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“小產權房”作爲一種尚不規範的房產形態，已經大量存在於我們生活的周邊。而房產權的不明，說到底仍是土地產權的不明。
本刊試圖探究“小產權房”從土地到房產的整個產業鏈條，探尋“小產權房”給房地產市場帶來的利益重構。相信面對這樣一種畸形的房產權，需要我們給予更大的努力和諒解於其中，不論是法律制度、政府行爲還是市場本身。
北京叫停小產權房始末
正是此番青龍頭村別墅的被拆除，掀開了北京市今年處理小產權房的序幕
“什麼都沒了。”7月6日中午，60多歲的北京市房山區青龍湖鎮青龍頭村民劉志坐在一片樹林裏，指着樹林前方一大片仍有拆除痕跡的空地，對本刊記者說。
3月27日，北京市委、市政府“拆除和沒收青龍頭村的違規別墅”這一紙決定，使劉志在有生之年住進別墅的夢想，與村中的85棟別墅一道化爲齏粉。
多贏的合作
青龍頭村“千湖庭院”別墅項目是北京市近年來拆除違規建房的第一例。
青龍頭村毗鄰房山區青龍湖鎮青龍湖水庫，經濟條件較差，村民每人均地半畝，地裏莊稼僅可果腹，年均淨收入不到1000元。全村沒有一條水泥路，房子散佈在村北斜坡上。多數村民靠在外打工生存。除了種植業，青龍頭最大的“資源”就是緊鄰景點的青龍湖。
如何發展這個只有66戶的貧困村經濟，不僅是村裏人的想法，也是青龍湖鎮管理者的心病。直到2005年之前，村裏人和鎮政府都沒看出這個青龍湖水庫能給村子帶來什麼好處。
轉機來自2005年。
因爲緊鄰水面面積達6000畝的青龍湖公園和北京拓展訓練學校，青龍頭村被一個偶然到此的房地產商留意——近年北京市房價飆升，地價也越來越拍出天價；但是大量的普通收入居民急需住房，這爲北京周邊的房地產開發提供了廣闊市場。一方面，許多房地產商逐漸承受不起城市土地轉讓的高成本，另一方面，也開始矚目一些北京郊區自然條件好、風景優美的自然村落。
對於房地產商來說，這些村落的土地不需要像取得城市建設土地那樣，付出太多的土地出讓金和各類稅費，一則可以省去直接成本，二則，與尚未意識到土地資源稀缺性的淳樸農民談判，也相應省去了不少灰色成本。
對於當地的農民來說，農村房產的開發又將帶給村子直接的面貌改變和其他收益，這項生意顯然一舉兩得。
2005年秋，北京金地雅房地產開發公司正以如此身份在青龍頭村登場。
2005年10月28日，青龍頭村民委員會與北京金地雅房地產開發公司簽署了《青龍頭村舊村改造實施方案》。根據這份方案，村子將和房地產開發商合作共同開發村子的土地。
按照這份由村委會、村經濟聯合社與北京金地雅房地產開發公司合作的方案，青龍頭村將投入村子惟一的資源：344畝土地，全部用於開發房地產。其中，304畝地用於商品房開發建設60000平方米的商品別墅項目，其餘的40畝土地，開發商將用於爲村民建設住宅別墅和經營別墅各8000平方米。
別墅的用途，既可以出售，也可以向遊客出租。青龍頭村將走一條旅遊經濟和生態農業的道路。
就在雙方合作剛剛開始之際，2006年2月，新華社受權播發《中共中央國務院關於推進社會主義新農村建設的若干意見》。
2006年2月，新農村建設文件發佈之際，舊村改造方案經全體村民大會表決同意。“青龍頭村新農村辦公室”隨即成立。在村中人看來，新農村建設的主體，當然是農民自己。農民有權力利用手中惟一的資源，按照文件中的“民主商議、量力而行”精神，過上自己想要的生活。
這份方案的交易對這個村的村民來說是正當其時。
根據青龍頭村舊村改造協議，開發商爲村民支付的總成本爲4500萬元。若以樓面地價爲單位，60000平方米商品房的平均地價僅爲750元/平方米，建成後的別墅售價預計在3500元/平方米左右，開發商在這一項目上可獲利1500萬元，收益頗豐。而村民出讓土地的回報，是每人可得到回遷房和經營性用房各40平方米。
其中，回遷房售價1200元/平方米，村民的舊房還可作價充抵房款。
劉志說，回遷房的面積可以選擇，可多可少。經營性用房則可要也可不要，如果不要，村“新農村辦公室”還將以每平方米2000元的價格回購。
一家五口的村民魏鳳生，在這次合作中，就將購置160平方米的別墅。由於舊房拆遷作價，再加上5萬元的搬家費，基本上與購房款持平。此外，魏鳳生一家還得到了200平方米經營性用房回購後的40萬元。
也就是說，全家以原有的每人半畝土地和舊房爲價，將得到住上別墅的收益和一次性約40萬元的淨收益。
除此之外，全村約180名村民，還能獲得開發商提供承諾的80萬醫療和養老保險金，和每位村民1萬元的裝修款。
一些農戶還將分配到生態農業大棚。
與此同時，開發商承諾：爲村中修建一條公路、建設醫療室、物業、村委會等公建住房。
除此之外，村裏還將擁有經營性別墅項目10%的經營股份，並將分享開發商商品房銷售總金額2%的提成，用於村民新住宅基礎設施的維護。
對2005年人均年收入不足5000元的青龍頭村來說，能得到這些收益，很多村民很高興，以爲從此可以邁入小康生活。
對於北京金地雅房地產開發有限公司來說，這份方案的獲利也頗爲不菲：除了開發商將爲村民建設40畝土地的住宅別墅之外，青龍頭村剩餘的304畝地將全部納入開發規劃：其中，商品性(出售別墅6000平方米)和經營性(出租)別墅8000平方米。
別墅項目叫做“千湖庭院”，定位爲“旅遊、度假、休閒”產品。項目一期計劃2006年年底入住，二期2007年5月入住。
“青龍湖畔，善水養生”的巨幅廣告牌就此在青龍湖畔矗立起來。
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