11.問：社區物業管理專職工作人員有哪些職責？

　　答：社區物業管理專職工作人員在社區黨組織、社區居委會的領導下，在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和區縣物業管理行政主管部門的指導下，對社區物業管理工作實施監督協調，履行下列職責：(1)組織開展社區物業管理政策法規宣傳，增強居民依法守約意識；(2)教育引導社區居民參與支持社區物業管理，按時交納物業管理服務費；(3)協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織成立首屆業主大會和業主委員會換屆選舉工作。指導監督業主大會、業主委員會依法開展工作；(4)負責社區物業管理巡查工作，反映社區居民物業服務訴求；(5)對社區內出現的私搭亂建、亂圈亂佔、亂堆亂放等違法違規行爲，及時勸阻制止，並向所屬街道辦事處(鄉鎮人民政府)報告；(6)負責召集社區物業管理聯席會議，及時協調化解物業管理矛盾和糾紛；(7)配合有關部門對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位實施物業服務情況進行考評；(8)未成立業主委員會的商品住宅小區，負責協調使用房屋專項維修資金；(9)完成上級交辦的其他工作事項。

　　12.問：對於新建商品房小區，前期物業服務企業由誰來選聘？對前期物業服務合同的起止時間如何規定？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，前期物業管理是指在業主大會成立前，開發建設單位委託物業服務企業進行物業管理服務的活動。新建住宅商品房出售前，開發建設單位應當通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業進行前期物業管理，並由雙方簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

　　13.問：什麼是管理規約？管理規約由誰制定？臨時管理規約由誰制定？購房人在購房時通常需要“雙確認”，指的是什麼？

　　答：管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主享有的權利和履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項，依法作出約定。管理規約由業主委員會組織召開業主大會會議討論，應當經專有部分佔建築總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，並對全體業主具有約束力。根據《天津市物業管理條例》，開發建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規約。在售房時應當向購房人明示前期物業服務合同和臨時管理規約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業服務合同和臨時管理規約予以書面確認，並受其約束。

　　14.問：什麼是物業管理服務費？對業主交納物業管理服務費有何規定？

　　答：根據《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》，物業管理服務費，是指物業服務企業接受開發建設單位、業主大會的委託，依照物業服務合同約定對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行養護和管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序所收取的費用。物業管理服務費包括物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費。根據《天津市物業管理條例》，物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建築面積計算，按月交納，業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的，從其約定。

　　15.問：業主在辦理入住手續時，物業服務企業可否預收物業管理服務費？

　　答：業主與物業服務企業之間是合同關係。業主在辦理入住手續時，應當按照前期物業服務合同約定的時間和標準向物業服務企業交納物業管理服務費。物業服務企業預收物業管理服務費需要和業主協商確定。

　　16.問：本市對業主、物業使用人裝飾裝修房屋有哪些規定？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市有關規定。業主、物業使用人和裝飾裝修企業應當與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理服務協議。裝飾裝修管理服務協議一般包括裝飾裝修工程的內容和期限、允許施工的時間、廢棄物的清運和處置以及相關費用等。

　　根據《天津市房屋安全使用管理條例》，房屋所有人、物業使用人裝飾裝修房屋，應當保證房屋的使用安全，不得影響共用部位和共用設施設備的使用和修繕。業主、物業使用人裝飾裝修房屋應當告知物業服務企業，物業服務企業應當將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行爲，書面告知裝飾裝修房屋的業主、物業使用人和裝飾裝修企業。

　　房屋所有權人、使用人應當合法使用房屋，保障房屋的整體性、抗震性和結構安全。禁止下列使用房屋的行爲：(1)在樓板、陽臺、露臺、屋頂超荷載鋪設材料或者堆放物品，在室內增設超荷載分隔牆體；(2)在住宅樓房外檐上增設門窗、拆窗改門或者擴大原有門窗尺寸；(3)將住宅樓房中的部分住宅房屋改爲生產、餐飲、娛樂、洗浴等經營性用房；(4)拆改住宅樓房或者其結構垂直簾體的非住宅房屋的基礎、牆體、樑、柱、樓板等承重結構；(5)其他危害房屋安全的行爲。

　　17.問：本市對物業服務企業收取業主、物業使用人房屋裝飾裝修履約保證金有何政策規定？

　　答：爲督促業主、物業使用人在裝飾裝修房屋過程中自覺遵守國家和本市有關規定，根據《天津市物業管理條例》，物業服務企業在業主、物業使用人裝飾裝修房屋前，都會與其簽訂裝飾裝修管理服務協議，並約定交納一定數額的履約保證金，交納保證金的數額標準應由雙方協商約定。

　　物業服務企業收取該項費用後，如果業主、物業使用人在房屋裝飾裝修過程中沒有出現違反規定行爲，應按照雙方簽訂協議約定的時間及時退還。

　　18.問：業主、物業使用人裝飾裝修房屋時，違反相關法律法規如何處理？

　　答：根據《天津市街道綜合執法暫行辦法》，街道辦事處可以集中行使下列行政處罰權，並可以實施與之有關的行政強制措施：城市管理綜合執法機關行使的全部行政處罰權；房屋安全管理方面的法律、法規、規章規定的對在住宅樓房外檐上增設門窗、拆窗改門或者擴大原有門窗尺寸，將住宅樓房中的部分住宅房屋改爲生產、餐飲、娛樂、洗浴等經營性用房的行政處罰權。

　　19.問：在業主、物業使用人裝飾裝修房屋時，對裝修垃圾清運費有何規定嗎？

　　答：物業基本服務費中不包括裝飾裝修房屋產生的垃圾清運費，需要物業服務企業根據實際情況據實測算，由業主或物業使用人支付。具體費用標準由業主或物業使用人與物業服務企業在裝飾裝修協議中協商確定。

　　20.問：業主辦理入住後，遇到房屋質量問題應當找誰解決？

　　答：根據國務院《物業管理條例》規定，建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。根據《天津市物業管理條例》規定，在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿後，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。根據《天津市商品房管理條例》，房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。