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據中國之聲《央廣新聞》21時16分報道,提到中國樓市,不能不提溫州炒房團,他們善於捕捉信息,善於判斷市場的冷熱溫度,善於用『錢來賺錢』。溫州炒房團究竟具備怎樣的特性?他們大舉進入樓市,對房價到底有多大的影響?詳細情況,馬上連線中央臺記者劉黎。
主持人:提到溫州炒房團,他們已經在中國房地產市場上征戰多年,可以說赫赫有名,這次你專門去采訪溫州炒房團,他們身上有什麼共性的特征?給你留下怎樣的印象?
記者:首先溫商都是吃苦耐勞的,尤其體現在創業的初期。現在炒房團的大佬們可能資本雄厚,但是不管是在經營實業的初期,還是在置辦房產的初期,幾乎每個人都有一些可以拿來分享的故事。
以一位工薪階層的炒房客為例,98年他在最初投資房產的時候,對行情還不夠了解,連續六個周末都會坐火車從溫州到上海,按照提前設計好的路線,一個一個樓盤去看去分析,吃飯、睡覺都是湊合,當然這也能看的出溫州人投資還是相當謹慎的。
再一點,溫州人是成也抱團,敗也抱團,他們願意把手裡的資金湊在一起搞投資,形成一定的規模,以此來和開發商談價格,比如說,哪個地方有潛力,哪裡又開了新的樓盤,都會信息共享,親朋好友絕對是利益共同體,之所以能組團炒樓,也是源於他們有良好的誠信體系,願意紮堆共贏的品性有關系。另外一點,就是溫州人有著敏銳的、獨特的商業嗅覺,他們朴素的市場直覺可以說比任何高深的經濟理論都實用,哪裡有錢賺哪裡就有他們的身影,當別人跟進時,他們可能已經嗅到了新的商機,轉戰新的領域了。
說到炒房子,其實絕大多數溫州人都是利用了商業貸款來幫助他們賺錢的,比如一位工薪階層的溫州人,他在02、03年的時候為了購置房產,貸了很多錢,當時的他們兩口子的工資只有幾千塊,可他們每個月要還的貸款就有1萬多,可以說是拆了東牆補西牆,當時的苦日子在他妻子心裡留下了陰影,房貸還清後,即便房價再漲,也不願意再用貸款買房了。但是賺的錢還是要找項目投出去,我采訪的所有溫州人有個共識,一定要想辦法投資,絕對不能把錢存銀行吃利息。
主持人:溫州炒房團大舉進入樓市,對樓市價格有什麼影響?他們對連續出臺的樓市新政又是怎樣的態度?
記者:采訪過程中,我遇到的所有采訪對象都不認為溫州炒房團是目前高房價的罪魁禍首。對於溫州人來說,他們更願意承認,大舉買房的確對房價起到了推波助瀾的作用。他們覺得資本逐利本身無可厚非,而房價高企,還和目前的土地政策,和地方政府重GDP的政績考核觀有關,不能把高房價算在溫州人頭上,但的確,他們是房價上漲的絕對受益者。
對於房產新政,溫州人表示可以理解,畢竟高房價損害了更多的人的利益,但他們並沒有因為房產新政而拋售房產,因為資金充裕,所以選擇觀望的溫州人佔了多數。另外,我還想提一點,我在采訪時,遇到一位炒房的大佬,他的一部新型手機價值10萬塊,在溫州街頭,上百萬的好車隨處可見,溫州的民間資本確實雄厚,但是和過去靠實業起家相比,單單依靠炒樓賺快錢,這點讓溫州人飽受爭議。
溫州人覺得合理的逐利行為無可厚非,但是從整個社會的利益講,國家開始用調控手段控制房價,更有利於社會的公平和穩定。
又訊:據中國之聲《央廣新聞》21時10分報道,種種跡象表明,兩個月前中央密集出臺的各項房地產宏觀調控政策,似乎讓各地曾瘋漲的房價暫時被『封凍』。來自統計部門的數據表明,全國主要城市近兩個月住房成交量銳減;盡管房價同比仍呈快速上漲態勢,但房價漲幅環比已有明顯回落。昨天,在全國國土資源廳局長會議之後,國土資源部部長徐紹史接受記者采訪時,也用了『量跌價滯』四個字來形容目前房地產市場的態勢——他預測,再過一個季度左右,部分地區房地產市場將面臨全面調整,房價會有所下降,但不同城市表現不一,下降到什麼程度不好預測。
和2009年各地房價不管不顧、執意上漲不同,今年面臨政府的宏觀調控,房價下跌卻跌得扭扭捏捏、欲語還羞。房價未來走勢到底如何?是短暫的探底,還是新一輪報復性反彈的前奏?在樓市未來依然『霧裡看花』之時,有一群人的動向特別值得關注。他們在中國房地產市場征戰多年,既神秘莫測,又赫赫有名;他們所到之處,烽煙四起,房價驟昇。過去十年,中國樓市的瘋漲與以他們為代表的炒房客有著扯不清的關系。他們,就是著名的溫州炒房團。
房產新政後,溫州炒房團是真的退出江湖、另尋出路,還是表面蟄伏、實際依然盯緊樓市伺機而動?溫州炒房團的身影淡出各地樓市的表象背後,還隱藏著怎樣的秘密?傳聞中千億炒房資金正如何分流?他們的行蹤將形成怎樣詭秘的投資風向標?
