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天津北方網訊：近日記者接連接到天津市部分小區業主的投訴電話，反映一些商家佔用小區甬道擺攤設點，招攬生意，甚至連一些現場製作售賣蠶絲被的窩棚都搭進了小區。對此一些業主頗有意見。根據我國《物權法》的規定，小區公共用地屬於業主共有，物管未經業主同意不得隨意出售、出租。接到業主的舉報，記者按照信息所指，第一時間趕到了現場進行調查採訪。
-小區花園變成自由市場
根據業主提供的信息，記者首先來到本市河西區小圍堤道某小區進行查看，該小區是2009年竣工入住的高檔小區，走進小區後，能夠感受到它的清淨優雅。物業公司的保潔人員，拿着墩布正在清潔花壇的大理石，足可以看出物業服務還是比較到位的。在小區的盡頭是一座鋪着軟地板的花園，花園裏架設着幾套健身器材。據業主講，平日裏不少孩子就在此曬太陽、做遊戲。但最近幾天，這種和諧的社區環境被打破了，原因就是一個圖書商在此花園擺設了攤位售賣圖書，佔據了孩子們的遊戲空間。
記者與圖書銷售者進行了攀談，據他介紹，截止到記者採訪當天，他們每週五會進入一座小區擺攤設點，直至週日結束，下週便會到其他小區進行售賣。記者進一步詢問，這樣的攤位目前有幾個？銷售者表示並不知道確切數目，但除了小圍堤道這一小區外，河西區其他小區也有他們的攤位。記者現場觀察到，這些圖書不是按照封底標註的價格進行售賣，而是以“24元/公斤”稱量售賣。以一本圖書爲例，該書標價48元/本，上秤一稱0.42公斤，售價爲10.08元，如果購書者想買，10元的價格便可以買到這樣一本圖書。這種銷售方式看上去似乎比較合適，本應該吸引不少愛書之人前來購買，但銷售狀況如何呢？據這位銷售者介紹：“第一天擺攤時還算踊躍，但後來銷售額就日漸萎靡了，這些書比較雜，比較多，很多小區業主連看都不看。”那麼他們是如何進入到小區內進行售賣呢？中間經歷了哪些公關過程，對此銷售商表示：這是公司的統一行爲，他作爲一名打工者，老闆派到哪兒就去哪兒賣書，對於公關一事並不知情。
在河東區津濱大道某小區，近日也出現了“論斤售書”的攤位，記者前去查看後瞭解到：售書模式與前一個小區幾乎一樣。曾在電話中向記者投訴的該小區業主唐女士告訴記者：“這售書商已經在小區擺攤三天了，每天佔用着小區的花園，讓他們這些老年人無處健身。”她接着向記者介紹說：“她所居住的小區是2011年下半年正式入住的，從入住那天起，小區的健身花園裏就有裝修公司擺攤設點，規模堪比自由市場，各個裝修公司都在對業主圍追堵截，並散發一些傳單，讓小區環境亂得很。裝修熱潮剛過，電器商進駐，通常以該小區業主尊享折扣爲促銷手段展開推廣。今年三月份，一個做蠶絲被的窩棚搭進了小區，這些商人晚上就住在窩棚裏，白天向小區業主進行售賣，窩棚佔據着小區車位近兩個星期。近日，針對該小區業主年輕人多的特點，一些婚紗影樓也在小區里拉起了橫幅，招攬生意。”說起這些，唐女士很是不滿，她的不滿主要針對物業公司。她曾聯合小區內的幾位上年紀的業主一起找過物業，反映過此事，但物業公司給出的答覆是：之所以把這些商家請進小區，就是爲了方便業主。“物業根本不把業主放在眼裏，今天一個商販，明天一個商販，小區優雅的環境全部被打破了。表面上是服務於社區業主，但這其中一定有金錢交易。”唐女士忿忿地說。
-物業是否從中謀利？
根據記者掌握的情況，與其中一家物業公司進行了聯繫，起初是以經理不在爲由拒絕記者採訪，而後又表示希望能和記者進行有效溝通，把事情說清楚。
據這位自稱姓張的物業經理告訴記者：“業主反映的情況的確存在，物業公司之所以讓一些商家進駐小區擺攤設點，其本意是想讓業主感到方便，受到折扣優惠。爲了不打擾居民的生活，原則上只有每週末兩天休息日纔會允許這些商家進駐社區，並且提前需要向物業公司提交申請，按照我們規劃的場地從事業務。而且每週只接待一個商家，避免商家過多，佔地過多，影響業主生活。”對於業主懷疑的物業公司招攬店家是爲了謀取“公關費”一事，張經理矢口否認，並表示他們並不從中賺錢。他解釋說：“每個商家入駐一天，需要交納一部分物管費和清潔費，因爲商家撤出後，我們需要安排工作人員對場地進行清理復原。這部分錢有些是拿來對員工進行獎勵，而有些就攤到小區日常維護中了。別說‘外快’了，能夠攤平日常支出就已經不錯了。”他並表示：小區入住還不滿一年，屆時會將所有的支出通過公告形式張貼出來，供小區業主監督。
