【非常觀點】按套內面積計價百姓未必能受益-新聞中心-北方網

　　《北京市城市房地產轉讓管理辦法》已進行修訂，今後預售住宅或現房銷售應按照套內建築面積計價。

　　規定預售住宅或現房銷售應按照套內建築面積計價，這也許能像新聞說的那樣，讓購房人更容易了解房屋單價和真實面積，可以避開說不清楚容易發生爭議的公攤面積，防止開發商利用公攤面積賺取更多利潤。這聽起來是件好事，可為何網友心有惴惴之感？

　　　按套內面積計價，看起來很美——

　　套內面積更易於測量，價格不含太多水分——所謂套內面積，簡單來說就是房間內實際面積，從陽臺到門廳，從廁所到臥室(含室內牆體)，是多少就多少。建築面積則不同，測量時須從建築物外牆算起，而且還要包含眾多模糊不清的公攤面積，如樓道、電梯、配電室等。【點擊觀看全文】

　　多省市相繼推行——去年年初，重慶在國內率先改革商品房計價方式，強制實施商品房銷售按套內建築面積計價後，獲得了消費者廣泛認可和好評。據隨後的一項參與者高達5670餘人的調查顯示，高達83%的人士對此持肯定態度。由此可見，多省市相繼推行『按套內面積計價購房』的必要性。【點擊觀看全文】

　　『倒逼』開發商投入更多精力研究更合理的建築結構與布局——過去，『不明不白』加公攤面積的銷售方式將被禁止，制度約束之下，個別開發商試圖通過『虛假公攤』、『縮水居住面積』等方式牟利將行不通了。此項新舉措還有可能『倒逼』房產開發商，投入更多精力研究開發更合理的建築結構與布局，使商品房功能更貼近市場需求。【點擊觀看全文】

　　　按套內面積計價，百姓未必能受益——

　　道高一尺，魔高一丈：公共服務支出轉嫁成為開發商的負擔——不能完全將板子打在開發商身上。畢竟，有許多公共服務支出不該由他們去承擔。比如，樓盤小區外的道路建設、水電管道鋪設、公交站點及線路建設等，本質上屬於政府財政投入的公共服務。但出於財政投入『有限』等理由，很容易就轉嫁成為開發商的負擔。今天，城市裡許多以樓盤命名的新建道路、公交線路及站點，都是開發商花大價錢換取的結果。而在一些城市，開發商甚至還掏錢購買『樓巴』，來緩解因公共交通資源匱乏帶來的矛盾。【點擊觀看全文】

　　買的沒有賣的精：公攤面積以後難歸老百姓——北京此次房價新政，留下一個重大的產權空白，即公攤面積的歸屬權自此之後該如何界定，又該如何使用？由此產生的收費行為又該如何計算？以前，業主尚可通過贖買取得對分攤面積的共有權和支配權，但在政策實施之後，公攤面積到底歸誰所有？若開發商以分攤面積不屬於業主為由，將其中的設施對外展開商業操作，是否違反《物權法》？凡此種種，房價新政都沒有給出一個明確的答案或者可能的方向。【點擊觀看全文】

　　羊毛出在羊身上：到頭來百姓未必能受益——在缺乏必要配套管理制度與措施的情況下，這種由北京市一個地方推行的按套內面積計價的管理新政，或許會相對抬高北京原本就居高不下的房價。正所謂羊毛出在羊身上，對於那些最大限度追逐利益的房地產開發商來說，如果缺乏必要的硬性制度與措施的規制與約束，那麼，開發商只怕必然會很快把面積上的損失，通過提高單價來得到彌補。【點擊觀看全文】

　　　要讓百姓受益，政府部門應承擔更多責任——

　　政府部門應承擔更多公共服務，而不是將成本全都轉移給開發商——商品房小區的配套公共服務供給，理應建立在全民共享的公共利益觀念上，政府職能部門由此承擔相應責任，而不是將成本全都轉移給開發商，並最終落到民眾的腰包上。在政府與社會各界全面梳理高房價的治理制度時，對公共利益價值觀的關注不能被遺忘。只有當消費者購房鏈條的各個環節被置於公共利益、對等博弈這一更廣泛的框架體系之中，政府理應承擔的公共服務將以公民對話協商和公共利益為基礎，房價纔能更便宜。【點擊觀看全文】

　　政府部門應規范開發商行為，相關配套設施和服務性機構不得縮減——以開發商輾轉騰挪的本領，產權模糊所帶來的必是一大堆糾結不清的難題。至於最後，所謂『避免分攤爭議』的政策初衷恐將反噬自身，生長出更多的爭議。即使不會出現這些問題，那麼可以想象的另一種結局是，開發商開始在戶型上大做文章，例如牆體變薄，不作隔音處理等等。樓盤的相關配套設施和服務性機構，可能也會縮減，從而給業主的日常生活造成諸多不便。【點擊觀看全文】

　　政府部門應出臺相應的配套法規，讓購房人得到真正實惠——官方的解釋說——『按套內面積銷售雖然單價會上漲，但每套房屋的總價變化不會太大。因此推行新建商品房按套內面積計算房價不會推高房價。』我們不妨把它的語序作以顛倒，『每套房屋的總價變化不會太大，』，但『套內面積銷售單價會上漲』——這有什麼不同呢？假如原來建築面積100平方米的房子，單價為一萬元，現在按套內算變成90平方了，開發商把單價變成1.2萬，最後總房價可能變成了108萬！【點擊觀看全文】

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　　要想依據套內面積計價的商品房銷售模式真正發揮作用，首先需要有關部門及時出臺配套性的制度與措施，以有效防止開發商轉嫁成本損失，從而讓更多百姓真正享受這種房屋銷售管理新政的制度利好。

　　同時，需要盡快在全國范圍內推廣施行這種依據套內面積計價的房屋銷售模式，並形成一種相對統一、穩定與硬性的制度安排，以讓全國人民都能真正從這個制度受惠！

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本期編輯：王卿 2009.09.01