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“新國五條”下選擇何種房產轉移方式引起市民關注
截至昨日,廣州“新國五條”細則雖然仍未落地,但從政策大方向看,持有多套房的家庭,除了未來可能會被徵收房產稅之外,一旦未來從嚴按照賣房差額所得的20%徵收個人所得稅,將是不少家庭難以承受之重。連日來,不斷有市民諮詢:應該採取哪種轉移房產的方式可以未雨綢繆?這些方式之間的成本又究竟幾何呢?爲此,記者特意諮詢了業內人士。
文、表/記者賴偉行、何穎思
“前幾年買房時‘手多多’給女兒加了個名,現在想把她的份額除去,不知道怎麼辦理業務呢?”市民劉先生幾年前買一套房,當時加了女兒的名字。如今,女兒一家在深圳已經有兩套房子,隨着房產稅可能會擴大試點的消息傳來,他開始擔心女兒與自己共有的這套房子會被算作第三套房,從而令到女兒一家可能會被徵收房產稅。爲此,他諮詢記者“如何把女兒的名字從房產證上去掉”。
“父母與子女之間,正常狀況下只有交易和贈與兩種方式實現產權的轉移。”廣州市房地產交易登記中心相關負責人說,如果子女未成年,其所佔的產權份額暫時不可轉移。而繼承,則需要父母身故,辦理繼承公證後,方可實現房屋產權轉移。
根據規定,持有超過5年的唯一房產,在出售時可以免徵個人所得稅。所以,也有持兩套房的家庭諮詢“能否通過夫妻間產權轉移的方式規避個人所得稅”。記者瞭解到,目前,廣州房地產交易登記中心就有“夫妻析產”的業務,這類持有兩套房的家庭,可以辦理這一業務,夫妻雙方各持一套房屋之後再離婚,這樣就可以實現兩人持有的房產都爲唯一住房。辦理該項業務,每個新房產證只需交60元即可。
契稅:贈與爲3%交易低至1%
在不同的房產轉移方式之中,各種稅費又是多少呢?目前,在房產轉移中,主要的稅種有契稅、營業稅和個人所得稅三種,父母身故後,子女繼承,這些稅都可以免徵。而贈與和交易相比,贈與無論如何契稅都爲3%,交易契稅卻分爲1%、1.5%、3%三種情況。
根據《廣東省契稅實施辦法》規定,廣東省契稅稅率爲3%。從1999年8月1日起,個人購買自用普通住宅(除高級公寓、別墅、度假村等豪華住宅外),按現行契稅稅率3%暫減半徵收,即稅率爲1.5%。從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統一下調到1%,首次購房證明由住房所在地縣(區)住房建設主管部門出具。從2010年10月1日起,對個人購買普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減半徵收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬於家庭唯一住房的,減按1%稅率徵收契稅。
公證費:贈與按評估值2%交
據廣州市房地產交易登記中心介紹,證明財產繼承、贈與,公證費按受益額的2%收取。實操中,受益額是按照評估值來計算的。交易不委託中介代辦的話,不需交納委託公證費。
通過贈與的方式,以後賣房,所得差額相當於房價總額扣除稅費後的全部價值,差額將會比通過交易方式更大,所以不少市民會選擇交易來實現財產轉移。不過,在交易和贈與非直系親屬(例如岳父贈與女婿)的過程中,都有可能產生營業稅。房產如果出證滿5年,在上述情況免交營業稅,否則就要交納5.6%的營業稅。
交易個稅:“據實收”、“覈定收”有別
交易中,如果是購入滿5年及家庭唯一住房的可免個稅,其餘情況需要交納個稅,目前有兩種徵收方式——“據實徵收”和“覈定徵收”。但由於後期房價升幅較大,“覈定徵收”與“據實徵收”的稅款差異越來越大,於是實操中往往不提供購房發票,“選擇”覈定徵收。
但新“國五條”細則就規定,“稅務、住房城鄉建設部門要密切配合,對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅,通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能覈實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。”
業內人士稱,能提供越多合理稅費證明,兩種徵收的差異越不明顯。
據實徵收
指納稅人能夠提供合法、有效的售房、購房合同和房產原值憑證等證明材料的,可根據個人所得稅法的規定,按照“財產轉讓所得”項目,據實徵收個人所得稅——即通俗所說的“按轉讓所得20%”徵個稅。
覈定徵收
指六種情形下,用徵收率計徵個稅——即通俗所說的“按全價1%”徵個稅。1.未能提供合法、有效的售房合同,不能正確計算售房收入的;2.未能提供合法、有效的購房合同和構成房產原值相關憑證,不能正確計算房產原值的;3.未能提供支付合理費用相關憑證,不能正確計算合理費用的;4.申報房產成交價格低於房管部門出具的《房地產價格審覈書》所審定的價格,又無正當理由的;5.個人轉讓已購公有住房不能提供所有扣除項目相關資料憑證的;6.在辦理個人所得稅完稅手續時,未按規定提供主管地稅徵收機關出具按“據實徵收”審覈意見的。
合理稅費
根據2006年國家稅務總局發佈《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號),合理稅費包括:
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審覈,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在以下規定比例內扣除:(1)已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額爲房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限額爲房屋原值的10%。納稅人原購房爲裝修房,即合同註明房價款中含有裝修費的,不得再重複扣除裝修費用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
案例:“據實徵收”與“覈定徵收”對比
王先生2007年2月在廣州市區購得建築面積爲160平方米、套內面積爲130平方米的房產,房款150萬元,他另外擁有一套住房。2012年4月5日他將此房賣給陳先生,申報價格爲250萬元。王先生2007年購房時繳契稅4.5萬元,實際支付住房按揭貸款利息22萬元。
王先生的情況屬轉讓購買超過5年的非唯一房產,應繳營業稅及附加、個人所得稅,暫免土地增值稅和印花稅。買方陳先生應繳契稅,暫免印花稅。
若未提供購房發票
若王先生不能提供購房發票,營業稅按照全額徵收,個稅也實行“覈定徵收”。對於非拍賣轉讓住房,個稅覈定徵收適用5%應稅所得率。由於個稅的稅率是20%,這相當於按照轉讓房產收入全額的1%徵收。
王先生應繳納營業稅及附加=計稅價格×(5%+0.6%)=2500000×(5%+0.6%)= 140000元
王先生應繳納個人所得稅=轉讓房產收入額×應稅所得率×20%=2500000×5%×20%=25000元
若能提供購房發票
個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售,能提供發票的,按其轉讓收入減去買房價款後的差額徵收營業稅。個稅採用“據實徵收”。商品房的房產原值爲購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。合理稅費是指轉讓住房時實繳的營業稅及附加等稅金,支付的住房貸款利息也可憑銀行出具的有效證明據實扣除。
王先生應繳納營業稅及附加=計稅價格×(5%+0.6%)=(2500000-1500000)×(5%+0.6%)= 56000元
王先生應繳個人所得稅=(轉讓房產收入額-房產原值-合理稅費)×20%=(2500000
-1500000-45000-56000-
220000)×20%=135800元
綜上,不能明確房產原值時,應繳營業稅及附加、個稅共16.5萬元;而能明確房產原值時,應繳納營業稅及附加、個稅共19.18萬元。