31.問：街鎮物業管理聯席會議由誰負責召集？主要協調哪些事項？

　　答：根據《天津市社區物業管理辦法》，街鎮物業管理工作聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)召集，區有關行政主管部門、公安派出所、司法所、社區居民委員會、物業服務企業或舊樓區管理服務單位等各方負責人，以及業主代表或者居民代表參加。根據《天津市物業管理條例》規定，物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：(1)業主委員會不依法履行職責的問題；(2)業主委員會換屆過程中出現的問題；(3)履行物業服務合同中出現的重大問題；(4)提前終止物業服務合同的問題；(5)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；(6)需要協調解決的其他物業管理問題。街鎮物業管理工作聯席會議要形成會議紀要，並在社區範圍內予以公告。對不履行會議決定事項的單位和組織，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)上報區人民政府，由區人民政府督促限期落實。

　　32.問：業主居住在商品房小區，爲什麼要自覺履行交納物業費義務？

　　答：根據《中華人民共和國物權法》，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對於專有部分，每位業主享有佔有、使用、收益和處分的權利，並履行日常的管理、維修、養護義務。對於共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍牆、消防設備、監控設備等共用部位和共用設施設備均由小區裏的全體業主共有，應由全體業主共同履行管理義務。每位業主對共有部分享有權利，承擔義務，且不得以放棄權利不履行義務。選聘專業化物業服務企業對小區共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務內容、服務標準和收費標準等進行詳細約定，物業服務企業要按照合同約定爲業主提供質價相符的服務，自覺接受業主、業主大會和業主委員會的監督，同時，業主委員會也要依法履行職責，監督和協助物業服務企業履行合同，每位業主在享受服務的同時，也要履行合同義務，按時交納物業服務費。

　　33.問：前期物業服務合同和物業服務合同有什麼區別？

　　答：(1)合同簽訂主體不同。前期物業服務合同是由開發建設單位與物業服務企業簽訂，並在購房時由購房人進行書面確認。物業服務合同經業主大會討論決定，由業主委員會代表業主大會和物業服務企業簽訂。(2)合同起止時間不同。根據《天津市物業管理條例》，前期物業服務合同至業主大會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。物業服務合同期限一般不低於兩年，具體時間由業主大會與物業服務企業協商確定。

　　34.問：商品房小區物業管理服務費由哪些費用構成？

　　答：根據《物業服務定價成本監審辦法(試行)》和《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》，對於商品房小區，業主所交納的物業管理服務費由兩項費用構成，一項是物業管理基本服務費，另一項是機電設施設備日常運行養護費。其中：物業管理基本服務費是指普通住宅小區物業管理服務中綜合管理、清潔衛生、公共秩序維護、綠化養護、共用部位養護五項服務所發生的費用。具體由下列費用構成：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；(3)物業管理區域清潔衛生費用；(4)物業管理區域綠化養護費用；(5)物業管理區域秩序維護費用；(6)辦公費用；(7)物業管理企業固定資產折舊；(8)物業共用部位、共用設施設備及公衆責任保險費用；(9)經業主同意的其它費用。機電設施設備日常運行養護費是指普通住宅小區物業管理服務中的電梯、給排水系統、強弱電系統(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監控系統、景觀燈等)、消防系統、避雷系統、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設施設備日常運行養護的費用。

　　35.問：住宅商品房物業管理基本服務費和機電設施設備日常運行養護費的收費標準有政策規定嗎？

　　答:根據《天津市普通住宅小區物業管理服務收費管理辦法》和《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》，普通住宅小區物業管理基本服務費實行政府指導價，按照服務標準和對應的收費標準實行級別管理，分爲一、二、三、四4個等級，各等級收費標準爲中準價格,分別爲每月每建築平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。開發建設單位、業主大會與物業服務企業在協商確定物業管理基本服務費時可在中準價格基礎上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

　　物業服務標準超出或低於《天津市普通住宅小區物業管理服務和指導價格標準》規定範圍的，物業管理基本服務費由開發建設單位、業主大會與物業服務企業參照物業管理基本服務費政府指導價格標準另行協商確定，並在物業服務合同中予以明確。

　　機電設施設備日常運行養護費，由開發建設單位、業主大會與物業服務企業根據本小區具體情況據實測算,另行協商確定。

　　36.問:業主辦理入住手續後空置不住，是否需要交納物業管理服務費？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主後發生的物業管理服務費，由業主承擔；但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

　　業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。開發建設單位在房屋竣工交付業主後，不管是否居住，都應承擔共同管理和維護的責任。因此，空置房的業主也應當按時交納物業管理服務費。

　　37.問：物業服務合同主要包括哪些內容？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，物業服務企業接受委託從事物業管理服務活動，應當與業主大會簽訂物業服務合同。物業服務合同，對物業服務企業和全體業主具有約束力。物業服務合同主要包括下列內容：(1)業主大會和物業服務企業的名稱；(2)物業管理區域的範圍；(3)服務的內容；(4)服務的標準;(5)服務的費用；(6)合同的期限；(7)違約責任；(8)合同的解除條件；(9)雙方需要約定的其他事項。

　　38.問：物業服務合同中約定的物業管理服務包括哪些主要內容？

　　答：根據《天津市物業管理條例》，物業服務合同中約定的物業管理服務，應當包括下列主要內容：(1)共用部位和共用設施設備的使用、維修、養護和管理；(2)電梯、智能系統等設備的運行服務；(3)環境衛生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設施的養護、管理；(4)物業裝飾裝修的管理；(5)車輛行駛和停放秩序的服務、管理；(6)物業管理區域內公共秩序的服務、管理；(7)物業資料的查詢服務和管理；(8)雙方約定的其他物業管理服務內容。

　　39.問：作爲業主如何看待和處理物業管理服務費的上調？

　　答：物業管理實行有償服務，物業管理服務費是物業服務企業管理和維護業主共有部分的重要保證，應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。據調查，目前影響物業管理服務費成本增加的主要有人工成本、維修材料成本和物業公共服務用水、用電成本等因素。物業管理服務行業屬於勞動密集型行業，人工成本開支佔有較大比重，成爲影響物業管理服務費成本增加的重要因素。例如：據統計，2009年全市從業人員最低工資標準和繳納養老保險最低標準基數分別從820元/人•月和1260元/人•月，2014年增加到1680元/人•月和2350元/人•月，5年間增長比例分別爲104.9%和86.5%。物業管理服務公共用水價格執行商業用水標準，由6.2元/噸調整爲7.85元/噸，上漲1.65元/噸，漲幅26.6%。綜上所述，如果物業管理服務費標準不依據市場成本變化適時進行調整，物業服務企業正常運營就會出現虧損，按照服務合同約定的服務標準就會受到影響，容易導致物業管理服務費不足與服務質量下降的不良循環。廣大業主應理性看待物業管理服務費標準調整，業主大會應適時做好物業管理服務費上調的相關工作。