|
||||
天津北方網訊:國家統計局10日發佈的數據顯示,10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.6%,漲幅比9月份縮小0.5個百分點;環比上漲0.2%。這是9月份以來房價連續第二個月上漲,但漲幅比上月回落0.3個百分點。不過與此同時,連續6個月回落的國房景氣指數開始反彈,達到103.57,比9月份提高0.05點。業內人士分析認爲,在成交量回落,價格漲幅回落的同時,景氣指數提高,反映出目前樓市多空分歧開始加大,不過隨着調控政策的逐漸落實,價格和景氣指數整體回落的趨勢不會發生太大改變。
調控力促10月樓市降溫
隨着9月底以來一系列調控新措施的出臺,原本被寄予厚望的10月樓市開始降溫。根據國家統計局的數據,10月份,全國70個大中城市房屋銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.3個百分點。與此同時,10月份的商品房銷售也呈現低迷的局面,當月全國商品房銷售面積環比9月份大幅下降11.2%,銷售金額下降7.7%。與“金九”樓市相比,“銀十”的成色明顯不足。
“首套房首付提高及購房優惠的逐步取消,導致房源成交類型逐漸趨向中端市場,改善性需求佔比隨之上漲,使得房價依然保持了慣性上漲的趨勢。”北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示。
儘管10月相比9月在成交量上出現了明顯的回落,但70個大中城市當中依舊有將近60個城市出現了房價環比上漲的情況。
張大偉表示,在日趨嚴厲的調控政策之下,目前依然入市的購房者以及很多持房惜售的房主都有抵禦通脹的考慮,房地產的避險功能成爲支撐價格繼續上行的重要因素。
同時,從北京等一線城市10月房地產成交的具體情況來看,高端物業的成交量漲幅明顯低於其他類型的物業,這對成交均價形成了打壓。隨着各地限購令的不斷出臺,投資需求明顯萎縮,這也將繼續影響素有“投資風向標”之稱的高端物業的成交,從而導致市場整體成交價格的走低。“預計11月開始,房價將進入下調通道。”張大偉表示。
不過由高端物業引發的成交均價的降低是否會成爲市場全面降價的開始,現在看依舊不明朗,對於普通購房人而言,一般性商品住宅價格的回落纔有真正的意義。上海易居房地產綜合研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,經測算,1-10月份全國商品住宅成交均價上漲5.6%,證明房價仍在高位運行。
景氣指數“異動”反映後市預期不一
雖然10月的成交量和房價漲幅出現了環比的回落,但兩項反映開發企業市場預期的重要數據卻出現了觸底反彈的現象。
首先是國房景氣指數。根據統計局的數據,10月份,全國房地產開發景氣指數爲103.57,比9月份提高0.05點,比去年同期提高1.54點。這是連續6個月回落後首次回升。
與此同時,統計數據還顯示,1-10月,全國房地產開發投資38070億元,同比增長36.5%,增幅較1-9月提高0.1個百分點。這是連續4個月持續回落後首次小幅上升。
與4月份調控政策出臺後國房景氣指數應聲回落不同,在9月底更加嚴厲的調控政策出臺之後,國房景氣指數卻出現了觸底反彈。從中不難看出9月份樓市的靚麗表現對開發企業的信心起到了強有力的支撐,加強了其對後市的看好。
對此楊紅旭表示,“這次上升只是微幅上升,很大程度上屬於異動。隨着新一波樓市調控的效果逐漸釋放,景氣指數仍將繼續在下行軌道中運行。”
對於投資的小幅上升,楊紅旭表示,自去年6月份以來,房地產開發投資始終保持高位運行態勢,顯著超過全社會固定資產投資增速,對於國民經濟的促進作用明顯,決策層暫時不會擔心調控樓市對於經濟的負面影響。但是受嚴厲調控政策的影響,接下來數月,開發商的投資熱情將會逐步降溫,房地產開發投資同比增幅將轉入下行軌道,不過由於保障性住房投資規模依然較大,預期增幅下滑空間並不大。
資金面繼續趨緊警惕熱錢流入樓市
隨着調控的逐漸深入,尤其是部分地區陸續出臺嚴管房地產預售資金的措施,使得本已趨緊的開發企業資金面面臨着進一步緊縮的憂慮。
根據國家統計局數據,1-10月,房地產開發企業本年資金來源56923億元,同比增長32.0%,增幅較1-9月降低0.5個百分點。自1-2月增幅觸頂之後,已是連續第8個月回落。業內人士分析認爲,隨着政策的趨緊,接下來開發企業的資金來源增幅將持續收窄,開發企業資金面將由寬鬆向緊張逐漸演變,未來開發商增加促銷行動的可能性會很大。
從月度情況來看,10月份房地產開發企業資金來源爲6419億元,比9月份增加4.5%,增幅較上月降低7.4個百分點。楊紅旭表示,雖然總體而言,當前開發企業資金面仍處於近幾年來的偏寬鬆狀態,但隨着銷售資金回籠不利和外部融資緊縮,預計未來半年資金來源總體呈減少趨勢。
另外,從資金來源的結構看,自籌資金的增長率相比其他資金來源的增長率依舊處於絕對優勢,除利用外資之外,各項資金來源的增幅均呈現放緩態勢,尤其是國內貸款,相比三季度27.2%的增幅,10月份增幅再次下降,達到26.3%。張大偉表示,臨近年底,多數銀行年內信貸額度已經基本用完,這將使已受到預售資金監管的開發商,在資金上的壓力更大,年底銷售淡季降價的趨勢將更加明顯。
除此之外,特別需要注意的是,在房地產企業本年資金來源中,1-10月利用外資的增幅高達43.3%,增幅大大高於前三季度26.0%和1-8月的23.9%的增幅。10月一個月增加的外資高達87億元,佔到前10個月利用外資總和的16%以上。
楊紅旭表示,利用外資金額的突然增大既有部分企業的外資債務,也一定程度上反映出在人民幣升值的大環境下,外資進入中國樓市的現實。“在房企資金面整體趨緊的趨勢下,應該警惕熱錢趁機涌入樓市,推高資產價格。”