天津北方網訊：嚴厲的樓市調控政策似乎對學區房作用不大。記者走訪本市二手房市場發現，8月份本市學區房市場逆勢上漲，價格差越拉越大，相比同區域、同檔次的二手房房價高出30%-50%。業內人士提醒，隨著樓市成交的不斷變淡，部分賣方耍起學區房花招，購房者在購買學區房時要到學校或者教育部門核實，做好前期調查，防范買到非學區房的風險。

　　典型案例

　　30平方米獨單

　　1個月漲10多萬

　　『國十條』出臺幾個月來，市場已進入調整階段，很多新房、二手房都在打折降價，但是對於學區房來說，調控政策似乎沒什麼效果。尤其是8月以來，學區房成交量上漲明顯，價格呈逆勢上漲之勢。

　　『7月份，這套房子還賣106萬元，現在報價已經飆昇至120萬元。』趙女士為解決孩子上學問題，一直在和平區岳陽道小學附近尋找合適房源。她告訴記者，7月底，鄭業裡一套使用面積34.3平方米的獨單報價106萬元，當時覺得樓市處於調整階段，未來房價有可能下調，就沒有購買。可是現在同樣面積、同小區的房源報價已經達到120萬元。『1個月漲了14萬元，太不可思議了。』趙女士說。

　　據了解，8月份，本市很多學區房價格都呈普漲態勢。鏈家地產提供的數據表明，進入8月以來，眾多典型區域的學區房看房人數增長五到七成，成交量較之前增長30%以上。隨著學區房需求回暖，新增掛牌房源業主報價明顯上昇，幅度在3%左右，一般在500至1000元/平方米。

　　天津搜房網分析師李樺認為，由於教育資源失衡，本市學區房一直處於供不應求的狀態，大部分業主依然看好後市，即使整體市場低迷也極少降價。最近正好趕上學區房交易的高峰期，業主自然趁機調高價格。

　　市場行情

　　學區劃片

　　同區域差價15000元

　　采訪中發現，同區域的兩套房子，只因學區劃片不同，差價竟然達到15000元/平方米。購房者劉先生近期看中了和平區的一套磚混住宅，計租面積約40平方米，總價高達165萬元，單價40000多元/平方米。與其幾條街之隔的森淼清華園一套116平方米的兩室住宅，單價僅25000元左右/平方米。『差價這麼多就是因為學區劃片不同，那套磚混住宅屬於實驗小學片區，而森淼清華園的房子屬於西康路小學片區。』

　　此現象在市場上非常普遍。伴隨著嚴格的劃片入學規定，想進入熱門小學的難度逐漸增大。擁有一套學區房則成為入學的敲門磚，因此家長們的剛性需求使那些房齡老、環境差、價格本應較低的二手房價格反而逐年走高。鏈家地產市場研究部指出，五馬路小學、實驗小學等優質學校都位於南開區、和平區的繁華中心地段，土地資源稀缺，劃入這些名校片區的二手房源，每平方米的平均價格相比同區域、同檔次的二手房房價要高出30%-50%。

　　專家說法

　　買的不是物業而是『入學權』

　　『對學區房的投資已經不是一項房產投資，而是對人力資本的投資。』天津市房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄表示，『購房人在投資學區房時購買的不是物業本身，而是戶籍，更明確地說購買的是「入學權」。家長實際上是雙重投資，一是對孩子的教育投資，二是房產投資。』

　　事實上，學區房之所以更受青睞是因為不僅對孩子進行了教育投資，也是一種使錢昇值的好方法。『由於學區房有比較固定的購買者，昇值潛力大，所以對於投資者來說盡管門檻高但收益比較有保障。』

　　據了解，購買學區房的購房人多數不是第一次置業，購買後的處置方式主要有兩種。一種為自住，該類別多為物業環境較好的房源，購房人一次性解決了改善居住條件和子女入學兩個問題；另一種則為比較常見的投資者：以高單價購買學區內較小面積的房源，解決子女入學問題，此後將房子出租收取租金，不需要此戶籍時再將房子以高於買入價的價格賣掉，獲得『入學權』和『房產增值』雙重收益。

　　有業內人士認為，由於學區房有持續旺盛的需求，且價格始終堅挺，因此未受到本輪調控影響。

　　風險提示

　　學區房與項目配套設施有區別

　　隨著樓市成交的不斷變淡，開發商為賣房耍起了花招，學區房無疑是非常誘人的噱頭。不少在售樓盤近日都打出了『學區房』的招牌，但是內容『很不靠譜』。例如，河西區某項目將上海道小學、馬場道小學、四中、四十一中、外國語大學、財經大學等15所名校都納入自己的『學區資源內』，借此提高項目聲勢甚至拉高房價。

　　對此，業內人士表示，購房者需分清項目配套設施與學區房的區別。『首先，只有小學纔存在學區房一說，因為本市小學按戶籍分片區入學，所以戶口成為一張「入場券」，將中學、大學作為學區房周邊資源的說法是不成立的。』鏈家地產分析師表示，『其次，並非項目在學校旁邊就意味著是該學校的學區房，具體哪些小區在學校的招生范圍內只能到小學去諮詢，有些小區甚至被分為單雙號，不同樓號的孩子都會被分配到不同的小學就學，購房人一定要事先打聽清楚，不要盲目輕信開發商的「承諾」，他們是沒有權力「承諾」就學問題的。』

　　同時，該分析師建議購買二手學區房的購房人，在購買前要確認原房主在交易完成後可將原房源內的戶口遷出，這樣更便於購房者為孩子上學落戶；其次，家長在購買二手房之前，一定要到學校或教育部門核實所要買的房子是否在劃片內，防范買到非學區房的風險。

　　近期各區熱門小學周邊二手房價格

　　區域 熱門小學 均價(元/平方米)

　　和平區天津市實驗小學 40000(按計租面積計算)

　　河西區上海道小學 14000-15000

　　南開區五馬路小學 14000-16000

　　河東區河東實驗小學 11000-13000

　　河北區昆緯路第一小學 13000-15000

　　紅橋區師范學校附屬小學12000-13000