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中信地鐵商場,有的鋪位很旺,有的鋪位卻無人問津。
源源不斷的人流在地鐵裡穿梭,給地鐵商鋪帶來無限商機。日前,深圳福田區CBD首家地鐵商業街——連城新天地正式開業。據稱,該商業街是目前國內第一個連接2個地鐵站的商業街,同時也是國內最大的地鐵商業空間。
深圳地鐵商場已走過7個年頭,按照軌道部門規劃,深圳地鐵商場未來還將繼續開建。目前,南起華強路站,北至華新站總長830米的華強北立體街道建設,正在有序推進中。
不過記者調查發現,目前深圳已有的地鐵商場,客流量仍然相對較少,大部分商鋪業態單一,同質化嚴重缺乏吸引力。同時,部分地鐵商場因歷史遺留問題,導致業權混亂,管理無序,未來變數重重。
人流多客流少效益差異大
傍晚18時剛過,深圳華聯街又到了一天中最繁忙的時候。在中廣核上班的小陳,還像以往一樣來到這裡的『大家樂』吃完晚飯,之後走進一家面包店,買好第二天的早餐准備回家。
此時,商業街裡人流如織,各類服裝、飾品店、化妝品店和零食店,生意也很不錯,有空的時候,小陳都都會去逛逛。對於她這樣的上班族來說,由於工作單位附近缺少便利的就餐、消費場所,華聯街無疑成了一塊『福地』。
記者了解到,華聯街開業於2005年4月,是深圳首個純地下商業空間。由於與地鐵科學館站相連,這裡往來客流如織,尤其以上下班高峰期為最甚。
在華聯街的南側,通往科學館站A出口,要經過一條數十米的走廊。這條走廊是深圳另一家大型地鐵商城——中信地鐵商場的D區所在地。『中信D區』也擁有數十家店鋪,不過與一旁的華聯街相比,卻是『冰火兩重天』。
在這裡記者看到,幾乎所有店鋪都處於關閉狀態,各類『招租』和『轉讓』信息隨處可見。唯一一家開業的女裝店,每天都掛著『瘋狂讓利』的招牌。
華聯街和中信地鐵商場,都是深圳最早的一批地鐵商業街,迄今已有七八年的歷史。隨著地鐵線路逐漸完善,此後數年間,東門檸檬街、華強北潮流前線、樂淘裡、車公廟豐盛町步行街等一批地鐵商場相繼出現。這些地鐵商場地段、定位不同,經營狀況也各有差異。
記者走訪多個地鐵商場發現,這些商場基本都分布在地鐵羅寶線沿線,尤其是換乘車站。不少店家表示,他們的客源幾乎都是地鐵乘客,雖然這些地段乘客人數多,但能真正轉化為消費者的並不多。
在科學館華聯街、老街、國貿站等地下商場,大部分店鋪都是早上10點纔開始營業。華聯街一家糖果店女服務員告訴記者,他們主要針對附近的上班族,『只有在上下班高峰期纔賣得出一些糖果』。
老街站東門商業步行街也如此,10點鍾仍沒有開業的商鋪差不多佔了總商鋪的60%,同一時段,羅湖地下商場E2出口的地帶也很冷清,一條街17家面鋪有6家關閉,基本每家商店都有大清倉和特價的活動。
市民『地下消費』習慣尚未養成
記者了解到,相比一些地上商業場所,地下商場的便利性強,不出地面就能消費,也不會受到天氣的影響。而且地下商場和地上商場相比,租金價格也相對較低。『一般相當於地上商場一樓租金的一半左右。』
不過,地鐵商城也存在很大劣勢。比如地下通道空間有限,對通風、采光要求很高。因此地下商場普遍規模較小,商鋪業態比較單一,主要以服裝、飾品、餐飲等幾項為主,形態都比較低端。
以華聯街為例,目前華聯街共有63間鋪位,其中服裝、飾品店鋪佔到八成以上。為了吸引客流,商場前後兩端,分別設置了一家餐廳和一家面包店。除此之外,幾乎沒有其他類型的商鋪。