記者走出該小區，正巧在小區門外碰到一位牛奶促銷員，於是向他了解了一些情況。據他介紹：如果能夠進入到小區進行促銷，效果非常好，但公司並沒有出這筆公關費，也沒有人幫着和物業公司牽線搭橋，自然他就無法進入到小區裏展開促銷了。因此只能在距離小區最近的大門外擺攤設點，能夠省一些。記者進一步詢問，公關費得多少錢？這位牛奶推銷商說：“促銷一天，得三四百元。我們一天也賺不出這麼多啊。”
-商家爲何願意進小區？
進駐小區推廣商品已經成爲一些經銷商最常見的推廣營銷手段了，而且對此還有一套專門的理論用於參考。首先要對準備進駐的小區進行比較、分析和篩選，選擇那些適合本產品的中高檔定位的小區和那些在區域內有代表性、有影響力和號召力的小區作爲重點。接下來就會對此展開營銷。
某知名電器公司負責小區推廣的經理向記者介紹說：“他們通常會對某新建樓盤進行分析，這座小區居住着多少戶業主以及業主的收入狀況如何都要列入參考範圍。接下來要考慮小區設點一個輪次有多少天，前期的公關費用是多少，該爲小區業主拿出怎樣的商品來推廣？太高端的商品業主是否會選擇，太低端的商品業主是否看得上？最關鍵的是一個輪次的推廣預計的銷售收入會是多少。”這些經過一番計算外，若值得進入，便會進一步行動。
只所以採取這樣的方式進行推廣，商家看重的則是“點對點”的營銷。比如某新建小區，業主一段時間內集中裝修，裝修過後緊隨其後的就是電器的購買，如果能在這一時期在小區內架設攤位展開促銷，收益自然是不難想象的。因此在裝修中期階段，即便付出的再多，對於電器運營商也覺得值得。這段時間對於不同的小區會展開不同的進駐方式：比如商品房小區，他們會擺放諮詢臺，並利用樣板房的帶動效果吸引顧客。再比如別墅區，他們通常和裝修公司進行有效接洽，從中賺取利益。對於一些普通樓盤小區，他們則會根據物業公司的管理程度以人員上門送傳單，聯繫包工頭爲重點，展開促銷。除此之外，架設攤位他們更在乎的是業主信息的蒐集，便於後期電話營銷。
銷售商樂於進入小區售賣一來看重業主購買力，便於蒐集業主信息，還可以有效避免與城管部門的接觸，這便是促使銷售商花盡心思進小區的關鍵。
-小區內經營不能由物業說了算
本市不少小區出現了經營者擺攤設點的情況，針對這一情況，記者翻閱了一些法律文本，根據《物權法》規定，建築區劃內道路、綠地、公共場所、公用設施等屬於業主共有。根據2007年8月26日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》第五十一條的規定，業主、物業服務企業不得擅自佔用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時佔用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時佔用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
同時，該《條例》還規定，若有擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的；擅自佔用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的這些行爲之一的，由有關部門責令限期改正，給予警告，並按照規定處以罰款；所得收益，用於物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩餘部分按照業主大會的決定使用。個人有以上行爲之一的，處1000元以上10000元以下的罰款；單位有前款規定行爲之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
因此，物業公司應與全體業主協商後，對小區公用場所進行合理使用，所得收益應用於小區公用開支，且要公開收益用途。
