天津北方網訊：“十一”黃金周假期已經過去，濱海新房市場的“促銷降價潮”卻並沒有隨著假期的結束而告一段落，眾多項目仍然繼續保持著假日中讓人心動的優惠價格。和以往很多項目對降價諱莫如深、一般采用“特惠房”等“暗降”方式不同，隨著濱海核心區之一——塘沽樓市成交低迷狀況的持續，該區域內越來越多的項目開始采取了真金白銀的“裸降”方式，以此在新盤供應量持續加大的樓市中爭取到更多份額。新房房價的持續下行，對區域二手房市場也造成了一定影響，除了由關注二手房轉為新房的客戶增多之外，頻現“低價”的新房也將對二手房價格的走勢造成一定影響。

　　萬元以下樓盤佔據“半壁江山”

　　隨著樓市調控的“加碼”以及新房供應量的持續增加，塘沽區域內多個項目的降價幅度也開始變得越來越明顯，不少項目價格在每平方米跌破萬元後繼續下行，目前區域內每平方米單價在7000-9000元的項目也開始出現並日漸增多。在塘沽目前的多個在售樓盤之中，萬元以下的樓盤已然佔據了江山半壁。

　　從項目處了解到，位於河北路的某大型項目成交均價目前集中在8600元每平方米至9000元每平方米左右，主推的戶型仍然以90多平方米的兩室為主。雖然推出的已經是最後五棟產品，但是和很多項目在銷售進入後期時價格提昇的慣例情況不同，該項目的價格同之前幾個月持平甚至下降了。9000元每平方米的均價水平相比該項目價格巔峰時期的12000元每平方米更是下降了3000元左右，將近四分之一。同該項目類似，另外一個開盤僅有幾個月的大盤項目價格也開始出現了明顯的下調。該項目的高層價格均價在9500元每平方米左右，目前擁有十餘個點的優惠，實際的銷售價格也跌破9000元，成交在8000元左右。塘沽新房市場的降價風潮已經從“暗潮洶湧”變得越來越“直白”，某大型項目推出的一次專場活動中，對於高層產品更是打出了每平方米7700元的低價，區域內不少大型項目引導的低價風潮一次次刺激著區域購房者的神經，讓人感慨，房價真的降了。

　　在逐漸顯現的降價潮中，區域內不少項目的高層產品都充當了先鋒的角色，降幅頗為明顯。和高層產品選擇直接降價“以價換量”的方式不同，部分項目還同時推出了高性價比的洋房產品，爭取在改善型需求客戶中贏得更多份額。在塘沽的新房市場中，洋房一直是較為稀缺的產品，在2010年上半年樓市行情不錯的情況下，洋房均價往往可以達到每平方米12000-15000元，價位的高企讓洋房只能成為具有相當經濟實力購房者的選擇。經過調控政策的連續出臺、樓市降價力度的加大，一些價格低於萬元、品質不錯的洋房產品開始出現，這讓更多經濟實力尚可的改善型需求客戶也可以實現洋房夢想，部分項目洋房產品的逆勢旺銷更是證明了這一點。

　　“項目的洋房實際售價在9400元每平方米至9700元每平方米左右。”塘沽某大型項目的策劃人員告訴記者，和優惠力度更大的高層產品相比，新近開盤的洋房產品顯得更加具有競爭力，市場銷售情況更好。該名工作人員認為，定價的“親民”是洋房熱銷的一個原因，大開間、采光好等舒適度昇級的洋房戶型優勢更是客戶看中購買的重要原因。“市場面對的客戶群體是不一樣的，洋房從居住舒適度、面積設計等方面都更能夠滿足改善型客戶的需求，同時因為洋房市場價格的下調，使得能夠承擔得起洋房的改善型客戶數量也增加了，這兩個因素都是洋房熱銷的原因。”和該項目類似，位於胡家園的大盤項目——遠洋城，也將於10月份推出洋房的二期產品，萬元左右的價格、稀缺的數量使其成為了很多客戶關注的重點。

　　從事多年地產營銷工作的劉女士認為，在調控政策的持續作用下，很多項目都經歷了從最初的觀望、試探優惠到目前的實質降價的過程，特別是塘沽的工農村、新河、胡家園等一些尚不成熟區域的新房價格更是開始沿著下行軌跡滑落。在“限購令”的篩選下，區域內純投資性的購房需求基本“出局”，眾多項目實際爭奪的是首次置業的剛性需求客戶以及改善型客戶。在這種情況下，針對首次置業客戶對總價最為敏感的特點，在價格上實現“裸降”、在戶型上“趨小”成為了更多高層項目的選擇。萬元左右的洋房產品則更多的是打“稀缺牌”，畢竟區域內洋房產品數量有限，品質有優勢，價格同高層價差減小都將對很多改善型的客戶擁有很大的吸引力。

　　“裸降”新房項目分流二手房客源

　　近期新房市場眾多項目此起彼伏的活動宣傳博得了很多購房者的關注，特別是一些低價入市的樓盤，獲得的關注度更高，相比新房市場的“高調”，區域二手房市場則顯得有些沈寂。持續降價的新房在“分流”了部分二手房客戶之餘，更讓購房者提高了對未來房價降價的預期，使其觀望情緒更為濃重。

　　“長假過後的一周成交量不佳，同比上個月同期降低了三分之一左右，但是價格基本持平。”塘沽某大型連鎖中介負責人介紹，不少新房項目價格優惠力度顯著增多確實開始對二手房市場的潛在客戶產生一定影響，不過目前這種“分流”現象還屬少數。“二手房的稅費一般佔到總房款的8個點至10個點，這一點上比新房要貴很多，因此雖然目前區域內二手房的價格仍然比新房要低一些，但是算上稅費之後兩者就相差無幾了。”該名負責人分析，新房項目可能會迫於資金壓力、競爭壓力選擇短時間內大幅降價，但是這種普降的情況對於二手房市場來說則會慢一些，畢竟很多二手房房主的變現意願比較低，不樂意過多地降價售房，選擇出租房源以及繼續觀望的房主比例還是很大的，價格預期的不同往往成為二手房交易無法完成的重要原因。

　　“還有兩三個月就年底了，越來越多的客戶希望再觀望一段時間，同時因為新房市場很多項目推出大量優惠的衝擊，也讓二手房在和新房的比較之中優勢越來越小，銷售的難度還是很大的。”一位中介經理表示，目前二手房的降價幅度確實小於新房的部分項目，但是考慮到新房是區域樓市的“風向標”，因此在未來一段時間內一手樓盤的降價有望帶動二手房價的下調，實現兩者在價格上的協調。

　　在目前的市場情況下，新房、二手房市場聯動的情況也開始增多，互惠互利之下爭取“雙贏”。“現在我們連鎖中介代理了好幾個區域新房項目，取得了一定的銷售效果。”大型連鎖中介萬業源的一位工作人員介紹，新房項目主要依靠門店和廣告宣傳來吸引客戶，而大型連鎖中介幾乎每個經紀人都擁有一定量的客戶資源，利用客戶資源有針對性地推銷房源對於新房項目有擴大銷售途徑的作用，對於二手房中介來說則是增加了一個重要的贏利點。

　　我愛我家塘沽區域經理王先生表示，在目前不佳的市場情況下，區域內二手中介代理新房項目的情況確實大大增加了，對於很多二手中介來說，尋求新房代理、增加新的利潤點不僅僅是擴展業務，也是生存下去的重要途徑。