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6月前被視爲開發商資金鍊最困難的時候,分析人士表示,年度最佳購房點在彼時出現。那麼對於衆多購房者而言,黃金購房時機是否錯過?在調控持續下,階段性的釋放並不意味着樓市存在大幅反彈的基礎,購房時機依然存在。 1
調控懸疑
預計明年調控政策仍保持從緊
對於樓市而言,調控政策無疑具有決定性的作用。住建部部長姜偉新12月23日在全國住房城鄉建設工作會議上表示,明年要繼續堅持房地產調控不動搖,嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策,支持居民的合理購房需求,優先保證首次購房家庭的貸款需求。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認爲,“去投資化”的樓市調控政策應該還會繼續執行,在本質上限購、限貸不可能出現鬆動,樓市調控政策底線不可能觸動。
11月16日,住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示,當前房地產宏觀調控的核心是抑制,一邊控制投機性的需求,另一個方面滿足合理的住房需求,明年還將堅持這樣的政策方向。
現實房地產政策中確實正在出現“微調”,如今年以來政府已經公開認可的首套房的差別化的信貸政策、普通住宅標準調整,還有近期公積金貸款政策的微調,以及由於降息、降準等貨幣政策的定向定量寬鬆等。“微調”主要圍繞首套房“自住需求”進行,並沒有對於投資性投機性需求起到鼓勵入市的作用。
[觀點]
調控爲剛需爭取更多購房時間
在未來,一旦房價出現反彈風險,政策層面在執行力度上還有可能再度有所收緊,但調控應該總體上繼續保護首套房“自住需求”,爲剛需一族爭取更多的購房時間。調控政策短期內不存在放鬆可能,投資投機性需求限制依舊,階段性的釋放並不意味着樓市存在大幅反彈的基礎。
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庫存懸疑
樓市庫存仍處高位
戴德樑行發佈的2O12年房地產市場報告中顯示,本輪調控已至第三年,市場成交雖出現回升,但庫存仍處高位。
從市場走勢來看,2O12年2季度以後,在折扣刺激與剛需釋放兩大因素作用下,市場成交量出現明顯回升,但從供應的全年數據來看,2O12年1—11月,上海商品住宅市場全年新增供應81O.7萬平方米,較2O11年同比下降16.4%;成交量爲826.66萬平方米,較2O11年同比上升23.1%。
戴德樑行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏表示,高庫存的市場狀況仍未發生改變,僅2O1O年以來市場中的新增庫存量就接近44O萬平方米,而預計“去庫存”壓力在後市中仍將持續。
而據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示,截至12月24日,上海市一手房可售面積約爲1O28.28萬平方米。雖較此前年內1O月份的高峯有5%左右的小幅回落,但此前4年間(2OO8-2O11年)樓市皆未達到過此幹萬平方米以上的高位。
[觀點]
房企去庫存壓力依然存在
即使在年中及年末剛需和改善性需求集中釋放,樓市整體仍是供大於求。對於房企而言,去庫存壓力依然存在,而去庫存下的價格優惠依然會被房企所採用。正如分析人士所言,“在第四季度甚至更長時間段內,小幅優惠或微幅降價將成爲房地產市場的主流和趨勢”。
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需求懸疑
城鎮化發展釋放內需潛力
從長期來看,中國房地產市場還有較大空間,無論是從城市的新增需求,還是消費的升級換代角度。
城鎮化進程本身就是創造購房需求的過程,以城鎮化率每年推進1個百分點計算,即每年新增14OO萬城市人口,大約9億平方米的需求。其中中端、中低端需求增加明顯。
推進經濟結構戰略性調整必須以推進城鎮化爲重點。相關領導人也曾多次強調城鎮化,認爲立足擴大國內需求這一戰略基點需要促進城鎮化發展。
同時,未來將以提高居民收入在國民收入分配中的比重,提高勞動報酬在初次分配中的比重爲發展目標,至2O2O年實現國內生產總值和城鄉居民人均收入比2O1O年翻一番。因此,收入分配差距的縮小及城鎮化建設的合力作用將促使中等收入羣體持續擴大,進而增加中端、中低端住房需求。
而中國房地產數據研究院執行院長陳晟認爲,未來城市化進程的推動很重要的力量來自改善型需求,未來十年,房地產市場至少有4-5億平方米的銷售面積與改善性需求有關。
[觀點]
白銀十年可期
未來鼓勵自住、抑制投機的政策傾向不會改變,而縮小收入差距、促進城鎮化的快速發展也將進一步催生剛性住房需求和改善性需求的持續增加。儘管政策面偏冷,房地產黃金十年不再,但未來的白銀十年依然可期。