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面對既定的需求量,搶收引發的樓盤競爭會越發激烈,那麼不僅是降價,如何降價纔是成交關鍵。地產評論員馮燕
品牌房企銷售堅挺
4月,樓市成交量下滑,而據CRIC研究中心監測,繼3月份剛需進入房地產市場之後,4月部分開發商繼續保持不錯的銷售勢頭。其中,萬科實現銷售金額74.4億元;合景泰富實現銷售金額10.08億元;富力地產實現銷售金額28.95億元。
一份網絡數據顯示,其實合景泰富4月銷售額環比下跌2.23%,富力地產也有環比3.5%的下跌,環比下跌最顯著的是萬科,幅度達到了35.42%。但相對於4月樓市成交的環比下跌幅度,除萬科之外的其他兩家均稱得上業績『堅挺』。
而在這份數據上,包括萬科、恆大、保利、富力等十大上市房企的4月均價,環比有7成企業均價下滑,同比則有八成企業下滑。由此可見,4月樓市,給力的讓利令部分房企的業績保持穩定。
4月,表現最突出的是恆大。數據顯示,今年4月,恆大集團銷售額81.9億元,同比增長33.1%,環比增長103.5%;銷售面積138萬平方米,同比增長57.8%,環比增長126.4%。今年前三個月,恆大合計銷售額為82.6億元。這意味著,其4月單月回款額就已接近第一季度的整體水平。據悉,恆大在4月的業績主要得益於新推的7個樓盤,合計銷售13億元。
另據了解,恆大還表示,5月份公司計劃再新開盤8-10個項目,並繼續堅持隨行就市的市場策略,在保持合理售價的基礎上實現既定的銷售目標。
受益於貨量增加的開發商還有保利地產。據悉,保利目前達到銷售條件、並已拿到預售證的貨量有238億元。
CRIC研究中心分析人士表示,在房地產宏觀調控短期內不放松的大背景下,市場銷售良機不多,只有積極把握機會的房地產企業,纔能在大浪淘沙中生存下去。而這些有所准備的房企無疑就是其中的佼佼者,由此今年房地產行業的集中度也可能進一步提高。
房企走量依然性價比為王
品牌房企4月的高成交證明,無論物業產品是中低端還是高端,敢於降價,纔能收獲現金流。
數據顯示,4月單月回款額就已接近第一季度整體水平的恆大,4月銷售均價只有5900元/平方米多一些,而在2月和3月,恆大銷售均價分別為6389元/平方米和6597元/平方米。
對於目前的市場,業內專家表示,『在項目品質保證的前提下,5月能否有好的成交量主要還是取決於開發商讓利程度以及讓利樓盤的數量,換句話說,讓利幅度不夠,讓利盤不多,購房者還是「不買賬」,成交量也就不會好。』
上周位於成交面積榜首的富力桃園,依靠低價熱銷,其他排名靠前的樓盤,如濱河華城、春江美廬等,幾乎都對價格做出了一定的下調,達到成交回暖。
但並非降價都能熱銷,在滬上這樣的項目並不鮮見;降價不多的項目,也未必沒有成交。
復旦-同策新建商品住宅同質價格指數研究中心數據顯示,4月上海市區共有112個樓盤有成交記錄,銷售均價相較前一月上漲的樓盤有39個,下跌的有52個;郊區共有272個樓盤有成交記錄,銷售均價相較前一月上漲的樓盤有104個,下跌的有113個。僅從個數而言,下跌樓盤在成交項目中並未佔據絕對優勢。
但對於房企的降價,市場也有疑慮。德佑地產研究主任陸騎麟就認為,目前開發商的降價依然帶有很強的試探性,一旦市場回暖或者回籠資金的目的達到,很可能又會減小降價幅度,造成成交量的回落。
