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天津北方網訊:向上有調控政策壓制,向下有通脹預期支橕,樓市走勢可謂進退兩難。在新房供應減少,二手房價格僵持的未來三個月,樓市將迎來一段穩定期。『市場穩定,給追求更好人居環境、又強調投資保值的購房者帶來了從容擇房的好時機。』專業人士提醒。
年末樓市盤整為主帶來選房空間
『二次調控』對樓市的總體作用正在減弱。據中國指數研究院天津分院統計,10月份天津商品住宅成交面積112.4萬平方米,環比9月上漲18.28%,同比小幅上漲2.78%,出現2月份以來首次同比上漲。同時,成交均價環比仍維持高位,為9403元/平方米,環比上月小幅上漲,同比上漲17.18%。
另據我愛我家(天津)統計,10月份天津市二手私產住宅共成交6018套,環比下降7.1%,同比下降23.6%;成交面積49.1萬平方米,環比下降4.7%,同比下降26.0%;成交均價7006元/平方米,環比下降0.7%,同比上漲16.4%。
分析人士認為,近兩月商品住宅和二手房市場交易量走勢的背離,反映出新政下樓市新盤加速推出、二手房惜售的市場『糾結』狀態。一方面,出於對調控政策避險,開發商采取了以較有吸引力的價格加速推出新盤。另一方面,在限房令和二套房契稅上調影響下,二手房業主和購房者預期差距加大。預計年末市場由於商品房住宅供應量減少,二手房仍需消化政策影響,將使整個市場成交量下降,價格保持穩定。
『樓市受通脹壓力和調控政策持續兩個方向壓力影響,房價進退兩難,因此,宏觀上看,未來三個月樓市將平穩運行。』住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林等專家預計。
市區商品房優惠開盤選購有吸引力
未來三個月是樓市傳統銷售淡季,多數新盤將在穩定基礎上以較優惠價格開盤,這對打算購買市區高品質住宅及邊緣低密度改善型商品住房的購房者來說,具有更大吸引力。
據搜房網數據監控中心統計,11月90多個在售樓盤中,七成以上有一定程度優惠促銷活動,而將開盤的新項目多數也將以較低價格開盤,同時伴隨優惠促銷活動。
記者了解到,計劃年內開盤的新項目主要是邊緣及近郊區域低密度大盤,包括東麗區的金隅悅城、YOHO灣,西青區有首創福特納灣、渤海天易園,靜海區有新華英郡,武清區有天和林溪、學府馨苑,寶坻區有御景華城、京東領秀城等。市區有南開區寶利國際廣場,河東區路勁嶼東城等。濱海新區有Park Tower景杉、劍橋港灣、遠雄蘭苑、中海國際大廈、濱海先鋒SOHO等。其中,東麗區的金隅悅城等邊緣區域低密度大盤及郊區有生態資源的樓盤對換房一族較有吸引力。
在計劃開盤價格方面,未來兩月預計開盤均價為8500元/平方米。
二手房將分化市區小戶型轉手快
林女士現有外環邊緣區域和華苑兩套住房,近來打算賣掉其中一套,換一套居住環境更好的海河邊新房,在中介掛牌後,華苑兩居室小戶型明顯更受歡迎,來看房的預約電話不斷,價格也和她預期基本相符,而邊緣區域的三室,前來諮詢的人少且還價數額也遠超她的預期。
我愛我家(天津)市場部分析顯示,新政出臺後的10月份,中心城區二手房成交為9073元/平方米,環比下降0.9%,環城四區6122元/平方米,環比下降2.8%。我愛我家10月份門店交易也顯示,近九成的二手房成交集中在總價120萬以內的一居及二居室房源,其中總價80萬以內的房源佔到65%左右;而總價120萬以上的三居室二手房成交比重環比下降1.2%。
機構人士認為,二套房契稅上調後,對二手房交易抑制作用明顯,這將迫使邊緣區域二手房出手價降低。同時,市內六區限購政策將使市區優質房源業主惜售心理增強,而一些居住環境或產品品質較差的房源將降低姿態。因此,未來一段時間內,二手房價格將出現分化,強者恆強、弱者趨弱。市區好地段小戶型轉手快,邊緣區域價格過高的二手房價格有較大的下降空間。
好地段、高品質住房是換房目標
業內人士提示,樓市盤整期間將給改善型換房者從容選房的機會,減少了換房期間房價大幅波動帶來的『錯買錯賣』後顧之懮。
『盤整期間精心准備,多看多問,很可能有驚喜收獲。』很多有成功經驗的購房者都有這樣的心得。目前換房重點把握兩個環節,一是設定換房中一買一賣的房價預期及產品預期。二是確定產品價值。如自住型選房應主要從三方面體現價值,即地段環境配套價值、建築設計施工質量價值及居住品質價值。
『近年來天津經濟持續高速發展,生活水平不斷提昇,居民對居住環境的要求也日益完美。「換一套房,換一種生活方式」已成為眾多市民的願望。現在換房人群不僅強調理想物業要擁有良好品牌和人文氣氛、完善配套、環境優美,還更看重地段、環境、戶型、鄰裡等諸多環節中的細節。與此同時,理財觀念的增強,也使換房者更加注重物業是否為其帶來一個未來的昇值空間。』據業內人士介紹,市中心區域及產品質量突出的樓盤,新政出臺以來,上昇的趨勢只是放緩,並沒有出現下滑,這正體現出其抗跌性較強,是換房主要目標。
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