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天津北方網訊:從3月1日開始,『津十條』正式落地實施,新政意在通過供需雙方同時調整,從而使得市場結構更加合理,供需矛盾得以緩解,從而遏制房價的過快上漲。不管是限購還是納稅年限要求,都是為了增加投資投機者的購買成本,限制其再次入市,從而增加存量房投入正常的市場供給。
現在新政已經實施十天了,記者走訪了幾家售樓處,雖然算不上門可羅雀,但曾經的火爆場景已經很難再看見了。可以看得出來,天津的樓市正在一點一點趨於冷靜,市場向理性方向發展。『津十條』的落地打亂了不少購房者的買房步伐,催生了觀望情緒,新政十日,我們分別從住宅、商業、二手房、租賃角度,全面看市場。
●住宅市場
以自住需求人群為主 稍顯冷清
連日來,住宅類產品售樓處有點冷清,其中以郊縣區域樓盤的表現最為明顯。『在這次調控中,城市外圍郊縣的樓盤受到影響應該最大。』中國指數研究院天津分院研究副總監鍾文輝說到,『一些遠郊的樓盤主要以有藍印戶口需求的外地客戶為主,新政中對於納稅年限的要求對這類客戶群影響很大。對於位於城市中心的樓盤來講,受到的壓力並不大,只要適當調整策略就應該能順利度過新政帶來的短時觀望狀態。』
根據中國指數研究院提供的數據,從2月28日到3月6日,天津商品房住宅市場共成交商品住宅2500套,成交面積26.20萬平方米,相比前一周回落56.53%,『在新政落地實施的前幾天,不少人抓住最後機會,其中寶坻、武清地區表現最為明顯,從2月23日到28日幾天日成交量均在900套左右,創出歷史新高,其中以有藍印戶口需求的客戶為主,3月1日過後,很大一部分外地客戶失去了購房機會,當然會對市場造成一定影響,暫時的冷清也是正常的。』
『現在客戶主要以剛性需求人群為主,新政對自住需求的客戶還是有利的。』新世界中國地產(天津)銷售部高級經理沈建霖說到,『作為非投資人群,他們有住房需求,所以仍是該買就買,新政更讓他們珍惜購房的機會,觀望情緒、市場低迷都是正常現象。』
新政中的限購要求讓很多人選房更加慎重,結合未來5-10年的居住需求精挑細選,所以一些優質的產品凸顯出了競爭力。華潤置地(天津)有限公司相關負責人介紹,他們的項目並未受到很大影響,客戶到訪量、成交情況都很穩定,主要是項目品質過硬,而且面向高端自住需求人群,只要住宅在各個方面能滿足他們的需求,成交也是自然而然的。
●商業市場
前景看好 目前來看利好不明顯
所謂的商業市場,嚴格來講應該是指公建項目產品,包括商鋪、寫字樓、酒店式公寓等等,購買這類產品不受到新政的影響,很多業內人士認為此次大規模的調控可能掀起商業地產的搶購熱潮。從目前市場來看,商業地產市場確實有昇溫的跡象,根據『中糧天津大悅城』項目相關負責人介紹,現大悅城整體招商工作已經過半,預計今年年底開業。作為天津市核心區域內業態豐富、商業體量龐大的城市綜合體項目,大悅城的招商展示接待中心剛對外開放,就吸引了大量客戶到訪垂詢,尚未開盤的住宅產品更是引起熱議。
不過大悅城項目從品牌、區位等方面優勢很明顯,銷售火爆也是預料之內,從整體商業市場來看,目前尚未發生客戶大規模轉向的情況,鍾文輝副總監說:『對天津而言,商業市場氛圍還不夠濃郁,而且人們的思維也不會這麼快轉向,市場、客戶都需要時間去培育。』
從去年開始,酒店式公寓就受到很大關注,『目前天津的酒店式公寓供應量比較大,雖然關注的客戶很多,不過銷售狀況仍然保持平穩。』保利(天津)房地產開發有限公司副總王希岩說,『酒店式公寓不受到限購政策的影響,不管在投資市場還是租賃市場都有很大優勢。不過此類產品需要與所在區域的屬性配合,需要濃郁的商業氛圍,而且項目本身的品質、品牌形象都對銷售有很大影響。』
縱觀現在各大開發商的戰略布局,綜合體項目遍地開花,單一的住宅項目已經很少,這就表現開發商們已經針對市場發展做了充分調整,再經過幾個月的政策消化期,商業市場很可能大幅度昇溫。
●二手房市場
成交量下降15%
『新政』實施後的首個休息日,記者以購房者身份走訪了位於海光寺、老城廂等地的多家中介門店,結果發現,逛廟的多燒香的少,前來諮詢的人是不少,但真正成交的並不多。值得注意的是,不少二手房賣家已經把房價的售價提高不少,而買家對此則觀望情緒很重。比如一套位於海光寺附近,有十年左右房齡,東西朝向的某高檔小區126平方米的房子,今年春節前的成交價格是165萬,目前已經提到180萬。與此房一條馬路之隔,位於和平區的天賜園小區,在春節前的成交價格大約在2.1萬/平方米,目前每平方米已經上漲1000元至3000元不等。
據記者在二手門店了解,目前和平區的房子成交量下滑最為明顯,『和平區由於房源本來就很少,且房產價值很高,100平方米的住房大約都在二、三百萬左右,因此其購買者大多都是資金實力雄厚的高端人群,這些買家通常都已經擁有2套以上房產。而那些為求學而在此購房的買家,大多也只為落實戶口而購買小面積老房,並不會購買自住型住房,因此這些買家也會受到限購影響。』二十一世紀不動產的一位客戶經理告訴記者。
據『我愛我家』企劃總監陳萌介紹,新政實施後頭一個星期的成交量與新政實施前一周相比,整體成交量下降了15%。『按照正常的市場規律,春節後,也就是二月底三月初這個時間段,是市場回暖期。在此期間,新政出臺,在正式實施前的一個星期內,因為政策原因,使得二手房交易的買賣雙方,將去房管局報件的時間從三月初提前到了二月底。這是導致三月首個周末,成交量下降的原因之一。另外,銀行的信貸門檻提高,首套住房執行基准利率政策,二套住房的首付比例由五成提到了六成,而且執行基准利率1.1倍政策,這都使首套購房者和打算改善的購房者放棄或放緩了購房。』陳萌說,『不過二手房成交漲幅並沒有提高太多,除了一些熱點區域房價會有所上漲外,根據我們的數據顯示,與去年同期相比,整體漲幅只有1%。』
●租賃市場
成交價格上漲5%
記者在走訪了二十一世紀不動產、我愛我家、鏈家地產等多家門店後發現,與買賣市場的清冷相比,本市住宅租賃市場迎來年內首輪旺季,整體呈現啟動早、成交量及市場活躍度逐日攀昇、個別區域租金微幅上漲等特征。
據二手房業內人士介紹,今年本市住宅租賃市場需求結構正向多元化發展。除傳統的外來常住人口、學區房周邊的學生群體與家長陪讀群體、同城異地上班族以外,因調控政策由購轉租,由群租轉合租的群體大量湧現。
據了解,目前河北區的金緯路區域、河東區的後廣場區域、和平區的小白樓區域、南開區的海光寺、奧城區域這些傳統熱門區域的租金套均漲幅都在5%至8%左右。記者 劉璇 宋景怡