剛剛過去的這個周末,雖然高溫炎熱,但由30多人組成的一個溫州炒房團還是悄悄趕赴了上海,考察浦東新區的某高檔樓盤。這個樓盤以高檔別墅為主,單棟別墅售價就超過2000萬。看房團組織者——《溫州晚報》的工作人員張倩說,已有成員有意向購買。
張倩:38個人都是建行的VIP會員,有意向買高端豪宅的成員過去的,現場馬上說現金拿出來買下來的沒有,但是6個人有意向,下午正在談價格,一下子談不下來,下個禮拜還要過去再談。
提起溫州炒房團,就不能不提《溫州晚報》。2001年8月18號,正是《溫州晚報》組織的一次廣告策劃活動,拉開了溫州人大規模進軍房產行業的序幕。無論是官方還是民間,所有關於『溫州炒房團』的介紹裡,《溫州晚報》無意間發起的這次社會活動,被普遍認為是『溫州炒房團』的發端。而張倩正是那次活動的具體策劃者。
當時,《溫州晚報》以上海房產租金回報率高為噱頭,組織了120多位溫州人到上海看房。報社得到的回報是上海的房地產開發商在《溫州晚報》做幾個整版的房產廣告。張倩回憶,當時上海普通樓盤的價格在每平方米4000多元。
張倩:第一批購房團成交了幾十套。第一批工薪階層、企事業單位的工作人員,中小企業的老板等。之後就演變成了開發商主動聯絡溫州的媒體,幾乎半個月就要出去一次。第一個高潮持續了一年多,到2002年。上海的房價從4000多漲到了10000左右。
在張倩的記憶裡,後來房地產企業甚至把沙盤擺到了《溫州晚報》的大樓內,來吸引溫州人就地看房買房。
事實上,溫州人購房首先是從家門口開始的。從1998年到2001年,民間資本進入,促使溫州房地產市場價格以每年20%的速度遞增,一度熱到無房可炒;之後,精明的溫州人纔迅速把資金轉向臨近的杭州和上海。繼杭州、上海之後,東起遼寧大連、西至新疆伊犁,南到海口,北達內蒙,溫州炒房團的足跡開始遍布全國的省會與中心城市、二級城市,甚至縣級城市。溫州購房團所到之處,往往大批量采購,甚至整棟成片購買。有兩個關於溫州人炒房的傳說,一個說他們買房如買菜,一個說他們購置房產無數,腰間掛滿鑰匙,最誇張的版本是說有人身上掛著的鑰匙有72把。很多傳說無法證實,但是有一點毋庸置疑,就是他們戰無不勝,攻無不克,所到之處,房價立馬飆昇。
張倩說,作為發起者,他們絕對沒有想到,媒體一次偶然策劃的活動竟然會觸動中國高房價的引擎。
張倩:我們後來其實也感受到了,去武漢的時候,我們舉著購房團的牌子,武漢的這些市民說,溫州的購房團又過來了,我們沒房子住了,聽了之後,我們心裡也不怎麼好受。
黃東昇是第一批購房團的成員,現在他已成為一位專業的炒房大佬。由於善於利用貸款,黃東昇總能大批量購房,房子多到『數都數不過來』。據他說,最多的時候,曾用貸款一下子『吃』進60套房子。
黃東昇:我也不知道我有多少套房子,一線二線三線我都有,包括美國紐約、倫敦、包括舊金山。我們的房子,悄悄的進,悄悄的退,我們是以資本市場為目的。我有用不完的錢,也有還不完的債。
黃東昇周圍形成了一個大約由50人組成的炒房團,團隊的優勢讓他們能從開發商那裡拿到市場價的七折,然後他們再高價賣出,大家平分利潤。
黃東昇:比如我們10個人去買樓,每個人出100萬,每個人有一套房子,但房子不是屬於你的,房子買過來是平均分的,這個房子可能賣掉是200萬,(賺的)100萬要10個人來分。就是團購批發形式。
和黃東昇把巨額資本投入樓市不同,溫州人張慧自稱是『溫州工薪階級投資房產的代表』。他說,他們往往是根據手裡的資金量來買房,有點像股市裡的『散戶』。
在外人眼裡,溫州人的炒房故事事實上已演變為一場合謀的財富游戲。業界廣泛認同的是,溫州有10萬人在炒樓。炒房團成員中,既有黃東昇這樣的專業炒房大佬,也有張慧這樣的工薪階層。之所以溫州人炒房從最初的有錢老板的行為演變為一場『全民運動』,其實和溫州人的金錢觀和集體性格有關。在溫州人的眼裡,一塊兩塊的是錢,一毛兩毛也是錢,是錢就要賺。他們哪裡有錢賺就到哪裡去,喜歡做短、平、快的項目。正是這樣的共同喜好,讓先富起來的溫州人敏感地預測到炒樓成本最低、風險最低、收益最大,於是率先投身其中。
