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天津北方網訊:當前,一線城市房地產調控政策執行趨嚴趨緊,大批一線房地產開發企業資金較為充裕,把二、三線城市當作主戰場。同時,部分二線城市房價高漲難抑,呈現『一線化』的發展勢頭。1月26日,國務院常務會議出臺了繼續加碼調控的『新國八條』政策;從1月28日起,房產稅正式在上海、重慶兩市試點。業內人士及專家指出,2011年樓市調控大戲已然開幕,成效令人期待。據新華社電
調控政策趨嚴趨緊
一線房企向二、三線城市轉移
繼萬科、華潤、萬達之後,二線城市福州在2010年迎來了保利這家一線開發商,保利一進福州就以33.4億元拿下了約320畝地塊,讓人感受到一線品牌開發商的實力。今年上半年,保利在福州的開發項目將正式亮相。
其實,一線房企蜂擁進入二、三線城市早些年就已顯露端倪。據中原地產統計,2009年,10大標杆房地產開發企業在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米,在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米,二、三線城市佔土地儲備比重高達80%,大有『得二、三線城市者得天下』之勢。2010年,這10大標杆房地產開發商拿地耗資近3000億元,其中二、三線城市儼然成了主戰場,地塊面積逾1.44億平方米。
業內人士分析,中央政府持續出臺調控政策使一線城市土地供應進一步受限,金融部門的貸款緊縮,房地產業門檻抬高,開發商特別是一線房企紛紛向二、三線城市轉移;國家有關部委已明確發展中小城市的規劃步驟,城市化、工業化進程將提速,為整個房地產業帶來新的契機和發展空間。
近年來,隨著各地高鐵建設步伐的加快,戶籍改革的推進,外加二、三線城市急切的城鎮化需求,原本已布局二、三線城市的開發商更是加快了這一進程。
福州大學房地產研究所所長王阿忠指出,全國有2000多個中小城市,佔全國人口約70%的城鎮人口,對開發商而言意味著更廣闊的市場機會。目前,我國城市化率接近50%,並且每年以1%-1.5%的速度在遞增,每年有2000萬的農民變成城鎮居民,相當於每年要建一座上海那樣的大城市來吸納這些人口。
房企投資快速昇溫
二、三線城市房價持續『高熱』
2010年,房地產市場調控層出不窮,信貸收緊、限購令、加息等等,市場的量價變化波瀾起伏,但是仍有許多二、三線城市房價不降反漲,昇勢逼人,並呈現向一線城市看齊的趨勢。
作為二線城市的福州、廈門均為全國40個房價重點監控城市之一,這兩個城市的商品住宅銷售均價每平方米現仍高居1萬元以上。據福建省住房和城鄉建設廳公布的數據資料顯示,2010年12月底,福州商品住宅均價達到了每平方米10630元,廈門島內則高達16000多元,價位直逼一線城市。
目前,處於三線城市的一些沿海縣市房價也出現較大漲幅。以福建省為例,晉江、福清、長樂、南安等一批經濟較發達的縣級城市房價漲速較快,有的縣級市城中心房價甚至從每平方米兩三千元『瘋漲』至1萬元。記者從福建三盛地產集團了解到,2008年以來,該集團在南安市分期開發的一個房地產項目,銷售均價從最初每平方米1800元,漲到了現在的7000元左右。
二、三線城市房價持續高熱,主要原因之一就是房地產開發企業投資快速昇溫。福建是一個典型的以二、三線城市居多的省份,據福建省住房和城鄉建設廳介紹,全省房地產在2010年完成投資1818億元,排在全國第二位;商品房銷售面積達2748萬平方米,房地產交易總額(含存量房交易)達到2261億元,創下歷史新高。
破解購房難題
成效挑戰並存
26日,國務院常務會議研究部署進一步做好房地產市場調控工作,出臺了包括首次提出各城市要合理確定新建住房的價格控制目標,並再次提高信貸門檻,加大對投資、投機性購房的抑制等『新國八條』政策。業內人士及有關專家期待,新一輪房地產調控能破解購房難題。
業內人士預測,『新國八條』的出臺將再掀房地產調控高潮。浙江大學金融系副教授景乃權告訴記者,『新國八條』是在2009年年底到2010年房地產調控政策執行效果的基礎上推出的,從八項措施內容來看,其政策組合性更強、房價調控目標更明確、抑制炒房力度更大,加上此前不久推出1000萬套保障房計劃任務,各級政府在新一輪房地產市場調控中一定會取得更大成效。
業內人士還指出,2011年,房地產市場調控或許將面臨更大的挑戰。『房地產調控不是房地產行業本身的問題,在復雜的國內外經濟形勢下,房地產市場出現的問題已經成為經濟社會發展過程中多重矛盾交叉重合的節點。』北京大學房地產研究所所長陳國強表示,我國房地產調控所要解決的,不僅僅是居民居住的問題,還需理順產業結構、資金流向、金融信貸等一系列問題。
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部分銀行開始執行
二套房貸首付六成
1月26日,國務院辦公廳發布『關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知』,通知繼續強化差別化信貸政策,對貸款購買第二套住房的家庭,首付款比例不低於60%,人民銀行各地分支機構還可根據當地政府新房價格控制目標和政策要求,在國家統一信貸政策的基礎上,提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。昨日采訪中了解到,本市部分銀行二套房貸首付標准已提至六成。
多銀行未接調整通知
建行天津市分行住房金融與個人信貸部相關人士表示:『目前我們還沒接到總行通知,二套房的按揭貸款依舊是首付50%。』農行天津市分行辦公室相關人士也表示,暫時按老政策執行,接到通知後就會執行新政策。此外,天津銀行也依舊執行老政策。
中行和平支行個貸部門人員表示:『還沒有接到相關通知,原則上可按五成首付執行,但是按此提交申請恐怕很難批准,還需補充首付,因此不如直接按新政策來申請。』
已執行銀行細則不同
興業銀行天津市分行個貸部門人士表示,已執行首付六成新規。『對已申請但未放款的客戶,以該行和客戶的貸款合同簽訂時間為准,時間在政策出臺前按舊政策執行,在政策出臺後按新政策執行。』
工行河西支行個貸部門工作人員表示,現已執行新貸款政策。對已申請貸款的客戶,按其審批日為時間點來判斷是否按新政策執行,『貸款已批下就按舊政策;還未被批准的則不好說,要去問貸款支行或客戶經理。』
浦發銀行也已執行了新政策,已申請貸款但尚未被批准的客戶,具體情況需向客戶經理諮詢。
首付漲月供隨之減少
記者了解到,辦理二套房貸的多是改善型需求,房屋面積相對大些,以一套建築面積120平方米,單價為15000元/平方米的房屋為例,其總價款為180萬元,如首付五成,需支付90萬元,上昇至六成後需108萬元,多出18萬元。
值得一提的是,首付比例提高後,在貸款期限不變的情況下,購房人的月供會相應減少,以上述貸款為例,首付五成,貸款90萬元,期限30年,利率按規定要在基准利率6.4%的基礎上上浮10%,也就是7.04%,按等額還款方式,月供為6011.92元,而首付六成後,貸款金額為72萬元,月供為4809.54元,減少1202.38元。(許佳)