怎樣的降價纔是市場真正需要的,上海嘉實集團執行總裁助理袁鑫洲以自己項目所在的嘉定區作比表示,『嘉定新城庫存高,很多項目是在擊穿成本線銷售。但降價還是要根據每個公司的需要來,雖然剛需注重價格,但價值和價格是成正比的,高性價比纔更重要。』
◎觀點
市場未走出博弈期
5月剛過去的兩周,成交量維持一定數值,與供應量有關。供應量大,成交量也會比較大,成交高度決定市場高度。高端物業供應放量低價出貨,短期形成去化,促使價格略微往上走,這並不是回暖。目前市場還是處於博弈期,高端成交比重增大,中低端供應量比例在萎縮,在需求不變的情況下,中低端供應減少,會引起價格的緩慢向上。
市場是奔著信心去的。影響樓市走向的主要還是政策。
沙立松新聚仁機構地產研究院副院長
市場各方期待各異
站在消費者的立場,對於『紅五月』的期待,主要在整體政策之於市場回暖的烘托作用,以及表現在外圍的交投熱情和信心指數;站在管理層的層面,對於紅五月的期待,是市場動銷在『有序、可控』范圍內的發展方向;站在營銷人的角度,除了關注動銷、人氣等方面,還關心因市場回暖引發的產品營銷新方式方法。各方關注點不同,但對於這個擠壓許久之後的『紅五月』,都希望看到一些新動向。
黃欣偉上海荒島工作室副總經理
◎調查
樓盤搶收進行時
口碑積累博去化
4月30日,嘉實上城名都首批93套優惠價房源推出,均價在11000元/平方米左右,其他優惠則是對於一些特殊房源,有車位限量贈送,以及會員優惠。而據上海嘉實集團執行總裁助理袁鑫洲介紹,目前房源『已經去化2/3』。
對於優惠後的價格,袁鑫洲表示,『在安亭汽車城,並不算低價。』但嘉實上城名都有其特殊性,這是一個罕見的校園裡的樓盤,其位於同濟大學校內。此外,這次推出的房源已經是樓盤南區的部分,而北區已經在2009年開始出售。袁鑫洲將項目的去化歸功於品質得到北區業主認可,而贏得的口碑。
對於價格,袁鑫洲稱起初也有些擔心,因為『剛需注重價格』,『但我們堅持高性價比更重要,品質投入不同,價值不同。』目前,項目『幾萬平方米全租賃的商業和中心湖景觀都已動工』。袁鑫洲表示,『口碑、信賴還是可以贏得客群的忠誠度』。
買房送車做加法
3月,有消息稱,位於閘北的明園森林都市三期涵翠苑,購房送奔馳車一輛,價值約30萬元,數量有限,送完即止,具體可至現場諮詢。
明園涵翠苑在售89平方米2房,148平方米3房。內中環、地鐵沿線、緊鄰大寧國際社區、均價33000元/平方米左右,明園涵翠苑自身條件已足夠有吸引力,而『買房送奔馳』則讓其更成為焦點。一位著名房地產策劃人也表示,『這樣的案例以後也將很難再出現。』
據了解,目前該活動已經結束,但相關業內人士還是表示,打折是做減法,或有損樓盤的品質和聲譽,而送名車是做加法,開發商自由度大,也能迎合消費者心理,很『抓眼球』。
最低價吸客
五一房展會上,旭輝瀾悅灣吸引了不少眼球。在展覽館門外,銷售人員高舉『80萬元起,享寶山軌交三房』的標示牌,引領購房者乘上前往美蘭湖的大巴。
據其銷售人員稱,『這樣的大巴,一天能來回兩三趟,每一次車裡的乘客都能達到起碼2/3,也就是有50多人。』這樣的成績相對於展館內很多冷清的樓盤展位顯然要景氣很多。
究其原因,還是價格有文章。公開資料顯示,旭輝瀾悅灣位於寶山羅涇鎮,目前戶型有68平方米2房、90-96平方米3房,如果按照指示牌所示,那麼其最低價不超過10000元/平方米。無論最低價房源有多少套,最低價能吸引更多客源前往實地體驗,已是毋庸置疑。