天津北方網訊：據我愛我家鼓樓、梅江、海河沿線片區的經紀人反饋，自4月以來，其周邊片區大部分新房項目集中優惠，優惠後價格與二手房價格相差不大，因此部分購房者陷入一手房、二手房對比之中。這些高端片區多以改善需求為主，因受新房集中優惠的影響，致使一手房、二手房價格差距不大，購房者產生較濃的觀望情緒，而二手房業主因對未來片區發展持看好態度，所以價格並未出現松動。

　　首先，因為鼓樓、梅江、海河沿線片區房源的面積大都集中在100平方米至130平方米之間，總價200萬元至350萬元之間，因此與其他中小戶型居多、低總價的片區不同，此類片區多以改善型需求為主，而改善需求購房者青睞的房源戶型面積較大、總價較高。

　　其次，當前新房多以大戶型、高總價房源為主，加之周邊新房項目較為集中、優惠政策持續推行，優惠後的新房價格與二手房價格差距較小，因此一手房、二手房產品競爭性均較強，促使購房者產生較濃的觀望情緒。例如，梅江片區二手房的均價在18000元/平方米左右，而優惠後的新房價格約在19000元/平方米左右，僅相差1000元，以100平方米房源為例，僅相差10萬元，將10萬元的差價折合到總房款中，佔比約5%左右，對改善購房者來說影響不大。

　　業主資金需求不急

　　據悉，雖然購房者持觀望態度，但是業主並未下調出售價格，議價空間也未見松動。我愛我家認為，造成此類現象的主要原因為業主對資金需求並不急迫，同時對片區保值、增值性和樓市發展較有信心。

　　首先，就業主自身而言，高端片區業主較有實力，對資金需求程度並不急迫，從而在一定程度上削弱了交易意願，因此雖然市場呈現較為平淡的狀態，但是大部分業主都未受影響。

　　其次，就片區發展而言，此類片區多為中、大戶型，戶型設計、居住舒適度均更高，且小區環境、物業管理水平較好。與此同時，受片區生活、商業等配套設施較為成熟的影響及片區地鐵的建設，因此業主對於房源保值、增值性較為看好。

　　再次，就市場狀態而言，目前天津樓市整體運行平穩，並未出現類似南方城市大起大落的現象，加之政策也較為穩定，雖然當前片區市場較為平淡，但是從長遠看來，市場呈現較好的發展趨勢，因此業主對市場信心較強。

　　房價僵持售轉租多

　　當前高端片區持續的僵持不下，使得二手房買賣市場觀望氣氛濃厚，成交持續低迷，二手房滯銷現象逐漸顯著。而過低的成交價格難以滿足業主的心理預期，因此部分業主選擇『售轉租』以觀望市場後期走向。據了解，在目前部分高端片區，有業主已經表示其房源『可租可售』或『短期出租』。

　　從整體片區的情況來看，『售轉租』現象集中的區域主要為總價高、戶型大的二手次新房集中的片區，如河西區的梅江片區、南開區老城廂片區等。業內人士表示，『售轉租』是否順利關鍵取決於房屋所在片區的租賃需求是否集中、租賃成交是否活躍。而針對於目前市場中集中出現『售轉租』現象的高端片區來說，或將仍面臨著租賃成交難的現象。通常，本市梅江、老城廂等高端片區內的一居室戶型租金價格在3000元左右、二居室在4000元以上，明顯高於普通片區內的租金價格，因此高端片區的租賃需求並不活躍，成交量也相對較少。

　　例如，河西區梅江友誼花園社區一套總價260萬元的房源，自今年5月份掛牌以來一直沒有成功出售，其間業主多次委托中介機構調整其掛牌價格，目前其售價為230萬元，價格降幅超過10%，明顯高於普通住宅集中的熱點片區，但前來看房的買家仍然寥寥無幾，業主決定暫時擱置售房計劃，改為『短期租賃』以觀望市場房價走勢。

　　然而對『售轉租』現象集中區域內的租賃市場分析來看，並非所有片區的房源都一定適合『售轉租』，作為二手房業主，在面對租售選擇的問題上則應根據房屋戶型、所在區域及其租賃市場成交特征進行判斷，從而做出選擇。