『商鋪種類少,加上偏中低端,購物的舒適度肯定不如在地上。』樂淘裡步行街黃經理稱,目前地鐵商場的經營種類,主要適合於本地居民及大學生群體消費,而這兩類人群在深圳都不佔主流,因此市場不大。
『我們之所以到地鐵商場做生意,就是看中了這裡穩定的人流,但是地鐵乘客中,真正來這裡消費的人只佔很小一部分。』華強北樂淘裡一家服裝店老板表示,普通市民目前還沒有養成在地鐵商場消費的習慣。
據了解,深圳的地鐵商場發展不足10年,和廣州、香港等周邊大城市相比存在較大的差距,尤其是市民消費觀念,遠遠沒有塑造成型。
為了讓人們了解地鐵商場,華聯街特地在早上七點半開門,但是不營業,『主要是方便白領、居民從通道行走,先讓人養成行走習慣,加深他們對地鐵商場的印象。』華聯街公司經理鄒雪梅稱。
與此同時,一些業內人士稱,不少人對於地鐵商城還存在諸多偏見,更使得地鐵商城發展步履維艱。
『你在普通大型MALL看到同樣品牌,消費起來會比較有信心,而認為地鐵裡的東西都是地攤貨。』深圳某地鐵商場工作人員稱,早在深圳地鐵商場發展之初,『潮流前線』等出現後,就把一種『低端』觀念植入人心,這客觀上影響了人們今後對地鐵商品的價值判斷。
『想把地鐵商城做好,必須從消費者觀念入手,廣州地鐵文化成熟程度就比我們好很多,如果沒有相當的文化做指引,顧客就難以接納你。』在國貿金光華購物廣場,記者隨機采訪了20名不同身份的地鐵乘客。結果顯示,只有4名有在地鐵商場購買過物品的經歷,且購買次數均在3次以下。
商場同質化嚴重服務功能待完善
『消費觀念的培養需要時間培育,目前還沒有形成這種氛圍。』深圳職業技術學院房地產研究中心主任鄧志旺說,要培養這種消費觀念,需要在商場經營管理思路上下功夫。
『目前大部分商業街,還是粗放式的管理,誰都可以租。如此一來,風險最小的方式就是做廉價、低端、周轉比較快的,但是商場要持續發展,你的業態是需要有搭配的,否則很容易導致同質化。』鄧志旺說。
記者調查發現,目前各大地鐵商場特色並不明顯,內部商鋪同質化現象也較為嚴重。絕大多數的地鐵商場,都是作為地上商業空間的地下衍生,缺少自身獨有的競爭優勢,如連城新天地與COCOPARK、中信地鐵商城與新城市廣場等等。
在商場內部,也幾乎是清一色的餐飲、服裝等店鋪,有些商城內部甚至出現兩家同一樣的店鋪。
『你本身規模小,商品品種少,如果沒有任何特色,別人為什麼要到你這裡消費?』一名業內人士稱,深圳地鐵商城從前期規劃招商,到後期品牌培育方面,都顯得經驗不足。尤其是對於業權分散的商城,要做到統一規劃幾乎不可能。
采訪中記者發現,一些地鐵商城經營者已經意識到差異化的重要性,並著力進行一些探索。樂淘裡一名工作人員說,『前段時間有個餐飲品牌叫「皇後碼頭」,很多人慕名來這裡吃芒果粉,因為很多人沒有吃過水果的腸粉,一些外面的客人甚至專門到這裡來消費。但是這樣的特色店鋪並不多。』
而記者了解到,廣州一些成熟的地鐵商場,在裝修、商品特色化等方面,要比深圳做得充分,更能夠彰顯地鐵文化。廣州擁有蜚聲全國的『流行前線』,在那裡,創意物品隨處可見,甚至小寵物也可以作為商品被帶到地下,而這些特色商品,在深圳的地鐵商場中很少見到。
在人性化配套服務方面,深圳的地鐵商場和廣州,特別是香港差距更是明顯。記者在香港地鐵商城走訪發現,當地的一些地鐵商城,服務范圍從餐飲、醫療、書店,到銀行、服裝、美容,以至花店、修鞋、配匙,幾乎無所不包。
