財經調查

　　商業地產租金上昇調查⑤

　　羊城晚報記者孫晶實習生劉瑋盈

　　剛過去的國慶黃金周，廣州百貨零售業在陣陣寒風中的嗟嘆聲猶在耳邊，另一邊廂，羊城晚報記者連日來調查發現，在經濟不景氣的大背景下廣州的鋪租卻一漲再漲，頂手費更是節節攀昇。有零售商透露：『近兩年來廣州部分區域的商鋪頂手費甚至翻了倍。』不少商家都叫苦不迭：『商業地產的泡沫該擠一擠了，否則對零售業的發展是很大的打擊。』

　　頂手費不受約束賣家隨意開價

　　『現在我們眾多連鎖小店最頭疼的就是續約要繳納頂手費。這筆費用非常隨意，賣家想收多少就多少，從十多萬元到幾十萬元不等，而且商鋪租金也要繼續漲。』廣州寶生園總經理許曉宇對羊城晚報記者表示，現在很多品牌要發展，但普遍面臨鋪租上漲以及頂手費高企的問題。

　　市民黃小姐的遭遇似乎更能說明頂手費的隨意性。『我想在自家小區內街道開一家洗衣店，一家70㎡的小食店想以10萬的頂手費轉讓給我，我認為價錢過高。等兩個月後在附近以2萬元的頂手費租到了面積相等的服裝店。』黃小姐對此感到很疑惑：『條件相差不大的兩間店鋪為什麼頂手費相差如此遠？』

　　對此，該小區合富置業的呂小姐回應：『由於頂手費的高低不受法律約束，純粹由上一手賣家規定，賣家根據自己經營期間對店鋪的投入確定頂手費。雖然買賣雙方對此頂手費的價格可以商量，但目前各區頂手費高企已成為行業共識，所以原則上賣家不會輕易大降價。』

　　30平方米商鋪頂手費叫價120萬元

　　羊城晚報記者走訪了海珠廣場附近的萬菱廣場玩具精品批發中心，在附近的報紙亭發現了大量商場內店鋪的轉讓信息。經致電得知，所有轉讓的店鋪因所在樓層數的不同，收取17萬至35萬不等的頂手費。其中負1樓10㎡店鋪頂手費為17萬，1樓11㎡店鋪頂手費為20萬，2樓5㎡店鋪頂手費為30萬，而處於人流量較少的5樓42㎡店鋪的頂手費只需35萬。另外一位1樓的店主向羊城晚報記者透露：『20萬元的頂手費算低了，基本上11㎡的店鋪都是30多萬的，而大店鋪(30㎡左右)的頂手費更高達120萬元。』

　　隨後，記者又來到荔灣上下九商圈，隨機采訪了幾十家有意轉讓的店鋪。由於上下九商圈的臨街店鋪面積較大，在100㎡到200㎡，而商場鋪面積則大多數在10㎡以下。一位黃姓地產經紀人表示：『100㎡左右的店鋪，上九路地段最劃算的頂手費也要20萬元，至於下九路那邊更貴，起碼50萬元。』

　　『頂手費主要受設施影響，例如服裝店配備試衣間、飯店配備廚房、用具等。另外，店鋪大小、經營范圍、人流等都對頂手費的高低造成影響。據我們統計，頂手費在近年來普遍上昇，其中以天河的商鋪頂手費最高。』中原地產商鋪部一位人士告訴羊城晚報記者。

　　上下九商圈部分商鋪頂手費

　　店鋪位置經營范圍店鋪面積頂手費用商鋪類型

　　上九路服裝100㎡ 20萬街鋪

　　下九路服裝80㎡ 50萬街鋪

　　恆寶廣場服裝220㎡ 30萬街鋪

　　下九路小食18㎡ 4萬街鋪

　　十甫名都小食12㎡ 2萬商場鋪

　　下九路服裝10㎡ 6000元(空轉)商場鋪

　　東急商場服裝6㎡ 5000元(空轉)商場鋪

　　萬菱廣場玩具批發中心商鋪頂手費

　　店鋪樓層數店鋪面積頂手費用商鋪類型

　　負1層10㎡ 17萬商場鋪

　　1層11㎡ 20萬商場鋪

　　2層5㎡ 30萬商場鋪

　　3層42㎡ 35萬商場鋪

　　(制表孫晶)

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　　天價頂手費是最後的瘋狂？

　　不過，也有行業專家認為，頂手費實質上是對未來預期的心理預期，其價格變化相比商鋪租金和售價有滯後反應，『目前高居不下的價格已是最後的瘋狂』。

　　『頂手費往往就是「租上租」帶來的交易費，在購物中心一般不允許，有的只能在暗地操作，而在批發市場和街鋪則非常普遍。』第一商業網總裁黃華軍表示，廣州的零售市場整體銷售下滑，但頂手費卻沒有下降，這就說明目前還有很多熱錢在砸向商業地產。

　　『有錢人不能投資房地產、股市，那就會轉而投向商業地產，而且這種情況已經愈演愈烈。』黃華軍認為其實在廣州部分區域如番禺已經出現商業地產泡沫的問題，『但是市場最終會通過錯位來調解，不過，投資者很有可能一不小心就步入雷區』。

　　然而，廣東流通業商會執行會長黃文傑則認為，由於整體零售業在今年上半年的表現不理想，商業地產的投資者們已經變得謹慎，一些來自國外的熱錢甚至開始撤出中國商業地產。『頂手費是對未來收益的心理預期。頂手費的波動變化相對商鋪的市場售價與租金水平變化有大約半年左右的滯後期。目前廣州新商鋪的租金價格開始出現平穩走勢，可以判斷之前的租金高速增長軌道已經走完。因此，距離頂手費出現下調的日子應該不遠了。』

　　孫晶、劉瑋盈