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記者:有人說,現在住房開始滯銷了,政府再不采取支持措施就會危及中國宏觀經濟安全,導致地產商和銀行的資金風險。如果把房地產看成通貨膨脹的根子,打壓房地產的高價,會不會真的出現這樣的危機和風險?
任玉嶺:這個問題,我進行過反復研討和思考。應該說,房地產界十分重視輿論的營造,也十分重視市場炒作。他們不僅自己赤膊上陣,而且還『豢養』有一批『御用文人』,或通過『重金』讓一些專家和媒體為其制造輿論。房價成倍增長,房地產企業今年1-5月份對房屋開發面積增長24.9%、住宅施工面積增長26.6%,在這一大好形勢下,他們還在叫喊,要『保衛市場』,要求政府重新調整房地產市場政策,並危言聳聽地講什麼,『否則,就會危及中國宏觀經濟安全,導致中國銀行體系的風險』。還有人替投機購房者叫屈,說什麼『怕影響民眾房地產資產的昇值,波及地方政府的「財政收入」』。所有這些都是既得利益者『欲望無窮』的反映,也是少數房地產商貪得無厭的再現。
應該說,我們有些城市的房價已到了臨界點,再飆昇真的要崩盤了。據我所知,有幾個大城市,今年房屋銷售出現下降趨勢。以北京為例,1至5月,全市商品房銷售面積同比下降46.1%,住宅銷售面積下降48.8%。出現這個問題,能是國家對房地產的發展支持不夠嗎?不是的。今年住房銷量大幅下降,正說明2007年房價的高幅增長已經超過市場限度,現行房價已經出現了泡沫,廣大百姓已經無法承受。
近兩年,政府為解決廣大百姓『住有所居』的問題,從金融、稅收、土地等方面對房價飆昇進行了調控,並在國務院2007年24號文件中提出了兩個70%(即土地供應的70%給保障性用房,建築套型面積70%控制在90平方米以下)。而所有這些政策出臺時,總是遇到房地產輿論的抵制,房地產商我行我素,直至去年底把房價推向了讓人興嘆的高峰。
今天,在囤積土地、惜售住房、投資和投機購房被政府稍加限制情況下,廣大百姓依然買不起房,一些房地產商除了到山西、神木等『煤老板』集中的地方進行發動和鼓勵『煤老板』進京購房外,就是要挾政府和銀行,繼續助推房價的飆昇和增長。
打壓房價會不會危及中國宏觀經濟的安全?會不會給銀行帶來風險?我的看法是,房地產既然走到了今天這個地步,演變成了通貨膨脹的禍根,那麼就必須鏟除禍根,切掉毒瘤,長痛不如短痛。這時候諱疾忌醫,則會養虎為患。有病早治,將可能把損失降到最低。我認為這時候治理房地產的高價將是最好的時候。
第一,從銀行風險分析,有人擔心因為房地產開發商自有資金較少,80%以上資金來自銀行貸款,如果房地產有風吹草動,銀行就面臨開發商以土地、房屋抵債的可能。如果房地產價格過多地跌下去,銀行就有虧損危險。但從目前實際考慮,當前在銀行抵押的開發商的土地和房屋多是2005年以前的,那時候土地、房屋作價較低,現在進行整治時,倘若房地產商還不了銀行貸款,銀行便有條件收回當初以較低價格抵押的土地和房產。按現行價格去處置,銀行就絕不會吃虧,也無風險可言。相反,若兩年後再下決心,那時開發商抵押在銀行的土地、房屋一定都是高價的,當開發商用抵押土地和房屋抵償貸款時,銀行的損失將不可低估。
第二,從宏觀經濟安全分析,現在來整治房地產的高價和泡沫,無論如何比拖下去要好得多。一方面,我國現在總體經濟發展勢頭較好,即使房地產有些波動,8%左右的經濟增速仍有可能保證;另一方面,廣大群眾需要住房的願望很高,需求規模很大,如果擠壓了投資購房、投機購房,房價能夠降下來,廣大群眾可以購買,房地產市場不會萎縮而是變大;房地產的建設總量肯定比現在還要多。只要能夠按2007年國務院24號文件去工作,把70%的土地劃給保障性住房,70%建成90平方米以下面積,我們的房地產總規模仍然有很好發展前景。這樣既便於解決『住有所居』,又能維持房地產的盛況,以及由房地產帶動的60多個行業的正常發展。
『整治』會遭五種阻力記者:但是,如果防治通貨膨脹真從房地產入手的話,你認為會不會有阻力?
