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第三章 登記程序
第十二條【一般規定】
不動產登記,應當按照下列程序進行,法律、行政法規另有規定的除外:
(一)申請;
(二)受理;
(三)審覈;
(四)登簿。
不動產登記機構完成登記後,應當依據法律、行政法規的規定向申請人發放不動產權屬證書或者登記證明。
第十三條【登記申請材料的要求】
申請不動產登記,申請人應當填寫登記申請書,向不動產登記機構提出申請。
申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的,應當提交經有關機關蓋章或者出具相關證明文件確認與原件一致的複印件。
因繼承或者受遺贈申請不動產登記的,申請人自願公證的享有不動產權利的證明,可以作爲登記原因證明材料。
不動產界址座標、空間界限、權籍調查表、權屬界線協議書、宗地圖或者宗海圖、房屋測繪報告、房屋平面圖等材料,申請人或者不動產登記機構可以委託專業技術單位通過權籍調查獲得。
第十四條【共有不動產登記申請】
申請共同共有不動產登記的,應當由全體共有人或者其委託代理人提出;申請按份共有不動產登記的,應當由佔份額三分之二以上的共有人或者其委託代理人提出。但共有人之間另有約定的除外。
共有人協議變更共有性質,以及就共有不動產的處分進行約定申請登記的,應當共同申請。共有不動產因共有人姓名、名稱或者不動產自然狀況變化需要申請變更登記的,可以由相關的共有人申請。
按份共有人轉讓其享有的不動產份額,應當與受讓人共同申請轉移登記;受讓人屬於共有人以外的,應當同時提交其他共有人放棄優先購買權的書面證明。按份共有人抵押其不動產份額的,應當與抵押權人共同申請登記。
第十五條【權利放棄時其他權利人的同意】
經依法登記的不動產已經設立抵押權、地役權或者已經辦理預告登記,所有權人、使用權人申請註銷登記的,應當提供抵押權人、地役權人、預告登記權利人同意的書面證明。
第十六條【監護人代爲申請】
無民事行爲能力人、限制民事行爲能力人的不動產登記,應當由其監護人代爲申請。
監護人代爲申請登記的,應當提交監護人與被監護人的身份證明、有權機關出具的監護關係等證明材料;因處分不動產而申請登記的,還應當提供爲被監護人利益的書面保證。
第十七條【不動產登記代理】
當事人可以委託他人代爲申請不動產登記;專業從事不動產登記代理的人員應當具有相關專業能力和水平。
不動產登記代理機構以及專業從事不動產登記代理的人員實行行業自律管理。
第十八條【代理申請】
代理申請不動產登記的,代理人應當向不動產登記機構提供被代理人簽字或者蓋章的授權委託書。
自然人處分不動產,委託代理人申請登記的,應當與當事人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委託書,但授權委託書經公證的除外。
境外申請人委託代理人申請不動產登記的,其授權委託書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。
第十九條【申請的撤回】
申請登記的事項記載於不動產登記簿前,申請人可以撤回登記申請。
單方申請登記的,可以單方申請撤回登記申請;雙方申請登記的,應當共同申請撤回登記申請。
第二十條【詢問】
不動產登記機構應當查驗申請登記材料,詢問申請是否是申請人的真實意思表示等。詢問結果應當經申請人簽字確認,並歸檔留存。
第二十一條【登記順位】
同一不動產權利有兩個以上主體申請登記的,不動產登記機構應當依據受理時間的先後順序辦理登記。法律、行政法規另有規定的除外。
第二十二條【公告】
除涉及國家祕密的不動產登記事項外,有下列情形的,不動產登記機構應當在登記事項記載於登記簿前進行公告:
(一)集體土地所有權首次登記;
(二)宅基地使用權,集體建設用地使用權,農村房屋等建築物、構築物所有權,土地承包經營權,海域使用權等不動產權利的首次登記;
(三)依職權註銷登記;
(四)法律、行政法規規定的其他情形。
公告應當在不動產登記機構門戶網站、當地公開發行的報刊或者不動產所在地等指定場所進行,公告期不少於15個工作日,公告所需時間不計算在登記辦理期限內。公告期滿無異議或者異議不成立的,應當及時記載於不動產登記簿。
第二十三條【審覈要求】
