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地產評論員許佳婷嘉定區住宅庫存量
1281063平方米
南翔板塊208287平方米
真新板塊25002平方米
江橋板塊107005平方米
安亭汽車城板塊239467平方米
嘉定北部板塊103920平方米
嘉定主城區板塊597382平方米
始終盤踞『庫存榜』前三
據網上房地產數據顯示,截至上周日(5月20日),浦東新區和嘉定區分別以130.14萬平方米和127.23萬平方米的商品房可售餘量佔據上海住宅庫存榜的前兩位,而全市的總庫存量也已經達到993.39萬平方米,較上一季度又上昇不少,庫存危機已經成為房地產市場刻不容緩的棘手問題。
然而,雖然庫存高企,但是依然阻止不了開發商的推盤腳步。據嘉定新城發展有限公司官網顯示:嘉定新城中心區今年將開工150萬平方米,竣工77.8萬平方米,計劃銷售57.42萬平方米,計劃交付68.88萬平方米,投資額52.5億元。
外來人口激增致剛需旺盛
據嘉定區統計局官網發布的數據顯示,2000年嘉定區常住人口為75.3萬人;2005年的1%人口抽樣調查資料顯示,嘉定區常住人口已經達到103.4萬。而最新調查資料表明,2011年整個嘉定區的常住人口總量已猛增至150.6萬人,較2000年相比增加了一倍,年均增幅為6.5%。
而近年來隨著外來人口大量湧入,外來常住人口比重已逐步趕上並超過戶籍人口,成為嘉定區常住人口增長的主要因素。據統計,2011年外來常住人口為85.9萬人,較2010年相比增加3.1萬人,增幅為3.7%。佔常住人口總量的比重由2010年的56.3%提高為57%,增長0.7個百分點。
這一系列的數據無不彰顯著嘉定區作為新上海人聚居地的剛需特質,這也就解釋了為什麼諸多品牌開發商紮堆進駐只為分得剛需一杯羹。
需求帶動成交緩慢增長
據悉,作為滬上剛需較為集中的區域,整個嘉定區今年一季度區域新房成交20.11萬平方米,佔全市的33%,而供銷面積比之間的差距也較去年同期出現縮減,約為1.3:1,去年一季度則為1.4:1。
『雖然嘉定的庫存是全上海最大的區域之一,但是龐大的剛性需求意味著整個區域的去化速度也會很快。尤其是一些新上海人,他們的置業需求很迫切,與很多無懮的本地人相比他們更渴望在上海置辦一處房產,所以在我們最近的成交案例中,新上海人佔據了大多數,他們之中的大部分對市場都有著較好的預期判斷。』在前不久的一次采訪中,新城地產營銷總監陳雷告訴筆者。
『當然,從目前的情況來看,嘉定區的成交量不可能出現大幅度的大跌或者大漲,只會隨著市場逐步釋放需求,從而提高成交量。』陳雷對目前的市場也並未表現出盲目的樂觀。
◎高庫存項目現場調查
龍湖酈城
2012年住宅銷售情況:93套
可售住宅套數:192套
可售總面積:16386平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
降價盤是非不斷
去年年底,因降價引發業主圍攻售樓處事件的龍湖酈城,成為上海首批遭遇降價尷尬的樓盤之一。此外,龍湖酈城也曾曝出在交房之初因房型設計不合理而遭業主拒絕收房的消息,這些外在因素讓龍湖酈城的銷售前景蒙上了一層陰影。
軌道交通11號線嘉定新城站下來,筆者打了一輛摩的前往售樓現場,大概十分鍾左右的時間能夠到達,但是6塊錢的摩的費用加上地鐵費這樣的交通支出對於業主來說似乎並不是那麼便利,而且摩的沒有安全保障。
售樓現場,幾個售樓人員百無聊賴地聚在一起聊天,見筆者前來似乎並不大願意搭理,在筆者的再三要求下纔答應帶筆者前往參觀樣板房。銷售人員帶筆者看的是一套145平方米的三房兩廳,雖是所謂的南北通透,采光卻難令筆者滿意,棟距看似也較小。
中星海上名豪苑
2012年住宅銷售情況:39套
可售住宅套數:232套
可售住宅面積:40423平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
