春節前中央再發新『國八條』，從購房資格、交易稅費、加大保障性住房建設等多方面力控樓市，且收緊信貸口子，首套優惠取消、二套房首付增加，對京城樓市造成了由量變到質變的影響。數據統計顯示，新政出臺月餘，樓市住宅成交量大幅縮減。而不受政策限制的商住類項目則銷售火爆，成為購房新寵。

　　調控政策效力顯現

　　十大城市2月房價環比漲幅減半

　　有數據顯示，全國100個城市房價環比漲幅放緩，2月份僅上漲0.48%，十大主要城市房價漲幅也幾乎減半，廣州樓市更是出現『內冷外熱』局面。但不少開發商也表示，雖然房價上漲的幅度放緩，但短期還不會降價銷售。

　　18城市房價環比下跌

　　中國指數研究院最新提供的數據顯示，2011年2月份，全國100個重點監測的城市平均房價為8686元/平方米，環比1月份上漲了0.48%，其中，80個城市價格環比上漲，漲幅在1%之內的達到78個城市。北京、上海等十大城市平均價格為15737元/平方米，環比上漲0.48%。雖然總體房價繼續維持上漲，但漲幅大幅下降，部分城市樓價已經開始出現回調趨勢。1月份監測的100個城市房價環比漲幅為0.95%，幾乎是2月份漲幅的一倍。

　　值得注意的是，被監測的100個城市房價1月份全部上漲，但上月已經有18個城市的房價出現下跌。而且漲幅超過2%的城市在1月份有六個，2月份僅有兩個，而且最高漲幅也不及1月份。十大城市上月環比漲幅也遠遠低於1月份的0.89%。

　　業內人士表示，最近政策調控力度空前，限制了市場購買力，房價上漲已缺乏動力。

　　廣州樓市

　　『內冷外熱』

　　雖然廣州上月出臺的樓市調控顯得『溫和』，但各種因素疊加讓樓市成交很受傷，2月份廣州新房成交腰斬。業內分析認為，廣州一手住宅成交量預計將延續低迷，但短期內房價將維持在高位盤整。

　　網易房產根據陽光家緣實時網簽統計顯示，2月1日~2月28日，廣州市(十區二縣)網簽成交4200套，比上月的8867套大幅減少52.63%，同比則增長19%；網簽銷售面積為51.78萬平方米，環比上月的103.60萬平方米減少50.02%，同比上漲31%。『成交量減少是意料之中，首先是春節假期的影響，另外，開發商推盤速度放慢。同時，由於政策作用，部分購買力消失。』廣州某開發商銷售主管告訴記者。

　　價格方面，2月份廣州市(十區二縣)網簽成交均價約為12157元/平方米，環比上月微降0.56%。從區域成交情況來看，中心六區2月一手住宅均價20632元/平方米，環比下跌3.45%。而新四區與二縣市一手住宅均價則為9485元/平方米，環比漲幅達到13.54%。『中心城區受到調控影響比較明顯，高價盤成交減少，拉低了成交均價。相反，周邊地區確實因為中心城區的擠出效應而顯得火熱一些。』上述開發商人士稱。

　　房企對策

　　地產巨頭積極介入保障房和商業地產

　　面對樓市政策調控，包括萬科、保利在內的開發商巨頭紛紛開始轉型，要麼積極參與保障房市場，要麼向二、三線城市擴張，或者加碼商業地產布局。

　　保利地產剛剛公布的年報表示，2011年房地產市場將出現階段性波動。保利今年要積極拓展發展潛力突出的二、三線城市，逐步發展養老地產與旅游地產。

　　萬科加快商業地產布局的同時，也積極參與保障房建設。國八條出臺當天，萬科就用11.19億元拿下上海保障房項目用地。萬科董事長王石此前也通過微博表示，住建部公布了建1000萬套廉租房公租房指標，萬科將積極介入，預計2011年開工超200萬平方米。

　　新房成交量銳減近七成

　　據北京房地產交易管理網數據顯示，2月共成交商品住宅3535套，環比1月，成交套數下降69.4%、近七成，是歷次調控以來顯效最快、作用最大的一次，一舉將樓市成交量壓低到了近3年來的最低值。

　　亞豪機構副總任啟鑫分析，連續三輪的調控明確傳達給購房者從緊信號，嚴格的限購政策不僅限制了大量購房需求，也使得具備購房資格的消費者更慎重地做出購房決策，持幣待購者增多，直接導致2月成交量重挫。

