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政府公佈的房價嚴重失真？
房價或許是最說不清楚的數字。同一套住宅，在交易過程中，會出現三種價格。
半個月前，曾先生通過清水苑廣州大道分店買了一套華景大廈的物業。三方合約上的交易成交價爲76萬元，在辦理按揭時銀行的評估價是70萬，最高可以貸款49萬，而在房管局備案的《房地產買賣合同》上的交易價爲38萬。
在清源按揭中心的高級信貸顧問阿建看來，銀行的評估價逐漸謹慎，一般，都要略低於房子的實際成交價。
哪個纔是真正的房價？
根據廣州市國土房管局的統計數據，2007年6月份廣州市的二手房(住宅)的均價爲3991元/平方米。房管局的統計數字以在房管局備案的交易價即報稅價爲準。
而清水苑研究部的數據表明，2007年6月份廣州二手房均價是6308元/平方米，這一價格比政府公佈的價格高了近60%。清水苑數據來源於清水苑促成的買賣交易的實際成交價。
在9月14日舉辦的2007廣州秋季樓市發展論壇上，廣州市房地產協會名譽會長陳敦林旗幟鮮明地指出：廣州房價應以政府信息發佈中心公佈的數據爲準，因爲其已完成交稅、過戶等程序，廣州市房地產交易中心公佈的數據是最終端、最真實的數據。
根據房管局公佈的數據，2007年上半年廣州市二手房交易均價甚至在3月和6月出現了小幅下降。
或許陳會長也沒有想到，即使是政府信息發佈的中心——房管局也對自己的統計數據也毫無信心。“建議參考大的中介地產公司的數據，他們的更爲準確。”廣州市房地產交易中心的工作人員對南方週末記者說。
地產經紀們並不願意過多地關心政府公佈的均價，儘管這些均價大多是出自他們之手。
爲了減少交易成本，報低成交價以避稅是二手房買賣市場中通行的潛規則。
早在簽約之前，經紀阿玲就已告訴曾先生，將成交價報低一半，他就可以少交3萬元的稅費。“報低價避稅”是經紀們一個極具誘惑力的談判砝碼。
城市的每個區域，政府都會有一個參考價，只要不偏離參考價太離譜，報價一般都會被通過的。
“名門大廈的參考價是6000-7000元，但實際成交價至少1萬，7000元的報價一定能通過。”馮小姐還沒碰到上報的成交價沒被通過的情況。根本不用擔心買賣雙方報低價會產生什麼糾紛，因爲《房地產買賣合同》上買賣雙方都已簽字，更重要的是這份合同在房管局備案，買賣雙方均不持有。
中介與“炒家”的合謀
清水苑番禺吉祥道分店的經紀阿紅最近接到了一個大單：湖北的姚先生需要在廣州碧桂園一次性買入4套房子，條件只有一個，希望4套房子是同一個業主，容易談判。
爲了贏得姚先生的信任，阿紅還鄭重寫下了“某某5套房產屬於同一業主”的保證書。
儘管這5套房子房產證上“共有權人”的名字並不一樣，但現在它們有一個相同的全權代理人——黃費鴻(化名)。
他被當地中介尊稱爲“黃叔”，是廣州碧桂園裏最大的“炒家”，平時很少親自參與交易，只是在最後簽約時才現身，更多的時候是一個叫“陳雪兒”的助手代他出面，電話裏阿紅親切地稱她爲“雪兒姐”。“炒家”正在從房價近乎癲狂的深圳轉向廣州，爲越來越多的廣州人所熟悉。
嚴格意義來說，“炒家”和原業主的交易並未全部完成，爲了規避稅費，“炒家”往往在一次性支付房款後，得到原業主的一份“全權委託書”，而並未在房管局進行備案和過戶。
當有廣州碧桂園業主放盤時，會有不止一家的地產中介在第一時間通知黃叔，或許是市場嗅覺更加敏銳，在一般客戶還在猶豫之際，他就已經果斷出手。而當一般客戶終於下定買房的決心時，這套物業已經被重新掛在了中介公司的櫥窗裏，什麼都沒變，多的只是少則幾萬多則數十萬的價差，和一份全權委託書。“炒家出手果斷、懂行情，根本用不着經紀苦口婆心，而且一套房子至少可以賺兩次佣金，何樂而不爲。”在地產經紀阿華眼裏，中介理所當然更願意和“炒家”打交道。
法律專家提出：炒家用全權委託書炒房有很大風險，因爲該物業的產權所有人名字仍然是原業主，理論上原業主仍然有可能對該物業進行其他處置。
儘管房地產中介服務管理所的史小明書記一再強調，指向不明確的全權委託書不受法律保護，然而，類似的全權委託書正在成爲二手房地產交易市場中的常態。專家們的擔心很少成爲現實，因爲“炒家”從來都不會把房子捂在手上太久。
黃叔上個月以150萬元的總價從清水苑吉祥道分店買入碧桂園雅苑80座G01和68座G02。一個月後，辦理了相關手續，這處物業的售價改爲180萬元，來看房的人絡繹不絕。其他兩處物業的全權委託書上的日期分別是8月13日和8月24日。
清水苑研究部的一份資料表明：廣州部分物業前後兩次交易時間差僅一個月，但賬面盈利可以達到32.5%。“至於價格，商量的餘地很小，因爲‘炒家’幾乎壟斷了市場。”阿紅告訴姚先生。“炒家”的售價比一般市價要高，而且客戶幾乎沒有討價還價的可能，畢竟“只此一家”。
阿紅做了這樣的一個比較：黃叔手上華苑9座的房子，102.5平方71萬，是一個北向的空房，華苑36座普通業主的一套房子，102.5平方70萬，南向帶全部裝修和家電。
而在經紀阿華看來，這套房子很快就會轉到黃叔的名下，他應該不會放過這套“筍盤”。(文中“清水苑”爲化名)
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