而深圳的地鐵商城,則往往只是一個獨體的商場,很難與地上大型綜合商業體形成優勢。『對我來說,休閑娛樂購物最好能一站式解決,而且交通上不能太折騰。』一名在地鐵商場消費過的羅小姐說。
業權太分散管理成難題
一些業內人士認為,完善地鐵商場的服務功能,提供差異化產品,尚需一段時日。但目前最緊迫的問題在於,不少地鐵商城業權不統一,管理起來十分困難。
『如果商城不是統一業權,獨立招商,而是面對數十個、至上百個不同小業主,那就根本沒法統一規劃、管理。』連城新天地招商總監溫博華介紹,業權混亂幾乎成了早期地鐵商城的一個死穴。
記者調查發現,華聯街一側的中信地鐵商城D區,之所以集體歇業數年,最重要的原因就在於業權分散,小業主在招商過程中難以達成一致意見。而長期歇業,造成了巨大損失,使得該區的部分商鋪租金,只相當於華聯街的一半。
因為業權分散,商城內頻繁更換店面的現象也十分普遍。記者從華強北站B口進入潮流前線商場,迎面可以看到,18間商鋪中有8間都貼出了轉讓、招商告示。店鋪頻繁更換經營者,在轉讓的過程中,造成了經營者成本增加。
潮流前線一家服裝店老板周女士說,她的店鋪目前正要轉讓,租金每個月4300元,另外還需交4.5萬元的轉讓費。『今後你要是轉手給別人,這筆錢還是能收回來,你甚至可以往上再加一些。』
據周女士透露,在店鋪轉讓過程中,一些經營者還需給業主支付『喝茶費』,要價在5000-10000元不等,相當於是另一種變相的『轉讓費』。這些額外的費用,隨著轉讓次數增加,如同滾雪球,推高了經營者的成本,同時也降低地鐵商城商品的價格優勢。
另外,由於小業主在轉讓店鋪之後,難以對經營者的素質進行管理,也加大了商城的誠信風險。
『我們招商過程中特別注重商戶的素質,兩押一租,不允許轉讓,也不允許有進場費,每間商鋪招商中我都會去查看他之前的店面經營狀況怎樣,我寧願空著也不願隨便租出去。』華聯街公司經理鄒雪梅說。
在業權統一的情況下,地鐵商場得以進行集中管理。鄒雪梅說,他們目前可為商戶代辦營業執照、工商稅務,甚至包括每一臺刷卡機的安裝等等,以此降低商戶的經營成本。而在樂淘裡,公司可集中處理顧客投訴,規范商戶的行為。這樣的統一管理,不僅為商戶提供最大化的便利,也塑造了商場良好的品質和形象。
-記者觀察
地鐵商場對於深圳來說,是近些年纔出現的新鮮事物。而目前,在國內的地下商業的發展中,還處於初級階段。深圳因為土地資源非常稀缺,地下商業被認為是今後商業發展的重要方向。
據深圳市軌道辦統計數據顯示,2011年下半年,深圳地鐵日均客運量為187.9萬人次,2012年上半年日均客運量為198.2萬人次,增長率為5.5%,軌道交通客流量仍在穩定增長。
記者調查發現,當前深圳地鐵商城主要依附地鐵羅寶線,對於成熟的地上商圈依附性太大,甚至就是地上商業體的衍生,純獨立的以地鐵站點搭建的大型地下商業點還很少。
有專家建議,今後軌道部門在做地鐵規劃過程中,需將地下商業空間,納入具體的考慮范圍。而除了在規劃上有所考慮,關於地鐵物業產權的保障政策,也需要被提上議事日程。
據介紹,目前地下空間的開發,還沒有比較全面系統的立法,關於土地使用權如何界定、能不能出讓等問題還存在爭議。
而如果地下產權不清,商業投入也會隨之受限,這在某種程度上導致了深圳的地鐵商場,仍然是以經營風險較小的快速消費品為主,這樣的盈利模式比較單一,難以做到多元化、可持續發展。
香港地鐵商城為何享譽全球?
