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?盡管是上午10點,三箭銀苑小區地下停車場仍然停了不少車。
戴偉攝
▲萬達帝景苑小區地下停車場顯得還相對寬松一些。戴偉攝
本報記者張璐
從15萬到18萬,再到20萬,濟南市區內一新建小區的地下車位,3年內暴漲30%。即使這樣,業主欒峰骨子裡認為,車位不過是房子的附屬,不在居住這個主要使用功能之列,花十幾萬買個車位實在不劃算。『買得起馬,配不起鞍』,欒峰連續用這話自嘲了大半年。作為一個典型樣本,欒峰的狀況帶有普遍特征,面對車位的快速持續上漲,買了車買不買車位?不買車位如何停車?這樣的問題將持續糾結在很多市民心裡。
車位賣出房子錢
受政策調控,特別是嚴厲限購以來,包括濟南在內的全國樓市成交出現普遍下滑,可車位價格卻始終保持在堅挺狀態。濟南新建小區普通地下停車位大都在15萬到20萬之間,更有甚者,濟南市一新建地下車庫最高開出60萬的天價,『使用面積80平米,可以當房子住』。
即便按照一個車位16平米,售價15萬計算,一個車位每平米售價接近一萬元,已高於市區周邊在售商品房價格。
欒峰的小區是市區內一個新建小區,4棟樓三百七八十戶。小區地上僅有十幾個臨時停車位,為小區居民配置的車位主要在地下。欒峰了解到的信息是,地下車位按1:0.8配置,總量在280個左右。欒峰算了這樣一筆賬,2009年在他買房時,這個小區的房價在9000元/平米左右,到現在這個小區房子在每平米1.1萬元左右,房價上漲不超過20%,然而15萬的車位現在賣20萬,上漲幅度已達30%,『而且還不打折,不辦貸款』。車位價格上漲的速度,顯然已經超過了房價上漲速度。
欒峰回憶,2009年買房的時候,銷售人員就稱車位價格不久就要上調。『首先是因為太貴,其次認為銷售人員在忽悠』,車位沒有在欒峰的計劃之內。
後來的情況果然如銷售人員最初的說法,欒峰說,去年的時候車位已經上調到18萬,而今年更是上了20萬。不過欒峰還了解到,他們小區的車位到現在還有一半以上沒有賣掉,『有價無市』,欒峰的『酸葡萄』心理讓自己多少平衡
一些。
車位爆炒堪比炒房
車位漲價在濟南市是普遍現象,花園路上2003年前後建成的小區,當年一個車位售價在8萬元左右,而前不久,小區論壇上有業主掛出車位出售的帖子,售價已經漲到18萬元。
據濟南一開發企業負責人稱,幾年前濟南實施的土地規劃中,就明確了小區配建停車位的數量,但比例都偏低,『50%算高的』,而且由於商品房小區大都有兩三年以上的建設周期,因此近兩年交付使用的小區實際上是2007年前後投建的,而同時,最近幾年,私家車大量駛進家庭,『供給不足,需求大幅增加』,車位價格持續大幅上漲,這位負責人認為是供需矛盾突出的集中表現。
一方面是車位價格高,一方面是車位配置少。停車難成了不少新建小區業主的煩惱。住在濟南東部一小區的業主們,已經習慣把車停在北門外的馬路邊,但隨之而來的問題是,路邊停車違反了交通法規,業主紛紛接到了交警的罰單,因停車問題業主還與物業發生過衝突,甚至驚動了110。在這個小區的業主論壇上,有業主稱一月之中有人最高被貼十七八次罰單,『工資直接給交警了!』
但在采訪中,記者了解到,除了建成時間較早的居民小區,一些新建小區地下車位銷售速度普遍緩慢。欒峰所在小區,車位對外銷售接近3年,住宅銷售已經接近尾聲,但車位銷售不超過一半。而在市區另一新建成小區,業主們稱,車位『問的多買的少』。包括欒
峰在內,所有業主不買車位的最大原因是,『車位太貴』,『十分需要,但是買不起』。
