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銀行貸款與陰陽合同爲炒房人打開方便之門
深圳房價連番上漲，炒房人賺的盆滿鉢滿，可普通市民只能望房興嘆，記者瞭解到，目前深圳每年的住房需求總量爲1500萬平米，而上市的新建商品房只有700萬平米，只能滿足一半左右需求，供需失衡，本來就在推動房價上升，而炒房人投機炒做，更使得稀缺的房源控制在少數人手裏，進一步加劇了市場的緊張氣氛，那深圳的這些炒房人是怎麼出現的？他們怎麼能獲得如此高的暴利呢？我們再來看看鄒建民的炒房生涯。
鄒建民現在是深圳一家國有企業的職工，自從2001年炒起了房產以後，他就放棄了炒股，剛開始炒樓的時候，鄒建民很謹慎，他只買一些二手樓，當時他看中的就是租金回報率。
“那我出租的話，我投資回報10%，肯定有投資價值，我才這麼做。”
當年10%的租金回報率，已經讓鄒建民很滿意了，但隨着時間的推移，深圳房價越來越高，鄒建民和越來越多的人發現，房屋轉手倒賣，輕輕鬆鬆就能賺到鉅額的利潤。
“出租一年也不過10%，當時我兩個月賣出就可以賺錢20%，那麼就乾脆就賣掉算了，然後再買再賣，再買再賣就是這麼。”
今年上半年，深圳房價的暴漲，更是出乎所有人的想象。
“漲得我不敢往外賣了，賣了以後馬上就覺得你賣低了，馬上是好象就再買不回來了，有這樣的情況。”
鄒建民告訴記者，上半年，深圳房價暴漲，他也掙的是盆滿鉢滿，而炒房之所以能獲得暴利，是跟兩個條件分不開的，首先就是銀行提供70%的按揭，在他看來，銀行按揭已經成了撬動鉅額利潤的槓桿。
“股票你是全額啊，你要買100萬股票，殺進去了以後，就說你翻了個個，那麼200萬了，那麼你這個投資回報是100%，炒房回報呢，就是你30萬進去，你賺房產價值100萬的話，房價翻番之後，回報百分之三四百了，三百了，就這個區別了，同樣賺100萬，一個才用二三十萬，一個要用100萬。”
在鄒建民看來，如果沒有銀行的幫助，要全額支付房款的話，他很難掙到鉅額利潤，那麼，銀行對炒房人的幫助有多大呢？在深圳市房地產權登記中心南山點，記者見到了這樣的場景，靠着一張椅子和隨身攜帶的公章，這位中國銀行的職員現場就開始爲需要辦理房產抵押的人提供貸款，那麼，像這樣一張椅子，一個人每天究竟能貸出去多少錢呢？
“平均來看，一天在八九百萬左右。”
記者計算了一下，每月按22個工作日計算的話，這個銀行職員每月就能辦理一億七千萬的房屋貸款，如此方便的貸款程序，以及30萬的資金，就能享受價值百萬房產的增殖收益，從而給炒房人提供了可乘之機。
“這是以小博大，這個就是目前房地產投資者的邏輯。”
在深圳，不僅銀行按揭成了炒房人的有力工具，同時，深圳的炒房人還在用一種特殊的方式，逃避個人所得稅，來鎖定利潤，這個特殊的辦法就是陰陽合同。
“什麼叫陰陽合同？”
“就是我們政府規定，如果你賣的房子，你比買的房子高多少，收20%個人所得稅，但這個呢，就收不到。”
“原因是什麼呢？”
“報政府的合同是假的，他就寫按原價賣，實際上他真實的合同跟賣家已經漲了很多。”
採訪中，雖然沒有任何人給記者出示兩份分別給政府和買房人的陰陽合同，但是，鄒建民給記者提供了一份房產證，這個房產證上標明房屋的買賣價格是126萬。
“實際上成交是200多萬。”
“爲什麼這上面沒有反應出來？”
“也就是說還有份陰合同。”
“那麼怎麼又能從銀行貸出來比這個多的款呢？”
“那麼顯然是用陰合同來貸款，用陽合同來過戶避稅。”
陰陽合同在深圳早已是公開的祕密，事實上，深圳各家銀行只要到深圳國土資源和房產管理局覈對合同的交易金額，很容易就會發現，大量的合同是陰陽合同，但是這一現象卻延續多年。
“不銜接啊，這個方面誰都知道。”
“爲什麼不去阻止下這個事情？”
利用銀行提供的資金槓桿獲得利潤，同時用陰陽合同逃避稅收，深圳的炒房族輕輕鬆鬆就能掙到鉅額利潤，而在鉅額利潤的吸引下，不僅炒房人數量大增，同時它還不斷衝擊着其它行業，並把其他行業的投資者捲了進來。
“你做過這個以後，做別的什麼都是沒有意思的，都沒有意義的。”
銀行貸款和陰陽合同，爲炒房人獲得暴利打開了方便之門，雖然國家爲了給炒房降溫，規定商品房5年之內轉讓，要被徵收5%的營業稅，但在高額的利潤面前，幾乎所有的炒房人都認爲，這5%的稅並不會影響他們炒房的熱情，可是，像這樣炒房真的是一門永遠只賺不賠的買賣嗎？
深圳房價迅猛上漲，但是在紅紅火火的高房價背後，記者卻發現，一些樓盤銷售的並不理想。
“我們每天大概是保持在2到3套左右的一個速度。”
採訪中，一些地產中介機構也告訴記者，高房價下，深圳樓市的成交量正在萎縮。
“成交量尤其是上半年的豪宅成交量開始迅速萎縮了，香港觀望這種客戶越來越多，在觀望這個房子，看看再說吧，我不買，也不賣。”
深圳樓市的成交量萎縮，對炒房人來說並不是一件好事，因爲他們手裏的房子將很難出手。
