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2012年珠三角房博會
存貸款基准利率下調促6月上半月二手樓價微昇5%
自央行宣布從6月8日開始下調存貸款基准利率0.25個百分點,停止觀望的客戶群體逐漸增加。據滿堂紅最新研究數據,6月1日~13日,二手買賣市場的盤客比為1?4.6,全市二手住宅成交均價為15031元/平方米,比5月同期微昇0.5%。
事實上,自5月起,越秀區成交量環比大增3成,價格環比上漲13.6%,市場人士分析稱,主要是因為『學位房潮』的來到。
文/表記者林琳
以水蔭路板塊的嘉富廣場為例。近日該樓盤成交一套93.17平方米的低層單位,成交價為20300元/平方米。
老城區成交量穩定
中原地產環市東二分行高級營業經理鍾小玲介紹稱,該套單位是西南朝向,又是電梯樓的低層,所以價格相對較低於該樓盤的均價。而業主的放盤價原來是210萬元,在放盤近1年後仍不能賣出。在今年年初,經過多番溝通,業主終於願意以200萬元放盤。隨著近段時間『學位房熱』再起,這套有市一級學位的單位終於順利成交。
鍾小玲表示,這種『學位房』成交增加非常明顯,特別是水蔭路板塊,成交案例多了10%~15%,但成交價沒有明顯變化:『光是嘉富這幾天就成交了兩套。』而另一個學位樓盤東風廣場更是成為該板塊的熱點。她認為,成交量增加是因為之前的需求被壓抑了,而目前求學位房和有自住需求的買家不能再等了。特別是8月還有最後一批小學報名的機會,部分家有孩子今年入學的家長還想趕『末班車』,5月就有兩個買家是因此而購房的:『不過大多數買家的孩子還有兩三年纔入學,有的連孩子都還沒有。』
據滿堂紅研究數據,5月份越秀、海珠、荔灣等老城區的二手均價均有環比上漲,老城區的成交量保持穩定,主要源於改善性需求逐漸入市、學位房買賣旺季到來等共同作用。
尤其進入5月份,學位房旺季的到來催生了越秀區成交活躍,成交量環比大增3成。5月份越秀區的二手住宅均價達到20055元/平方米,繼2月份以來再度突破2萬元大關,越秀區二手均價環比4月上昇13.6%,屬於省級名校學位招生路段的樓盤,如東山雅築、富力東堤灣等學位房物業的成交價皆突破3萬元/平方米。
市場預測:
『降息兼打折』難刺激市場反彈
中原地產也在最新報告中透露,越秀區買家追價再現。報告稱5月份,越秀區二手住宅成交量穩中有昇,中原成交均價為19184元/平方米,環比上月下降13%,主要是單價>15000元/平方米的成交宗數比4月份下降5個百分點。業主心態較強勢,放盤量較少,一般不會有大幅度的讓價;客戶對後市信心增強,對價格的接受度逐漸提高。
合富置業在其最新報告中舉例稱,如越秀區某大院式的2房單位,過年前放盤價100萬元,今年2、3月份受大市影響調低價格至90萬元,但買家期望價格調至85萬元,雙方的價格分歧未能達成一致。5月份市場有所好轉,看樓的買家增多,業主趁機提價至95萬元左右,買家眼見樓市隱現回昇勢頭,果斷入市,最終雙方以96萬元的價格達成交易。
滿堂紅市場研究部高級經理周峰認為,從今年5月18日起的存貸款基准利率的下調,實際上是實行差異化調整,且會直接引發雙向競爭。一方面,一年期存款利率名義上『下調』至3.25%,但允許金融機構存款利率浮動區間的上限調整為基准利率的1.1倍,故包括五大國有銀行在內的多家銀行繼續維持3.5%的利率水平,部分銀行更提至3.575%的高位,『吸儲』競爭進一步加劇。
另一方面,吸納的存款自然會用在放貸領域,五年以上的貸款基准利率下調至6.80%,還有一個浮動區間下限(基准利率的0.8倍),首套房的客戶最多可以申請到8折優惠(即5.44%),80萬元的商業貸款,等額還本付息分20年還清,每月的支付成本較之基准利率未下調之前節省了750元,即使貸款利率在未來發生變動,短期內的月供壓力還是相應降低,故必然會促使准買家入市。
不過周峰認為,由於限購政策和二套房貸的限制未放松,現時『降息兼打折』很難刺激市場從『谷底』大幅反彈(譬如比最低點的量增加2倍),今年第三季度廣州市二手住宅登記量重回月均5000宗已算『達標』。