濟南房管部門的官方網站上曾披露過這樣一組數據,2009年全年,濟南車庫可銷售套數為8654套,已銷售1078套,已經銷售套數僅佔可銷售套數12%,這個數據顯示近9成車庫建成後滯銷(車位沒有官方統計數據)。業內人士稱,『數據不很准確,但能反映出一定問題,車庫(位)銷售難是個不爭事實』。
但在一些建成較早入住率較高的小區,車位被爆炒受關注程度堪比炒房。花園路上一小區的車位配比為1:0.6,在這個小區業主論壇上,車位出租出售信息一度成為論壇熱帖,業主孫女士稱,『論壇裡也有房子轉讓的帖子,但數量很少』,而『炒車位比炒房子都熱鬧』,孫女士說,『出租求租車位的信息成了論壇裡最熱鬧的話題』。
車位過少是矛盾緣由
一位出租車位的業主接受記者電話采訪時稱,他出租車位的帖子發布後,車位當晚就租了出去,『小區車位的確不夠,需要租的人太多』,出租人在電話裡說。這個出租人搬進小區時間較早,地下車位建好對外出售時住戶不很多,有不少人當時一下子買了兩三個車位,『原本是想自用,現在看到車位這麼緊張,索性出租』。每月租金也從以前的300元,漲到現在的500元甚至600元。
關於車位的矛盾顯然不僅僅如此,一些車位配比過低的小區,車位只賣不租。圍繞著車位發生的只售不租、停車收費過高等等糾紛層出不窮,相關報道屢見報端。『已經成為一個社會問題』,濟南一位第三方物業公司負責人稱,『歸根結底還是車位配建太少』。這位負責人認為,這不僅造成了車位成為稀缺物品,『開發企業有恃無恐,可以強令規定只售不租,可以高價出售』,另一方面也給不少炒車位的人提供了牟利空間,『為汽車服務的配套公共設施成為商品,這的確不合理』。
但一個建成小區的負責人卻稱,他們小區地下容積率在0.8左
右,地下車位位於樓與樓之間的空地,浮土承重很大,車位的公攤在1:1左右,也就是說一個16平米的車位連公攤計算在內應在32平米左右,而一平米地下車位的建造成本在2500元左右,平均下來一個車位的總成本應在8—10萬元。『如果要出租,這筆投資要很長時間纔能收回成本,對任何一個投資機構而言,這樣是不劃算的』,『所以我們當然願意賣不願意租』。
物業法規破題還在探索
無論是《物權法》還是《山東省物業管理條例》,條文中關於車位租、賣以及收費都有明確表述,只租不售顯然違規。但《山東省物業管理條例》起草人之一,山東省建設廳一位負責人曾對記者稱,停車難車位難賣這對矛盾是全國性難題,一方面車位資源相對稀缺,而另一方面停車需求不斷增加,產生糾紛在所難免,而現行法規解決的僅是以前存在的一些問題,但不可能解決所有問題,包括《山東省物業管理條例》,出臺也還是一個嘗試性探索。
在2009年之後的濟南一些土地供應公告中,建設用地車位配比逐漸提高是一個較為明顯趨勢,一些居住用地的招拍掛信息,停車率要求達到80%是最低限,還有部分停車率要求達100%。『(停車率要求)地塊性質原因,不過總體上最近是明顯提高』,濟南國土部門一位負責人稱。而濟南市規劃部門有關工作人員也稱,停車率逐漸提高是因為社會需求在提高。
80%甚至100%的車位能徹底解決問題嗎?對於這個問題,不少受訪的濟南市民認為,增加供給能夠緩解供需不足,而且『車位多了價格自然也能降下來,車位多了,車位炒作的空間自然被壓縮』。但市民同時也認為,轎車進入家庭不斷提速,有兩輛以上汽車的家庭不斷增加,對車位的需求自然還在增加,『80%甚至100%將來肯定不夠』。而這也意味著,有限的土地與不斷增加的停車需求,將依然是個待解課題,面對持續上漲的車位,買還是不買也要繼續糾結在很多業主心裡。