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雷厲風行的房地產調控帶來的樓市降溫效應，似乎與商業地產無關。
隨着調控新政相繼出臺，住宅投資日漸理性。但調控新政主要是針對住宅市場，商鋪寫字樓等商業地產則遊離在宏觀調控之外。商務部有關負責人日前表示，目前我國商業地產建設正呈現出過熱特點，部分城市商業地產項目空置情況嚴重，已經到了宏觀調控的關鍵時期。種種跡象表明，繼前段時間發佈了一系列針對住宅市場的宏觀調控政策後，商業地產被拋到了樓市的風尖浪口。有關專家認爲，商業地產即將進入週期性和結構性調整階段，而這一調整將在今年下半年得到體現。
商業地產成爲淘金池
進入6月份，國內商業地產市場異常活躍。由於此前出臺的“國六條”以及國家9部委意見，指向的目標是住宅市場，與商業地產沒有直接的聯繫。而政府對商業地產的相關調控措施還並沒有出臺，目前也沒有過多的開發限制，使得多數尋求出路的住宅項目開發商將目光投向了商鋪等商業地產熱點領域。
今年上半年，京城寫字樓市場的交投極爲活躍，並且大多是境外資金整購項目。北京寫字樓的新一輪投資熱正在顯現，其熱度已經衝破了傳統的CBD地區、中關村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心區域蔓延，宣武區就是其中之一。據戴德樑行的預測，今年北京有將近150萬平方米寫字樓面積進入市場，且廣泛分佈於各個區域，其中，金融街和CBD新增面積將達到50萬平方米。據瞭解，2005年和2006年兩年間，北京CBD地區、中關村、金融街、亞運村、內城區域就有超過1000萬平方米的供應量，成爲北京寫字樓集中放量期。而一場更爲嚴厲的宏觀調控正在悄然改變着房產投資的路徑。“拋房買鋪”似乎正在成爲房產投資領域的新圖景：住宅正在與投資品漸行漸遠，而商鋪正在進入越來越多房產投資客的視野，住房投資幾乎陷入絕境。
進入6月份以來，北京地區產權式商鋪項目的銷量較此前有明顯的攀升。更爲重要的是，在政策層面，對於商鋪的轉手交易還沒有明確的限制———無論在多長時間內轉手，均未有額外的稅收限制。這樣，當租金上漲的時候，投資客無疑將多一條“轉讓”的現實路徑，而這一點恰恰是住宅所不具備的。
當諸多注意力還集中在國六條對住宅市場影響時，印尼房地產投資集團的匯寶集團正在蘇州這樣的二線城市佈局。匯寶集團董事長樑世楨相信，儘管目前國內房地產的政策環境尚不明朗，但一線和二線城市的大型商業地產市場必將成爲他的收穫之地。一些國內資本也開始迅速向長三角商業地產集中，萬達商業地產就曾經宣佈將在上海地區計劃建設5個大型購物中心，未來一段時間，華東長三角地區將是拓展的重點區域。
上海社科院商業經濟研究中心主任朱連慶認爲，一些海外投資者對國內商業地產看法還是有一點簡單化。投資商可能在一段時間內對於一個項目會研究得很深很透，但是對於整個發展趨勢還抱有一種簡單直觀的感覺。事實上，商業地產尤其是零售業地產總量上已經飽和了，僅上海已經達到3000萬平方米，人均1.68平方米，遠遠超過了香港，已經接近於國外東京、紐約，而且現在每年還有二三百萬在建、在批的項目不斷出來。這種現象，不僅在上海，更在整個長三角不斷蔓延。在前不久舉行的第八屆浙洽會上，杭州就推出了52個商貿項目，杭州太平洋購物中心、杭州佰富勤商貿廣場、杭州濱江步行商業街、九堡金海購物廣場等在規劃建設中或已建成的大型商貿項目，都加入到招商引資行列，尋求海內外投資者。地方政府的這種積極態度，與海外資本的熱捧形成呼應，而這種相互助漲，也在一定程度上，將長三角的商業地產發展，不可迴避地推到了風口浪尖。部分發展商也將未來企業的發展方向轉向暫未受到調控的商業地產開發領域。
投資風險日益凸現
商務部市場體系建設司處長劉曉峯以“兩個有餘，三個不足”來概括目前的商業地產現狀：即投資有餘、熱情有餘，但專業不足、規劃不足，因而最後規範也不足。無論開發的是購物中心、商業街還是社區商業物業，多數開發商都沿用住宅開發的手法，分割物業產權出售，快速獲利。這一違背國際商業地產開發規律的做法也讓一些企業自食其果，成功者少，陷入糾紛者衆。而用這種手法做商業地產，投機的成分很高。與住宅投資熱有所不同的是，住宅尚有巨大的市場需求在背後支撐，而商業地產一旦投資失敗，其結果只能是一損俱損。