　　目前房產稅已在上海、重慶正式試點征收，並有望在全國范圍內推行，令購房者的心態發生改變，置業關注的重點由購房數量轉移至物業的綜合品質，使得2月成交商品住宅中，中高端住宅佔比顯著增加。統計顯示，2月總價超過300萬的中高端住宅佔到了總成交量的26.2%，比1月高出了3個百分點。

　　二手房成交下降超六成

　　據北京房地產交易管理網數據顯示，2月份北京二手房住宅簽約量僅為8376套，環比1月份下降幅度達到了64.3%。這一成交量也創造了2009年1月7358套以後連續25個月來的最低成交量。而日均成交量更是不足300套。

　　北京中原分析認為，首先，限購等政策的影響，使得外地戶籍不足年限的購房者無法再買住宅。而其他疊加措施也已經使得之前樓市需求中，佔據一定比例的投資需求基本歸零。其次，二手房市場增加的營業稅全額，及即將出臺的修改最低指導價等政策增加了購房者的交易成本。第三，貸款成本增加。相比1月份，銀行信貸額度明顯緊縮，首套房基本從8.5折全面上調到基准利率。

　　目前來看，政策依然會接連出臺，北京落地的15條中部分政策還將細化，而處於兩會期間的3月份，政策面依然趨緊，所以成交量很可能再次下調到1萬套左右。

　　新增供應創歷史新低

　　據北京房地產交易管理網的數據顯示，自新『國八條』出臺以來，至今北京僅有5個住宅項目入市，創下了歷史新低。

　　數據顯示，新『國八條』出臺後的1月29日，頤泉家苑懷遠居項目獲得預售許可證，但僅有一套房子。2月北京僅有4個項目開盤。其中1個為首次開盤的純新盤，位於房山長陽的徜徉集；還有3個項目是老項目後期，分別是房山長陽的綠地新都會·國際花都、密雲長城環島的保利花園以及昌平小湯山的御湯山。這4個項目共新增供應1831套商品住宅，供應面積21.55萬平米，環比1月，供應套數減少44.1%。

　　任啟鑫分析，多重因素利空之下，大量需求被嚴重抑制，開盤推售的條件並不充分，不少項目的推盤計劃不得不延後，甚至擱置。2月的實際取證、推盤項目僅有4個，達到了有史以來的最低水平。這4個項目的戶型面積普遍偏大，除御湯山為別墅類型，供應的戶型是460-600平方米的獨棟別墅產品以外，其他3個普通住宅項目均以三居戶型為主力，套均供應面積都在100平方米左右。在購房套數成為了家庭購房資格的重要審核指標之後，舒適度較高、居住周期較長、空間規劃更合理的面積偏大的戶型受到了更多的關注和青睞，開發企業也相應地增加了此類房源的推盤力度。

　　-市場

　　商住盤成熱銷過渡產品

　　依據今年1月4日頒布的《關於加強已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關問題的通知》，商住類產品被叫停後，並未呈現明顯稀缺增值，但卻在新『國八條』以及京版細則頒布後轉瞬崛起。據亞豪機構統計數據顯示，自『京15條』出臺後的2月17日至28日，北京成交量最高的前15個項目中商住類型樓盤佔據了10席，共成交377套，相當於同期北京住宅成交總量的三成。

　　任啟鑫分析，隨著『京15條』對兩類購房成本的明確：一是以限購令為代表的購置成本，二是以增貸、加息、補稅為代表的支付成本的提高，讓很多購房者在考慮對現有住房進行昇級換代時顯得格外謹慎。目前購買商住產品的購房人看重的是可以不佔用限購配額和相對較低的支付成本，原本一直作為投資用途的商住房一躍成為中青年購房者過渡性產品，由此將會加快推動商住產品的消化速度。

　　租金出現較大幅度上漲

　　與買賣市場不同，租賃市場則在新『國八條』出臺後有了明顯昇溫。日前，記者走訪京城一些中介門店發現，租金相比年前普遍出現了較大程度的上浮。

　　以三元橋附近的房子為例，記者年前調查時普通的兩居室月租金在2800元—3000元，而現在中介表示，同樣的房子現在的月租金在3400元—3500元的居多，想找3000元的都很難。

　　而阜成門附近的三居室，一年前是3200元/月，現在房東要求漲到4500元/月。

　　對於租金上浮的原因，中介普遍表示，按照市場慣例，節後都是租房高峰期，租金都會上浮；另一方面，政策的出臺卡了一部分買房人，這個群體由購轉租。

　　中介工作人員告訴記者，細則出臺後，購房者驟減，但租房人很多，現在主要業務就偏向了租房。