在浙江流傳著這樣一句話:溫州人的頭發都是空心的,講的就是溫州人太聰明了,太能尋找機會。這樣的本事,許多溫州人都具有。張慧回憶,當時除了自己買,他還樂於幫助親朋好友張羅,大家把錢湊在一起,只要打聽到哪個城市有潛力,新開的樓盤有市場,就會集體奔向目的地。多年的看房經歷,讓張慧總結出一整套『買房經』。
張慧:買房子很簡單的,我們只要分析三點,一個覺得(昇值)空間有沒有,周邊市場好不好,還有這個房子小區環境和套型好不好,感覺好的話基本上不用去跟他講價格,就馬上把它買下來。
張慧說,買房前,他們總要先算算賬,新房的租金一定得還得上貸款的利息,他身邊多數人都是這麼精打細算、逐步積累資本的。賺的錢也會盡快再去找新的房源,永遠不可能讓資金躺在銀行裡。現在,他手裡還有8套房子,並不打算急著賣出。
張慧:如果覺得這個房子差不多了,他會出售。不會因為受政策的原因去出。按照我的話,漲了更高興,跌了跟我沒關系,不缺錢,這種心理很多的。
溫州投入房產的民間資本究竟有多少,這其實是個謎。官方公布的溫州民間資本總量大約有6000個億,基本和銀行存款對等,但其中有多少投入樓市,具體數字難以計算。溫州中小企業發展促進會會長周德文介紹,根據他們對北京、上海、深圳等地大規模投資房產的溫州商人的跟蹤統計,北京奧運會前,溫州有2000個億的資本投入樓市,這是最高峰。
周德文:奧運會以後,溫州出現了一波比較大的房產拋售潮,在北京、上海兩個主要城市,杭州、深圳等一線城市退出了接近1000億,奧運會以後在房市保留1000億左右。
十年間,國家幾次出臺遏制房地產過快增長的政策,在溫州人看來,政策的瓶頸期通常會持續半年左右。今年(2010年)4月份,新國十條等樓市新政陸續出臺,雖然各地的樓盤廣告仍在狂轟亂炸,房產推介會也時常在溫州各大酒店上演,但看房客中毅然出手的的確少了很多。樓市新政在這個炎熱的夏天,讓溫州人感到了寒意。斬倉離場還是持倉觀望?周德文說,從民間渠道了解到,目前,溫州人拋售了大約10%,也就是100億的房產。
周德文:確實有個別老板在北京、上海、深圳拋售一些房產,但是是極個別的,說他觀望也好,等待也好,因為溫州民間資本比較雄厚,他能支橕得住目前的房價,既然支橕的住,他就不願意拋售。
有多少溫州炒房團的資金離場?他們下一站又是哪裡?無論對房地產業、金融業、普通投資者還是其他領域的人來說,都是個巨大的猜想。因為傳說中的這筆資金太龐大,它的風吹草動,都不能不令人關注。
據了解,從樓市回流的一部分溫州資本已開始轉投金融領域。今年年初以後,溫州民間借貸利率曾穩步上調,但從5月上旬開始,市場突然變換了風向,民間借貸利率開始一路走低,有的月利率一路跌到1.5分或者2分。同時,溫州當地銀行的存款也在小幅增長。種種跡象表明,在房產新政的打壓下,大部分溫州炒房團的確開始了『冬眠』。但與此同時,還是應該看到,仍有不少炒房客時不時也會組團去市場上打探行情,他們在等待一個合適的時機卷土重來。而這些『炒房團』游走樓市的新對策是:和開發商的利益捆綁在一起。一些開發商幫助溫州炒房客想了『變通』的做法。比如,在預售的時候讓溫州炒房客先付五成房款,然後留出一年半左右的籌款時間,約定交房前再將剩餘房款分期付給開發商,以此來解決資金鏈的問題;再比如,先付四成房款,其他六成和開發商簽訂還款時間表,拿到房產證後,再把房子拿去作抵押等等。
浙江資本投資促進會副會長兼秘書長蔡驊認為,房產宏觀調控政策的出臺,正是要把民間資本從房產市場擠壓出去。那麼這些資本會流向哪裡?他們又該流向哪裡
像黃東昇這樣的專業炒房客,經驗老到,對市場嗅覺更為靈敏,他透露,早在樓價高位、房產新政出臺之前,他就已心生退意。他說他已陸續拋出手中80%一線城市的房產,正在積極尋找新的投資領域。
黃東昇:樓市打下來,退出來的資金更危險,它炒什麼漲什麼。不做樓市了,做什麼?國家要引導的,你不可能說讓我的錢放在銀行裡。期待著中央的政策。