天津北方網訊：從2010年4月17日“新國十條”到之後各地出臺限購令，本輪房地產調控政策已實施兩年多時間，在今年上半年初人們似乎總算看到了調控帶來的成效，在持續低迷的成交下，部分項目開始“割肉”，讓觀望已久的剛需性購房者動了心。

　　到6月末，市場的火熱局面似乎又回到了調控前，甚至開始有人擔心這將讓兩年多的調控重歸零。記者瞭解到，7月至今，天津樓市並未延續6月末的走勢，歷經了6月的小高潮後，回落重歸平穩。

　　新房成交明顯回暖

　　“2012年上半年，樓市經歷了極寒、回升、回暖的變化。”對於上半年天津樓市走勢，中國指數研究院天津分院研究總監鍾文輝這樣分析。

　　他介紹說，在1、2月份，樓市成交跌入歷史最低水平，市場呈現極寒態勢；3至5月份，隨着項目降價的擴大，樓市成交出現逐步回升的態勢；進入6月份，在金融貨幣政策鬆綁的促進下，首次置業的婚房需求和二次置業的改善性需求進一步釋放到市場，成交量持續回升，6月成交量達到2011年10月之後最高水平，月末日均成交套數已近400套水平，超過調控之前水平。

　　儘管3月之後成交持續回升，並在6月達到一個小高峯，但2012年上半年市場供需總體仍低於以往。據統計，2012年上半年天津商品住宅供應量爲474.90萬平方米，較2011年同期的499.54萬平方米和2011年下半年的921.78萬平方米，分別減少4.93%和48.48%；2012年上半年天津商品住宅成交面積爲358.83萬平方米,較2011年同期的459.01萬平方米和2011年下半年的428.18萬平方米，分別減少21.82%和16.20%。

　　同時，自2011年4月至2012年6月，銷供比連續15個月小於1，市場供過於求態勢凸顯。在此背景下，天津住宅庫存量達到歷史的新高，出清週期達到創紀錄的29個月(出清週期=目前可售套數/往前推6個月的平均銷售套數)，較歷年相對低位10個月水平，增加了19個月。

　　3月以來，大量項目推出了前所未有的折扣力度，吸引了不少剛需性購房者出手。但成交均價卻沒有出現明顯的下滑，保持在9000至10000元/平方米的水平，部分月份達到萬元以上。記者採訪中瞭解到，其中原因在於，上半年價格較高區域(市內六區)成交佔比呈現擴大趨勢，尤其是3月份以來，佔比均超過20%，帶動了整體房價出現波動上漲；而從具體單個項目的成交價格來看，則呈現出小幅下降的趨勢。

　　二手房止跌回升

　　2012年上半年天津二手房成交面積178.9萬平方米，與2011年同期相比下降12.3%，與2011年下半年相比上漲10.2%。價格方面，2012年上半年天津二手房成交均價爲8468元/平方米，同比去年上半年上漲8.8%，環比去年下半年上漲9.5%。

　　我愛我家市場研究中心分析，2012年上半年，天津市二手房成交量保持穩中有升，結束了自2011年以來的連續下滑趨勢，成交總量環比上漲一成。上半年二手房成交的主力需求爲購買低總價中小戶型的剛性自住需求，總價80萬元以內、面積80平方米以下的中小戶型、中低價位房源成交佔據了整體的80%左右。此類房源的需求熱度提高使得業主的心理預期有所提高，議價空間隨之縮小，保持了成交價格的堅挺。同時能夠發現，中心城區新房優勢凸顯，二手房成交比重出現小幅下降；部分首次改善需求入市，90至120平方米戶型成交有所增加。

　　鏈家地產市場部經理李曉煒表示，2012年上半年二手房市場中，剛需性住房需求成交比例佔到總體成交的六成左右，改善性需求佔到了不到三成，而投資等其他住房需求則佔至一成左右。從2012年2，3月份開始，剛需性購房人羣逐漸集中入市，成爲市內六區二手房的主要購買羣體。

　　下半年成交平穩

　　記者瞭解到，當6月樓市成交高漲，有業內人士認爲，樓市回暖趨勢已經確立。而進入7月之後，首周新房成交環比驟降四成，市場表現似乎讓他們對這一判斷髮生了動搖。

　　記者瞭解到，新建商品住宅日均成交量從6月末的近400套下滑至當前的日均260套，並未延續6月的火熱情況。專家分析，主要原因在於開發商推盤熱情降低，降價項目沒有持續，整體市場成交出現回落。據統計，2012年上半年天津樓市共有110個項目批次開盤，共計開盤138次。4至6月月均超過30個，而進入7月，預計新開樓盤個數僅爲20個，下半年市場供應將主要集中在“金九銀十”。

　　由於2012年上半年整體樓市成交量萎縮，而相對應的新增供應在持續增加，庫存量大幅增加。鍾文輝介紹說，截至6月末，住宅市場的可售量近14萬套，出清週期也保持在24個月，庫存水平遠高於北上廣深，庫存壓力巨大。迫於市場競爭壓力，以及嚴厲的調控政策，項目價格或將持續出現回落。

　　中原地產(天津)董事總經理殷則環分析，“上半年市場成交量上升主因是開發商經歷了去年市場低迷後以價換量的結果，也有降息、降準及利率下調的刺激。下半年成交量應該在目前基礎上保持平穩，市場主線仍將是大部分開發商以價換量，獲取現金籌備獲取新的相對降價的土地，上半年已經達到出貨量的開發商在下半年價格會保持平穩。”

　　對於二手房市場，李曉煒認爲，預計下半年成交量將繼續維持目前平穩的狀態發展。