尷尬的看房經歷
在前往海上名豪苑之前,筆者曾經致電過售樓處詢問樓盤詳細情況,但銷售人員的冷淡卻大出筆者的意料。當詢問到樓盤的具體位置時,銷售人員惜字如金地吐出了『嘉定江橋』四個字,隨即便不耐煩地問是否還有別的問題,未等筆者說完便掛斷了電話。
幸好實地探盤之時接待筆者的另一位銷售員還讓筆者稍顯寬慰,他告訴筆者,目前海上名豪苑在售的是二期星御灣,為99—199平方米左右的花園洋房,均價在19000元/平方米左右,毛坯交房。
由於之前筆者在網上房地產上搜羅的數據顯示,2012年整個一季度星御灣一直處於滯銷狀態,當問到最近買房的人多不多時,銷售人員則表示房子一直很好賣,很多房子都已經被預訂一空了,但是環顧四周,售樓處看房者卻寥寥無幾,該名銷售人員解釋是由於周六下雨的緣故。當筆者提出看樣板房的要求時,被銷售人員以樣板房全程關閉為由婉拒了。
好世皇馬苑
2012年住宅銷售情況:26套
可售住宅套數:302套
可售住宅面積:29737平方米
(網上房地產數據,截至2012年5月22日)
看房特惠未能引發購房潮
筆者前去看房當天,恰逢好世皇馬苑舉辦『520』大型看房活動,所以售樓現場人頭攢動,人氣非常旺盛。前來看房的有為兒女選婚房的中老年人,也有為自己選婚房的年輕白領,各個年齡階段都有。
但是據筆者觀察,雖然現場看房者很多,但是真正願意下單的卻幾乎沒有,很多購房者都只是抱著看一看的心態來打打樣,對於是否購買卻始終猶豫不定。身為嘉定本地人的曾女士帶著兒子前來看婚房,問到對於項目的看法時,曾女士表示最為猶豫的還是價格,希望還能夠再降一點,雖然現場給出了看房特惠,但是18500元/平方米的銷售均價並不低。
至於精裝,很多購房者表示唯一的好處就是圖個方便省事,3000元/平方米的精裝標准就是智者見智了,對於這些非裝修專業出身的普通百姓,也看不出個所以然來。由此可見,調控之下很多購房者已經逐漸趨於理性,對於房源的選擇也是慎之又慎,各種優惠噱頭已經不能輕易打動他們了,所以對於好世皇馬苑來說,如何真正了解消費者的需求纔是重點。
區域解讀
沈定一綠洲控股營銷部副經理
做差異化實現去庫存化
目前嘉定的庫存量很大,已經達到了127萬平方米左右,大量的庫存最主要與土地有關。去年上半年開發商大量拿地,在出現了限購後,開發商開始捂盤惜售,致使了高庫存現象。庫存的不斷增加,一些樓盤開始以價換量,更致使了消費者的觀望情緒也在不斷增加,讓庫存繼續節節攀昇。當然這種以價換量的方式在嘉定會繼續持續,為開發商回籠資金。
當然這個庫存量應該會隨著時間的推移而逐步消化,目前庫存的消化時間無法估計,更多未來走向還得看政府舉措,現在的開發商也十分被動。當然未來隨著政府政策的調整以及限購的取消,庫存量也會逐漸縮小。
雖然政策的走向無法把握,但開發商應該認識到做差異化是實現去庫存的一大法寶。每個消費者都有自己的選擇,根據不同的消費群體,選擇不同的銷售契機,推出了不同的房型。目前嘉定同質化現象逐步降低,越來越多的開發商做出自己的風格,在建小高層與別墅外,推出s°h°、大平層、實惠型別墅等,滿足消費者多元化的選擇范圍。未來嘉定隨著價格逐步回歸理性,庫存也會逐步歸於平穩狀態。
林磊嘉實上城名都執行總裁助理
以價換量緩解庫存壓力
嘉定的庫存嚴重還是和土地的供應量有很大的關系,今明兩年這個庫存壓力可能還會增加,因為去年大量拿地的開發商也得在今明兩年進行銷售,所以目前嘉定區有大量的庫存樓盤在售。預計到2013年以後,這個嚴重的庫存壓力纔能得以消化。商品房不同於其他商品,要促進銷售,可能最重要的還是價格。以價換量的方式來緩解庫存壓力肯定會繼續持續,因為這也似乎是目前唯一的辦法。但是現在的降價空間可能不大,降價幅度會逐漸放緩,目前有些開發商為了促進銷售,已經微利無利甚至虧錢銷售了。
就嘉定板塊來看,嚴重的庫存還和周邊的配套有關。像庫存嚴重的嘉定新城,雖然房價偏低,交通相對比較便利,但是周邊配套設施還是比較落後,這也是剛需客一直猶豫的原因。