40.問：業主與物業服務企業之間是什麼關係？當雙方發生爭議時通過什麼渠道解決？

　　答：業主大會通過選聘物業服務企業，按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序等，雙方是合同委託關係。當業主、業主大會和物業服務企業之間因物業管理髮生爭議時，雙方可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向所屬社區居委會或街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請調解；也可以向區、縣物業管理行政主管部門申請調解，並可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　41.問：“兩箱三欄”設施主要指什麼？對設置“兩箱三欄”有什麼要求？

　　答：“兩箱三欄”即：物業服務企業服務意見箱，業主委員會工作建議箱，政策法規宣傳欄，管理規約公開欄，小區事務公示欄。“兩箱三欄”設置總體要求是美觀、規範、耐用。

　　42.問：對物業管理小區物業服務事項公開公示內容及時間有什麼要求？

　　答：物業服務企業要在小區內向業主公開公示下列事項：(1)營業執照、資質證書、管理人員持證上崗證書複印件，各項管理服務制度、管理人員職責分工、聯繫方式等信息。(2)物業服務合同約定的服務內容、服務標準和收費標準。公示時間爲自接管小區後一個月內落實公示內容，至物業服務合同終止。(3)提供特約服務的具體項目和收費標準等。公示時間，自提供特約服務的具體項目起，至停止該服務項目止。(4)機動車場地佔用費收取和使用情況。公示時間，每半年公示一次，每次公示時間不少於一個月。(5)利用共用部位、共用設施的經營收益和使用情況。公示時間，每半年公示一次，每次公示時間不少於一個月。(6)房屋專項維修資金使用情況。按照房屋專項維修資金申請使用規定進行公示。(7)共用部位、共用設施設備使用運行狀況。公示時間，於每年第四季度進行公示，每次公示時間不少於一個月。(8)物業管理服務費實行酬金制的，應當至少每季度向全體業主公佈一次收支情況。(9)節假日服務事項、社區文化活動安排，以及需要向業主提示的事項。(10)其他需要業主及時知曉的服務事項。

　　業主大會成立、業主委員會選舉、業主委員會執行業主大會決議等情況，應當按規定進行公示。

　　43.問：物業服務企業在管理服務中，出現哪些違規違約行爲，信用等級被評定爲不合格？

　　答：按照《天津市物業服務企業信用信息管理辦法》規定，物業服務企業存在下列行爲之一，經查實信用等級定爲不合格:(1)在本年度內發生重大責任事故的;(2)因物業服務企業責任引發重大羣體或越級上訪事件，影響社會穩定和正常社會秩序，造成惡劣影響的;(3)因物業服務企業責任被媒體公開曝光在社會上造成惡劣影響的；(4)聘用無相應資格證書的人員擔任項目經理的；(5)挪用房屋專項維修資金和應急解危專項資金的;(6)未按照協議約定及時退還裝修保證金及其它應退還費用的；(7)被市、區縣物業管理行政主管部門日常巡查公開通報後不及時整改，或者一年內被公開通報三次(含三次)以上的；(8)退出項目管理時不按照《天津市物業管理條例》等法規政策規定，履行退出程序和相應義務的；(9)物業服務企業在信用信息採集過程中，拒不上報信用信息的；(10)經市、區縣物業管理行政主管部門認定的其他嚴重不良行爲。

　　44.問：商品住宅首期專項維修資金由誰來交存，交存標準是多少？

　　答：2003年1月1日後出售的新建商品住宅，首期專項維修資金由開發建設單位和購房人雙方共同交存。其中，不配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人各按房款總額的1%交存維修資金；配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人分別按房款總額的1.5%、1%交存維修資金。另外，按照相關規定，住宅小區內的非住宅或住宅小區外與住宅結構相連的非住宅，也按照商品住宅標準交存維修資金。

　　45.問：申請使用房屋專項維修資金有什麼程序？

　　答：按照《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》規定，專項維修資金的使用應當堅持業主決策、設立專戶、專款專用、覈算到套、安全透明的原則，主要包括六步：(1)制定方案。物業服務企業根據項目日常管理、查勘及業主報修情況，制定維修計劃。根據維修內容，由物業服務企業和業主委員會初步確定工程預算費用。維修方案確定後，物業服務企業可登陸天津市房屋維修資金使用管理系統(www.tjwxzj.com.cn)進行註冊登記，登記後在“使用管理系統”中填寫、打印《維修和更新、改造方案》，並由業主委員會和物業服務企業雙方簽字蓋章確認。(2)業主確認。物業服務企業在業主委員會的監督、配合下，將維修和更新、改造工程方案徵求相關業主書面意見，達到雙三分之二以上的業主同意後，將維修和更新改造方案、業主簽字表決結果以及工程預算審價結果在小區明顯位置公示不少於7天。(3)辦理備案。公示期滿後，物業服務企業應持相關要件，到項目所在地的區縣房地產管理局物業辦辦理專項維修資金使用備案手續。要件齊全的，區縣物業辦到項目現場查勘、確認後,出具《專項維修資金使用備案證明》。(4)開戶劃款。物業服務企業持區縣物業辦出具的《專項維修資金使用備案證明》，到維修資金專戶管理銀行(天津銀行)開立專項維修資金使用專戶，並持相關要件到市房屋維修資金管理中心辦理首期款劃撥手續。要件齊全的,市房屋維修資金管理中心將首期款劃撥到專項維修資金使用專戶。首期款到帳後，工程可以開始施工。(5)竣工驗收。物業服務企業組織、監督施工單位進行施工，並在工程竣工後，組織業主委員會、相關業主、施工企業及工程監理單位等對工程進行驗收，共同簽署《維修和更新、改造工程驗收報告》。(6)決算覈減。工程驗收合格後，物業服務企業將《維修和更新、改造工程決算費用分攤清冊》等要件在小區明顯位置進行公示，公示期7天。公示期滿後，物業服務企業持相關要件到項目所在地區縣房地產管理局辦理完工備案。要件齊全的，區縣房地產管理局到現場查勘後出具《專項維修資金使用完工證明》。物業服務企業持相關要件，到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續。要件齊全的，中心將工程尾款劃撥到專項維修資金使用專戶。