不動產登記機構應當按照下列要求,對不動產登記申請資料進行審覈:
(一)申請書、證明文件、委託書、權屬證明、調查材料、不動產測量資料等與國家規定的規範格式一致;
(二)申請人、委託代理人身份證明材料以及授權委託書與申請主體一致;
(三)不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產一致;
(四)權屬來源證明材料或者登記原因證明文件與申請登記的內容一致;
(五)法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證齊全;
(六)不違反法律、行政法規的強制性規定。
第二十四條【實地查看】
不動產登記機構認爲必要時,可以依照《條例》第十九條規定進行實地查看:
(一)房屋等建築物、構築物所有權首次登記,查看房屋坐落及其建造完成等情況;
(二)在建建築物抵押權登記,查看抵押的在建建築物坐落及其建造等情況;
(三)因不動產滅失導致的註銷登記,查看不動產滅失等情況;
(四)《條例》第十九條規定的其他情形。
第二十五條【登簿】
不動產登記機構應當根據當事人提交的申請材料、審覈結果等,依法將辦理的各類登記事項清晰、準確、完整地記載於不動產登記簿。
第二十六條【不予登記的情形】
有下列情形之一的,不動產登記機構不予登記:
(一)存在權屬爭議的,但申請異議登記的除外;
(二)不能提供合法、有效的權屬來源證明材料或者申請登記的不動產權利與權屬來源證明材料不一致的;
(三)申請登記的事項與不動產登記簿記載衝突的;
(四)未提交依法繳納不動產價款、稅費等憑證或者減免證明的;
(五)申請登記的不動產權利超過規定的使用期限的;
(六)申請處分的不動產被依法查封期間,權利人因處分不動產申請登記的;
(七)法律、行政法規規定的其他不予登記的情形。
不予登記的,不動產登記機構應當書面告知申請人不予登記的理由。
第二十七條【依囑託的登記】
有下列情形之一的,不動產登記機構應當依據有關文件辦理不動產登記:
(一)人民法院依據法律規定要求辦理登記的;
(二)人民檢察院、公安機關等有關機關依據法律規定要求辦理查封登記的;
(三)人民政府依法作出沒收、徵收或者收回不動產權利決定的;
(四)法律、行政法規規定的其他情形。
不動產登記機構認爲有關文件存在不動產權屬錯誤的,可以向人民政府、人民法院、人民檢察院以及公安機關等有關機關提出審查建議,但不應停止辦理登記。
第二十八條【依職權登記】
有下列情形之一,當事人自事實發生之日起15個工作日內不申請登記的,不動產登記機構經公告30日後,可以直接辦理登記:
(一)不動產滅失的;
(二)法律、行政法規規定的其他情形。
第二十九條【不動產權屬證書和登記證明發放的情形】
不動產登記機構應當根據不動產登記簿,繕寫《不動產權證書》和《不動產登記證明》。
登記完結後,需要發放證書的,除辦理抵押權登記、地役權登記、預告登記、異議登記,向申請人發放《不動產登記證明》外,不動產登記機構應當向不動產權利人發放《不動產權證書》。
《不動產權證書》和《不動產登記證明》應當加蓋不動產登記機構登記專用章。
《不動產權證書》和《不動產登記證明》由國土資源部統一監製。
第三十條【共有不動產的權屬證書】
共有人申請共有不動產登記的,不動產登記機構向全體共有人核發一本不動產權屬證書;共有人申請分別持證的,可以爲共有人分別發放不動產權屬證書。
共有不動產權屬證書應當註明“共有”字樣,並列明全體共有人。
第三十一條【權屬證書、登記證明的換髮、補發】
不動產權屬證書或者登記證明破損、填制錯誤的,當事人可以向不動產登記機構申請換髮。符合換髮條件的,不動產登記機構應當予以換髮,並收回原不動產權屬證書或者登記證明。
不動產權屬證書或者登記證明遺失、滅失,不動產權利人提出補發申請的,由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明後,予以補發。
不動產登記機構補發不動產權屬證書或者登記證明的,應當將有關事項記載於不動產登記簿,並在不動產權屬證書或者登記證明上註明“補發”字樣。
第三十二條【不動產權屬證書的收回】
因不動產權利滅失等情形,不動產登記機構需要收回不動產權屬證書或者登記證明的,應當在不動產登記簿上註明;確實無法收回的,應當在不動產登記機構門戶網站或者當地公開發行的報刊上公告作廢。