“根本沒辦法買房，一套房三四百萬，一般這裏的兩口子收入就是萬把來塊錢，你怎麼買法呢，幾百萬。”
鄒建民告訴記者，對炒房人來說，一旦房子賣不出去，炒房人就會面臨着巨大的風險，因爲，如果房價下跌，他們的損失同樣也會被按揭的槓桿放大，房價下跌30%，炒房人的損失將達到100%。
“就像香港金融風暴以後，它的房價下跌，造成很多人負資產，等於把這些爛攤子甩給銀行了。”
讓鄒建民更加擔心的是，如果這樣的情況發生，那麼，炒房人想要保本，唯一的出路就是每月按時支付月供，一直等到房價再次上漲，但是炒房人要做到這一點並不容易，因爲深圳房價雖然一路暴漲，但房屋的租金卻沒有跟上，也就是說，炒房人很難靠房屋的租金來維持按揭的月供。
“如果100萬是貸過來，我要還給銀行6萬元每年，但是我收的租金纔不過2萬元每年，你肯定不會去做這方面投資了嗎。”
一邊是，成交量萎縮，房子難以出手，另一邊是，房租難以償還銀行的利息，這些潛在的風險讓鄒建民感到前所未有的壓力。
“我覺得房價高了，沒有什麼投資價值，現在正在慢慢、陸陸續續準備退出來，這樣下去沒有投資價值。”
就在鄒建民陸續賣出手頭房子的時候，採訪中，記者卻瞭解到，還有不少市民準備加入炒房的隊伍。
“是準備買來自用嗎？”
“投資，來看一下，準備買來投資。”
那麼，深圳的房價真的會創造只漲不跌的神話嗎？採訪中，鄒建民告訴記者，深圳的樓市不是沒有暴跌過，他帶記者來到深圳一個小區。
“開發商往外賣的時候，六七千一平方米。”
“是哪一年？”
“1992，1993年，到了2000年的時候，最低就跌到了兩三千元錢。”
雖然歷史的教訓就在眼前，但是深圳炒房人卻越來越多，那麼，炒房人真的沒有風險嗎？採訪中，記者瞭解到今年下半年深圳市將有大批的90平米以下的商品房提供市場，這將對深圳房價帶來什麼影響呢？
“我想90，這個90、70房，佔到絕對大多數比例的情況下房價過快的漲幅，肯定會穩定下來，也會降下來。”
就連這些炒房人，他們也在擔心，樓市的泡沫一旦破裂自己能不能全身而退，這種投機炒做，一方面人爲加劇了深圳房源的緊張程度，另一方面又造成了大量商品房閒置，那些真正迫切需要住房的市民卻又買不起如此高價的房子，現在針對深圳出現的炒房熱，當地政府正在想辦法給它降溫。
面對深圳的炒房風，採訪中，剛從日本回深圳工做的王偉告訴記者，爲了買房，他已經看了十幾個樓盤，也和不少炒房人接觸，但高昂的房價讓他沒辦法接受。
“他那個房子都閒着兩年以上，我昨天看了四五套，全是閒着兩年以上。”
在王偉看來，深圳炒房人之所以能夠進行炒房，哄擡房價，一個很重要的原因就是，現有的政策只在流通環節徵稅，導致炒房人可以零成本的持有多套空房，因此王偉建議。
“比我現在建議你們什麼，政府現在就可以收物業稅，收那個不動產的不動產稅，像日本一樣。”
“日本通過不動產稅和物業稅可以控制什麼？”
“控制這些人的投機性，他保有這個空房的話，他就付出很多的代價。”
這條建議，也讓鄒建民這樣的炒房人感到了巨大的壓力。
“燙手的山芋，你還是趕緊扔吧你。”
遏止炒房行爲，不僅能節省大量的土地和社會資源，同時也能讓每個人擁有需要的住房，記者採訪中瞭解到，這一現象目前已經引起有關部門的關注，深圳已經成爲物業稅前期調研的城市之一，此外，記者注意到，由於炒房人憑藉銀行提供按揭貸款的經濟槓桿，才能實現炒房暴利，一旦房價下跌，炒房人還不起銀行按揭，也將給銀行帶來巨大的風險。
“萬一這個成交量萎縮，你銀行的風險就來了，更何況發生下跌了。”
面對這種現象，在上週，央行表示，要密切關注國家房地產調控政策和房地產價格走勢，加強房地產企業貸款和個人住房貸款資金流向監控，也就是說央行正在關注涉房貸款存在的風險，另外，在深圳，記者也瞭解到，爲了減少房價上漲和炒房人對低收入市民住房需求的影響，深圳市將在十一五期間建設公共租賃住房11.4萬套，這也將在節省土地資源的情況下，滿足低收入市民的住房需求。
“比如說住房保障的生命週期，比如說70年，如果我出售一套房子，我可能保證一戶家庭的住房，解決一個家庭的住房保障，如果是採取出租的方式，假如說一個家庭租10年，那我可以保障7個家庭的住房保障。”
同時，記者在深圳國土資源和房產管理局瞭解到，爲了滿足市民的住房需求，深圳市今年計劃提供的土地面積是去年的2倍，此外，爲了保證中低收入市民的住房需求，深圳市政府今年將向市場推出6000套經濟適用房和公共租賃住房，而十一五期間，還將有14萬套保障性住房提供市場。
“考慮了我們城市人羣的20%，是屬於低收入的，所以對於這部分注入住房保障。”
深圳市政府的一系列措施，在鄒建民看來，就是一個收手的信號，因爲這些措施不僅減少了市民對商品房的需求，同時，大量小戶型面市，也會抑制房價的上漲。
“那麼作爲投資客來說，他適當地可以收手。”
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