　　46.問：佔用小區內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，有哪些規定？

　　答：按照《天津市物業管理條例》，佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，並徵得業主大會同意。佔用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地佔用費。場地佔用費主要用於養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地佔用費的收取標準和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地佔用費收取和使用情況應當向業主公示。業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定並公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。

　　47.問：業主購買或租用地下車位後，爲什麼還要交納有關服務費？

　　答：業主購買或租用地下車位後，物業服務企業需要對車場保潔、停車秩序、照明設施及消防設施等進行日常管理維護，所發生費用由物業服務企業據實測算，並與業主簽訂協議，費用由業主交納。

　　48.問：物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同，物業服務企業和業主委員會應當如何處理？

　　答：根據《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》，物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，物業服務企業與業主大會應當在合同終止3個月前做好下列工作：(1)業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定後3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業；物業服務企業提出物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，應當將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業主委員會。在接到書面告知後，雙方應當就退出項目時間、交接事宜進行協商。(2)物業服務企業在與業主大會確定有關退出事宜3個工作日內，物業服務企業應當將擬退出原因、退出時間和有關事宜書面告知所在街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會(村民委員會)，併到物業所在地的區、縣房地產管理局辦理退出備案手續後在物業管理區域內公告。(3)業主委員會應當做好選聘新物業服務企業的準備工作；(4)區、縣房地產管理局接到物業服務企業預警報告後5個工作日內，應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會(村民委員會)到物業項目聽取業主委員會、業主及物業服務企業的意見，並就繼續管理服務做好協調溝通工作，指導業主大會選聘物業服務企業。

　　49.問：物業服務企業退出小區管理時，如何做好移交工作？

　　答：根據《天津市物業服務企業退出項目管理辦法》，對業主大會重新選聘新物業服務企業接管的小區，應當按照下列程序做好銜接工作：(1)原物業服務企業應當繼續按照合同約定做好服務，並積極協助業主大會選聘新物業服務企業；業主應當按時交納物業管理服務費至合同終止或雙方約定之日。(2)業主委員會應當組織召開業主大會會議，對選聘新物業服務企業等事宜進行表決，在物業服務終止之日1個月前依法完成選聘工作，並在物業管理區域內公告。業主委員會應當及時與新物業服務企業簽訂物業服務合同。(3)原物業服務企業應當在退出之日起10日內，向業主委員會辦理下列移交事宜：預收的物業管理服務費、場地佔用費和收取的利用物業共用部位、設施和場地經營所得的收益餘額；物業管理項目的檔案資料；物業管理用房和屬於業主共有的場地、設施設備；竣工總平面圖，單體建築、結構、設備的竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等資料；物業竣工驗收資料；共用設施設備安裝、使用、維護和保養技術資料；物業質量保證書和使用說明書；物業管理需要的其他資料；實行酬金制的，應當移交管理期間的財務資料。(4)原物業服務企業在徵得業主委員會同意後，也可向新物業服務企業直接辦理移交，並由業主委員會監督確認。原物業服務企業與業主委員會辦理交接的，新物業服務企業接管後，業主委員會應當將本條第(3)項所列事項轉交新物業服務企業。(5)新物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，到物業所在地的區、縣房地產管理局辦理備案手續。

　　50.問：業主委員會組織業主選聘物業服務企業時，一般應注意哪些事項？

　　答：一是看是否合法經營。業主委員會要求投標物業服務企業出具營業執照原件，查看經營範圍是否包含物業管理服務。二是看是否符合條件。按照規定，物業服務企業取得營業執照後，應當自領取營業執照之日起30日內到工商註冊所在地申請辦理資質。業主委員會要求投標物業服務企業出具資質證書原件，同時查看是否符合接管項目的條件。物業服務企業資質分爲三個等級，並按照下列要求接管項目：一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目；二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目；三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下的住宅項目。三是看是否誠信經營。業主委員會可到天津市物業管理協會網站查詢，瞭解投標企業誠信情況。四是組織業主大會書面表決。業主委員會組織業主書面表決前，要向全體業主實事求是介紹每個投標企業詳細情況，由專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數業主，書面同意後選定物業服務企業。五是簽訂物業服務合同。詳細約定服務內容、服務標準和收費標準；並對機動車場地佔用費等收益的收支情況進行約定。(通訊員吳梅 張學軍 張興華)