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有一個現象讓人感到困惑:一方面房地產調控政策依然嚴厲;另一方面去年第四季度以來,房地產股的走勢卻很強。從股價看,去年第四季度至今,萬科升幅30%,招商地產升幅超過六成,而同期指數基本持平。從成交量看,房產股日均換手基本保持在1%以上,是大盤換手率的十倍。房價走低但房產股卻走得很強,其中的原因值得探究。
在一般情況下,房價走勢跟房產股股價趨勢是一致的,它代表行業的景氣狀況,也代表房地產股的投資機會。但在以下情況下,房價走勢和股價走勢出現背離也很正常。
第一種情況。房地產成本下降的速度快過房價下跌的速度。房地產經營有它自身的特點,資金成本、拿地成本以及建材和人工成本,對房地產企業利潤的影響巨大。最近兩年地價明顯降下來,這對房地產公司是利好;另外,作爲負債率極高的行業,財務成本佔比很大,最近的降息對房產股財務支出的減少有積極作用。假定房價是下跌的,但房地產企業經營成本的下降更大,房地產企業的利潤反而可能回升。在這種情況下,房價可能下跌,但股價卻可以上漲。
第二種情況。房地產行業重新洗牌也爲股價上升提供了條件。最近空前嚴厲的調控政策,使開發規模太大的房地產企業資金鍊全面繃緊,行業面臨重新整合的機遇。由於房地產行業面臨整合洗牌機會,不能排除社會資金出於各種目的而在二級市場上增倉持有房地產股,這也會使房價走勢跟股價走勢出現背離。
總之,對於房價和股價出現的背離情況,可能是由多種原因造成的。簡單地認爲房價下跌一定會導致房地產股票價格下跌,邏輯上並不嚴密。從投資策略上說,應當注意以下三點:
第一,不能簡單地將房價走勢跟股價走勢相提並論。在房地產行業調控政策並沒有明顯鬆動的情況下,對房價走勢可以謹慎對待,但這並不意味着房地產股的價格就一定要走下降通道。第二,對房地產個股要從長計議。同樣以行業流通市值最大的萬科爲例,4月中旬的股價在8.30元,到6月中旬漲到9.30元,平均一個交易日上漲約2分錢。如果本着今天進去,過兩天就想賺錢出來,進行短線操作,很可能會竹籃打水一場空。第三,在100餘家涉及房地產經營的上市公司中,情況各有不同,股價表現也會有差異,不大可能出現整個板塊齊漲共跌的局面。需要認真篩選,謹慎選擇。
瀚民
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