香港地鐵商城以個性化的設計、豐富的業態、貼心的服務享譽全球。
港鐵網站的資料顯示,目前港鐵車站商鋪的種類數量多達24種。從餐飲、醫療、書店,到銀行、服裝、美容,以至花店、修鞋、配匙,港鐵站內的車站商鋪種類可謂無所不包,而且還有進一步增多的趨勢。
近日,南方日報記者走訪香港部分地鐵商城,列出部分站點特色,以供借鑒。
站點1深水?站特色:駕校、郵局一應俱全
深水?站是港鐵荃灣線的一個車站。它的周邊有一家電腦中心、一座商場以及一個玉石市場。
與其它許多港鐵站一樣,深水?站內也設有許多商鋪。從便利商店、零食小鋪和保健品店,到涼茶鋪、西餅店以及面包房,深水?站幾乎就是一座微縮的美食城。許多香港市內可以見到的店鋪,都能在這裡找到。甚至連一家駕駛學校也將其中一家店鋪開在了深水?港鐵站內。
除此之外,深水?站內還有許多便民設施。例如這一車站內設有多達三家銀行的ATM機供有需要的乘客使用。深水?站內還設有投幣電話和出售飲品的自動販賣機。
值得一提的是,深水?站C、D出口之間還設有一個香港郵政的郵箱。這一設置大大方便了經該站乘搭地鐵的上班一族,節約了他們大費周章尋找郵箱的時間。
站點2中環站特色:設有公共圖書館的還書箱
港島線的中環站是最大的港鐵車站之一。這一車站位於港島乃至全香港最核心、最繁華的地區,車站出入口多達13個。
中環站與東湧線以及機場快線的香港站相連,乘客不出閘即可實現換乘。兩站之間以一條超長地下通道連接,為開設大量車站商鋪帶來了可能。港鐵網站的資料顯示,中環-香港站內合共有119間車站商鋪,冠絕全港。
該站內還設有香港公共圖書館的還書箱,乘客只需將書投入還書箱內即算完成還書。這一設置大大方便了乘客——尤其是趕往機場的乘客,他們可以通過還書箱快速還書。
此外,中環-香港站充分利用站內空間大的特點,不時將車站場地短期出租。例如今年7月電訊盈科就在中環-香港站內租用場地,開設擺有多張桌椅的臨時攤位,推銷和宣傳公司業務。
站點3杏花村站特色:歐陸設計風格引人入勝
杏花村站附近的杏花新城商場,為港島東區締造了一個集購物、飲食、娛樂、消閑於一身的消閑新天地。杏花新城位於地鐵站上蓋,連接香港所有主要地區,鄰近東區走廊及東區海底隧道出口,有多項公共交通直達,交通網絡發達,交通設施一應俱全。
杏花新城以歐陸風格為特色,羅馬噴泉、手繪壁畫、歐洲街角,處處洋溢歐陸悠閑品味及氣氛。商場最底層的美膳坊,匯聚逾20間中外優質食肆,都經過特別的裝修,因而令游客有一種置身於歐洲的感覺。
在商城中部,有一個羅馬雕塑,是建築設計師設計的一個『牽情天地』,只要觸摸兩邊的小天使,音樂就會響起,燈光和噴泉頓時會營造出一個特別的現場效果。
統籌策劃:劉麗專題撰文:鄧翔專題攝影:周游實習生莊恭誠陳宇