事實上，在北京、廣州、深圳等地區，商業地產形勢不容樂觀，其總量過剩，空置率居高不下。中國指數研究院華東院副院長陳晟提供的數據也顯示，商業地產銷售率(銷售與供給比例)除了上海較高爲92%外，北京、廣州、深圳這一指標分別爲32%、50%、42%。這意味着有一半以上的商業地產沒有賣出去。而一處閒置的商業地產項目，前期投入的開發資金可達幾千萬甚至上億元人民幣。
商業設施的過剩，還極易帶來資金鍊的斷裂。據介紹，與國外成熟的商業地產商“只租不售，統一經營”的開發模式不同，我國開發商普遍採取的開發方式是通過用建築商墊付資金把商業設施建好，再採取“售後反租”的形式，把項目分塊賣給中小投資者。由於開發資金大量是以墊付、借貸和租賃的形式投入，有可能引發金融風險。央行統調司提供的數據顯示，上半年商業用房開發貸款同比增長46%，是同期住宅開發貸款增幅的三倍還多。一位業內人士稱，目前銀行承擔的商業地產貸款超過2000億元，這其中有多少資金有風險，誰也說不清。
去年，上海商鋪的增量約爲410-440萬平方米，年增長超過30%。中瑞市場研究公司數據顯示，自今年4月份起，上海商業物業成交均價—路上揚。至6月，上海商業物業成交均價超過13000元/平方米，但成交量卻跌至谷底，出現“有價無市”的虛假繁榮態勢。上海商業地產投資過熱帶來的風險正在加劇。
商業地產納入調控視野
針對商業地產投資過熱所帶來的市場風險，目前國內部分城市商業銀行已出現封殺商業用房貸款或捆綁貸款的做法。在實行宏觀調控之初，商業物業的銀行貸款(部分銀行稱之爲商鋪貸款、個人商業用房貸款或個人營業用房貸款)並不是政策調整的重點。央行方面依然沿襲兩年前的相關政策，即消費者在購買包括商鋪在內的商業物業時，借款人的抵借比例不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業物業應爲現房。
從目前上海市銀行業的放貸情況來看，商鋪貸款只貸5成，批准的可能性也不高，而寫字樓貸款獲得的可能性比商鋪還要低。無獨有偶，商業地產調控信號開始首發南京。因涉嫌“變相融資”、“承諾投資回報”而廣受爭議的產權式商鋪，5月29日在南京被叫停。南京率先發布“禁令”事出有因。在此前的5月22日，建設部曾對外發布風險提示稱，以“售後包租”等銷售形式爲主的產權式商鋪，涉嫌“變相融資”和“承諾投資回報”，違反相關法律規定。建設部要求各級房管部門加強監管，嚴查違規行爲。一向以出臺房管政策及時、甚至超前著稱的南京，這一次又走在了其他城市的前頭。而發佈這個信息，恐怕僅僅是個信號，後邊其他城市很有可能跟着效仿。甚至，如果今後再出現大的惡性事件，很有可能國家會出面全線叫停產權式商鋪。
商務部有關專家認爲，國內商業項目的培育期，即從開業到正常經營一般要2-3年。目前，商業地產正處建設高峯期，如不及時加以調控，問題將更爲嚴重。商務部建議儘快出臺《城市商業網點管理條例》，加強對大型商業設施建設的科學調控；對擬建的大型商業地產項目進行清理，防止商業地產熱繼續蔓延。
然而，一個幾乎衆所周知的事實是，在中國許多城市中，大型商業物業的開發都或多或少地得到了地方政府的支持。一些地方政府把建造大型商業設施當作招商引資的政績工程看待這一現象固然屢見不鮮，在商業活動市場化程度相對較高的一線大城市的超級MALL背後，因爲各種複雜的原因，往往也仍然閃動着政府的身影。這就形成了一個讓人頗感棘手的悖論：既然不少地方政府身爲“商業地產泡沫”的主要“共謀者”，在打壓和消除與自身利益關係微妙的“泡沫”時，又有多大內在的驅動力呢？
究竟商業地產會不會成爲下一個宏觀調控的對象？有專家認爲，即便是沒有專門針對商業地產的調控政策出臺，今年下半年，對商業地產而言也將是一個調整的階段。
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