如,中小套型普通商品房價格屬中低端,多滿足自住需求,但易居房地產研究院提供的數據顯示,從2009年第四季度至2010年第三季度,國內主要城市中低檔住宅成交比例呈總體萎縮態勢和調控“劍指”的高檔住宅相似。由此可見,此輪調控在打擊投資投機購房需求的同時,對自住低端需求也帶來一定程度的“誤傷”。
文林峯認爲,樓市調控一方面應加大力度抑制投機投資需求,另一方面應鼓勵家庭通過自身努力解決住房問題,這就需要相應的扶持政策,其中稅收和利率政策作用最爲顯著。
房地產業傳統發展模式有待轉變
住建部確定明年將開工建設保障性住房、改造各類棚戶區住房1000萬套。一些熱點城市未來幾年供應的住房中有六七成爲保障性住房、政策性住房。可以預計,樓市供應格局將經歷深刻變化,但樓市“結構失衡”的沉痾遠非朝夕之間能夠化解。轉變房地產業發展模式,當是今後政策調控和產業發展的方向之一。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成用“五輕五重”來概括這十多年來國內房地產業的發展特點:重增長而輕民生、重市場而輕保障、重投資而輕消費、重售賣而輕租賃、重高檔而輕普通。這種發展模式空間將會越來越小,房地產業“轉方式”勢在必行。
尹伯成認爲,未來房地產業必須更加兼顧經濟發展和民生問題,實現“保障”和“市場”“兩條腿走路”。此外,在運作方式上,應更注重“存量房”調控,“而不能一味強調建新房”;在需求結構上,應將投資購房需求嚴格控制在一定比例,鼓勵理性的自住購房;在供給結構上,要大中小套型並舉、高中低檔次並重,眼下尤其應該大力建設中小套型普通住房。
上海世界觀察研究院理事長、曾擔任過大型房企總裁的陳偉恕日前在復旦大學經濟學院舉辦的一次論壇上表示,房地產企業多年來形成了“高歌猛進”的發展定勢,片面地追求速度、規模和暴利,這是競爭使然,但越來越有侷限性;未來的市場必須要細分,在不同領域應該成長出不同特色的房地產企業。