任玉嶺:阻力肯定是有的。現在任何一項改革,都會觸及到利益的再分配。防治通貨膨脹需從房地產入手,作為一項改革措施,要為廣大百姓造福利,就一定會影響開發商及投機購房人的切身利益,因此必然有阻力。
第一種阻力來自房地產開發商。追求利潤最大化,是企業的天性。像比爾·蓋茨那樣的公司老板在中國還不多見,尤其是房地產界。這次地震捐款中,王石作為房地產代表人物遭到網民的唾罵,就足以說明房地產開發商賺錢的欲望永無止息。上個月,北京地產商到山西舉行的推薦會和房地產老板潘石屹在山西的推銷講話,表明了房地產商建房的目的大多是為有錢人到北京投資、投機服務的。
第二種阻力是來自少數有錢人的。全國各地和海外的一些有錢人,他們都看好中國房地產的高效益,湧向大都市購買和囤積居民住房,為的是昇值後可以套利。對他們來說更是希望房價無限攀高。
第三種阻力來自銀行。銀行長期向房地產商貸款,造成中國房地產近80%的錢是銀行的。再加上,銀行信貸中的『互利性』也引出了施貸人與賣房人的『合作化』。因此,銀行與房地產商已經不止是一個鼻孔出氣了,有的已經形成了『銀企共同體』。這種情況下,要整治房地產,顯然是難上加難。
第四種阻力是來自某些地方官員。這些年來,各地都在學著經營城市,出讓土地成了政府的一大收入,有的城市賣地收入高達數百億元,有了這個錢,政府的日子可以過得寬松和富裕。再說,房地產開發商的開發行為越多,GDP的增長就越高,某些人的政績就越大。如此,整治房地產的高價,會受到某些地方官員的阻攔和反對。
第五種阻力是來自腐敗分子的阻力。在這些年的房地產發展中,腐敗的案例是五花八門的。有些開發商為了得到便宜的土地和在建住房中得到更大效益,曾不惜用各種手段腐蝕有關管理部門和人員。送住房的、送別墅的、送金錢的、送汽車的、送古玩字畫的、送兒女出國的、送美人陪住的等等都曾發生。遠在上世紀90年代初,北海市一個地產科的科長任職不到六個月,家中床下就堆滿了300萬元的賄賂款。很多腐敗分子懼怕整治房地產,怕自己的受賄資產被曝光。因此,他們會千方百計阻止整治房地產、規范房地產。
『七招』可治高房價記者:最後,請問在通過整治房地產高價方面,應采取哪些措施,並該怎樣突破呢?
任玉嶺:整治房地產的高價是解決通貨膨脹的關鍵。為了壓低房地產的高價,應采取以下措施。
一是需要從土地的供給上,進行管制和立法。在中國人多、地少而又大力推進城市化的情況下,住房用地價格高昇不可避免。為防止住房用地價格無限攀昇,應將商品住房與保障性住房的供地進行嚴格區分。2007年國務院24號文件所提的70%的住房用地劃給保障性住房的規定應予嚴格落實。對保障性住房用地應有嚴格的限價,以確保保障性住房價格走低。
二是要堅決扭轉開發商為獲取更大利潤而囤積土地和惜售房屋的行為。對買入土地建設住房的開發商,特別是承建保障性住房的開發商,在其拿到土地後,一是不允許轉手倒賣,二是半年不開工者應予罰款,兩年仍不建設者土地應無償收回。對所建住房,應限期上市,對惜售行為應進行打擊。
三是向房地產施貸的銀行部門,應該嚴控對房地產貸款比例,自有資金過低的開發商不予貸款。更要制止貸款人與企業人勾結起來,通過貸款炒房從中謀利。銀行對普通民眾貸款購買住房者,應降低施貸利率,並延長按揭期限。應通過『銀貸杠杆』把當前房地產為投資、投機服務的方向扭轉為向廣大百姓服務。
四是對城市居民購買第一套住房者,可以學習國外的鼓勵辦法,或對其進行補貼,或減免有關稅費。同時要大量建設保障性住房,提高經濟適用房和廉租房建設的比例,擴大經濟適用房與廉租房享受范圍。在購買保障性住房時,消除戶籍壁壘,使農民工和新市民共享發展成果。
五是限制投資購房和國外『熱錢』購房。對不在本城市工作的國內、國外的各種有錢人在本城市的購房行為,以及在本城市居住和工作的有錢人購買第二套住房以上的購房行為,應出臺約束辦法和限制性條例。盡快改變疏於管理的現狀。
六是對佔住房總量70%以上的保障性住房的建設,應實行先評估、定價,然後招標承建商的辦法。為確保住房的低成本和低價格,還要對評估、定價及招標環節進行監督,防止官商勾結,抬高成本和定價。
七是強化對房地產行業的管理,認真貫徹十七大關注民生、『住有所居』的重要精神,使每一個公民都能在國家公有的土地上分享到土地昇值創造的成果與福利。
『世界上的事情怕就怕認真二字。』有關管理部門只要能認真履行責任、防止腐敗引起的瀆職現象,我們就一定能治理好房地產的高價,為抑制通貨膨脹做出新貢獻。 (東方早報) (本文來源:上海證券報 )