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　　2012年“優惠年”帶動津門樓市走穩,新房成交均價9934元/平方米，上漲5.7%，月均成交量71.93萬平方米，創近四年最低。專家分析，宏觀層面上，2013年房地產調控政策從緊趨勢依然延續。2013年，天津標杆龍頭房企率先以價換量的促銷營銷策略或將繼續成爲2013年減負策略。

　　2012年已經遠去，儘管去年年初時，有人擔心樓市將迎來一個難熬的“寒冬”，而如今看來，津門樓市交上了一份不錯的成績單。

　　統計數據顯示，去年天津市新建商品住宅成交均價爲9934元/平方米，較2011年均價9394元/平方米上漲5.7%。天津商品住宅月均成交71.93萬平方米，同比下降2.7%，較2009年下降35%，創下近四年新低。

　　以價換量帶動剛需入市

　　2012年，天津商品住宅月均成交71.93萬平方米，同比下降2.7%，較2009年下降35%，創近四年新低。“儘管創下四年來最低值，但與去年相比，下降幅度有限。”中國指數研究院天津分院研究總監鍾文輝分析，去年天津樓市顯現出“淡季不淡”與“旺季不旺”的新型市場態勢，市場超預期表現特徵顯著。2012年樓市剛需購房者成爲了成交的絕對“主力軍”，開發商的優惠規模和力度空前，可謂樓市的“優惠年”。

　　2012年1月份延續了2011年下半年銷售下滑態勢，共計成交16.4萬平方米，創歷史新低。但隨着購房力的持續釋放，二三月份成交出現一定程度上揚。尤其在5月份，標杆龍頭房企率先以價換量獲得持續熱銷，一時間各樓盤的優惠促銷達到了前所未有的“繁榮”，這也直接導致了隨後的“紅五月、火六月、熱七月以及八月的淡季不淡”，8月份成交量達到91.88萬平方米。在成交形勢一片大好的情況下，“金九銀十”卻並未如期而至。當大家認爲市場歸於平淡時，年末又出人意料地迎來了一次翹尾行情，尤其是11月份市場購房力大幅釋放，成交量攀升至年度最高值水平，達到93.08萬平方米，環比增幅爲15.81%，同比漲幅爲105.49%。

　　根據中國指數研究院的一份年度報告，從2012年天津商品住宅分戶型成交分析看，一方面是剛性需求購房者積極入市，另一方面是改善性購房需求的進一步釋放。據統計，90至120平方米戶型市場關注度仍最高，成交佔比近五年逐步走高，達到44.3%，該面積段成交房源數爲35226套，成交量最大；其次是70-90平方米經濟緊湊型戶型，該面積段佔比近五年均處於第二名的位置，年度成交套數爲21630套，佔比達到27.2%，環比小幅下降，降幅爲0.5個點，而較2008年則上升3.1個百分點。

　　購房者理性價格走勢平穩

　　2012年，天津商品住宅成交均價爲9934元/平方米，較2011年均價9394元/平方米上漲5.7%。專家表示，全市均價上漲5.7%，說明價格走勢十分平穩，調控效果顯著。同時，入市購房者顯得也更爲理性。“5月份前後，部分開發商加大了優惠力度，一些消費者並沒有盲目樂觀等待價格進一步下降，而是果斷出手；當部分樓盤銷售業績不錯時，降低優惠力度乃至悄然提價，成交則急轉直下。全年沒有出現曾擔心過的恐慌性購買情緒。”

　　“儘管從成交均價上來看，年度漲幅爲5.7%左右。但需要說明的是，2012年市內六區成交面積佔比出現大幅上升態勢，成交佔比維持於23%左右，而2011年佔比爲14%左右。與此同時，環城四區成交面積佔比仍爲最大值水平，月度成交佔比均超過三分之一；其次是遠郊五區縣，成交佔比穩定於25%左右。”鍾文輝介紹說，2012年度成交結構發生了明顯的變化，成交均價較高的市內六區成交佔比明顯提高。這意味着，即便各區域成交價格保持不變，也將導致全市成交均價的上漲。

　　標杆房企拿地信心不減

　　2012年，天津商品住宅新批上市面積月均爲98.15萬平方米，同比下降21.8%，創2010年以來新低；年內月度供應出現雙峯，分別出現在5月和9月，但仍高於2009年水平，上漲41.4%。儘管同比小幅下降，創2010年以來新低，但標杆房企卻實現了逆勢成長，不少企業以“以價換量”獲熱銷，提前完成年度目標。

　　據統計，2012年度，融創中國以64億元營銷業績獲得天津市本年銷售金額榜榜首，較去年同期增加9億元，高端品質項目優勢凸顯；而保利地產以3342套與40.8萬平方米榮登銷售套數與銷售金額排行榜榜首，市場佔有率躍升。

　　此外，2012年實力房企在津拿地動作頻繁，表現出對天津市場的信心和決心。據介紹，這些房企拿地時間主要集中於下半年，且土地主要分佈於市內六區以及濱海新區。萬科地產、融創中國、招商地產以及綠城中國在津拿地動作都頗爲積極。相對於2011年度，2012年度實力房企擺脫資金困擾拿地動作十分積極，對2013年樓市佈局有重大引領作用。

　　上半年“以價換量”或將延續

　　鍾文輝認爲，從長期來看，城鎮化和收入倍增則是未來10年房地產市場需求的兩大動力；而目前住宅存量再攀新高，“以價換量”策略或將延續至2013年上半年。

　　“市場整體供過於求，庫存壓力攀升，出清週期仍高於20個月。”2012年天津住宅市場雖然供應量出現不同程度下滑，但住宅可售面積仍呈現波動上行態勢。2012年3月份市場出清週期達到年度最大值，爲36個月，也是自2009年以來最高值。儘管2012年八九月份市場成交量大幅增長，消化了部分庫存，促使市場出清週期有所下降，但目前仍高於20個月。

　　此外，本市保障房建設力度持續加大，也將進一步促進房價合理迴歸。今年本市保障性住房開發貸款新增97億元，佔全部房地產新增貸款的42.9%，同比增長20.4%，而房地產貸款同比增長爲9.5%，高出房地產貸款增幅近10.9個百分點。

　　專家分析，2012年全國房地產調控政策整體趨緊，房產稅擴容政策也在逐步在全國推進，宏觀層面上，2013年房地產調控政策從緊趨勢依然延續。2013年，天津標杆龍頭房企率先“以價換量”的促銷營銷策略或將繼續成爲2013年減負策略。