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限購+限外+限貸+限年齡
廣州樓市調控新政嚴厲出臺:戶籍家庭限新購一套,禁止非常住者購房,未滿18歲不得單獨購房
備受關注的廣州樓市調控細則昨日揭開面紗並正式實施。廣州此番打出的重拳,包括規定本市居民家庭和常住家庭限新購一套房、禁止非常住外地人購房、停止公積金三套房貸等措施,而不同於上海等地,廣州還另外規定未滿18周歲的未成年人不得購房。
有專家表示,廣州新政細則比想象中的力度要大,比有些城市要到位,更有特色。據預計,今後廣州樓市成交量勢必陷入萎縮,起碼減少三成以上,價格則仍會相對平穩,呈量跌價滯的特點。
限購令限於市轄十區,今後買房要報家庭成員情況
昨日實施的廣州新政細則包括四方面調控措施,第一便是限制炒房措施,在本市市轄十區暫時實行限定居民家庭購房套數的政策,規定戶籍家庭和常住非戶籍家庭(家庭包括夫妻雙方和未成年子女,常住認定標准為能夠提供在廣州1年以上的納稅證明或社保證明)只能新購1套商品住宅。
分析:廣州市國土房管局副局長、新聞發言人黃文波表示,新政所指的商品住房包括一手住房和二手住房。今後購房人必須要提供家庭成員情況申報表,在交易中心辦理相關手續時,工作人員會對申報表上的有關情況進行審核,如發現不符合,將不予登記。
外地人未成年人不得購房,避免熱錢湧入致房價異動
限制炒房措施還規定:非常住的外地個人和家庭(無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民)不得購買商品住宅。此外,未滿18歲的人士不得單獨購買商品住宅。
分析:黃文波指出,假如一線城市當中,只有一個城市不出限購、限外等措施,可能導致外來熱錢湧入,激發不合理及投資性需求,造成房價異常波動。大廣州范圍內的增城、從化,作為縣級市有獨立執行權,兩個市也會依據有關政策制定調控細則。
與已出細則的其他地方不一樣的是,廣州還提出了18周歲以下的未成年人不能單獨購買商品房。黃文波表示,未成年人單獨購買商品房是不合理的,是一種超前的消費需求,應該得到抑制。保利代理市場部總經理吳定金表示,對此廣州做得最到位。
停止公積金第三套房貸,二三套房既認房又認貸
此前國家『9·29』新政已『一刀切』嚴格限制房貸,但公積金貸款等方面仍未明了,廣州細則再次予以強調和細化。首先,各商業銀行第3套及以上房貸全面停貸,對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。同時,禁止各商業銀行發放消費性貸款用於購買住房;禁止發放浮動型住房貸款和不指明用途的住房抵押貸款;禁止在全額還款前追加貸款。
住房公積金同步實行差別化信貸政策,對購買經適房和90平方米以下首套商品住房的,首付比例可為兩成;首次購房但建築面積超過90平方米的,首付比例為三成;第2套房貸的,首付比例不低於五成;第3套及以上房貸的,全面停貸。
分析:廣州此前對二三套房的認定有模糊之處,操作存在難處,這次則統一規范。昨日黃文波指出,對於商業銀行和住房公積金的二三套房貸的認定標准,將嚴格采取『既認貸又認房』的審查辦法。
土地增值稅最高按4%預征,不排除再出臺更嚴厲措施
土地增值稅調控方面,廣州同樣實行差別化的土地增值稅征收政策,對經濟適用住房不預征,對普通商品住房按2%的稅率預征,對非普通商品住房按3%的稅率預征,對別墅按4%的稅率預征。對定價過高、漲幅過快的樓盤,市地稅局將會同市國土房管局密切關注,並由市地稅局重點對其進行土地增值稅清算和稽查。另外,廣州還將加大住房保障力度,大力發展公租房。
分析:記者了解到,目前各地對土地增值稅大多采取預征方式,各地預征稅率普遍在1%—2%之間。調高土地增值稅預征稅率將加大開發商的資金壓力,在一定程度上抑制樓盤價格的上漲衝動。但也有業內人士認為,這種預征不如照實清算土地增值稅的作用大,開發商也有可能將新增成本轉嫁給購房人。
對此,昨日黃文波強調,本次出臺的措施僅為臨時性的地方措施,何時取消還難說。一旦運行有效,有可能先部分解除措施。但若房價持續走高,將不排除再采取嚴厲的措施調控市場。
提醒
15日為『四限』認定節點
記者了解到,本次新政從昨日起立即實施,交易時間的認定方面,一手住房按網簽時間來認定,二手住房以房地產交易登記部門業務收件時間來認定。
也就是說,在昨日前已經完成一手房網簽或二手房收件程序的,就不受限購、限外、限貸、限未成年人等『四限』新政措施約束。廣州住房公積金中心有關負責人也表示,之前已經辦完一手房網簽手續或二手房交易遞件的市民,其申請的公積金三套房貸將獲批准;今日再申請則不會通過。