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小產權房的漸進
早在1994年，香堂村就已經開始出售200平方米大小的村建別墅，售價爲5萬元一套，2003年時售價是27萬元。而如今，這裏一套別墅的售價已經暴漲至85萬元，儘管如此，仍較周邊的大產權房有鮮明的價格優勢。
13年間，香堂村陸續開發了10個這樣對外銷售的小區，幾乎與北京市內房價上漲保持着同步，小區的建設從早期零散的滿足少數人對此地自然環境、山水風的個性需求，轉型爲成熟的商品住宅的開發建設。
像香堂村這樣，在荒地上建造的對外出售的小產權房，是北京小產權房最爲多見的形態。這一類小產權房的出現，可謂村集體在土地增值開發上自利意識的萌芽。
在村集體自主開發之外，引入外力直接開發農村集體土地的小產權房案例也開始出現。
1998年，北京市國林科農有限公司租用了昌平區北七家鎮東三旗村的農民土地，換得該土地50年的使用權。隨後國林科農在這片租用的土地上開發建設了王府家庭農場別墅區。
開發之初，一套佔地1畝左右、住宅建築面積約300平方米的兩層別墅小院，價格在30萬元左右。而如今，這裏的二手房交易價格已經達到150萬元一套。但可以參照的是，在北京著名的“玫瑰園”小區，這樣建築面積的別墅，價格應高達1000萬元。
2001年，王府家庭農場二期因“土地佔用耕地”而被違法公示，建築面積約3萬平方米的174棟別墅二期工程被當即拆除。但項目一期的住戶被默許繼續在這裏居住。王府家族農場的物業管理人員還明確告訴記者，他們可以替有購房意向者在小區內尋找二手房源，只不過使用期限只剩下41年(使用期限從1998年起算，已經過去了9年)。
大約在這個時候，北京小產權房的二手交易市場漸成規模。
伴隨着北京城市化進程的加速，大小產權房混合開發的情形也在北京出現。這一次參與開發的主體也更爲特殊。
2005年，蘭玉明當時還是北京市海淀區四季青鄉大清村的村民，他原來居住的村落土地被國家徵用開發，開發商是永泰房地產。在這塊土地上興建的“酈城長清園”，成了蘭玉明新的居所。但與其他業主不同的是，蘭玉明所持有的房屋產權證並非國家頒發的產權證，而都是由四季青鄉頒發的。根據記者的調查，類似蘭玉明這樣的回遷戶在“酈城”有2000多戶，分住在12棟樓，所持的均爲鄉頒產權證。
造成如此情形的原因很簡單，“酈城”建設開發用地並非全部經過國家徵用轉性，因此纔會誕生這樣同一片土地、同一個開發商、同一個房地產項目，卻持有不同產權證明的怪現象。
開發成本解析
顯然，僅僅一紙文書，並不會改變從獲得土地、平整土地開始這一棟棟大樓的開發成本，巨大的價格差異，也絕不僅僅只是對於產權的認定。
在小產權房出現之前，城市房地產土地開發如果用的是原農村集體土地，須經如下手續：首先，該地必須符合該市的土地利用規劃，並先由國家徵收，轉爲國有土地，再由國家出讓給開發商，開發商開發建設後再出售給購房人。
現有建設用地的審批權屬於市、縣人民政府，土地收益也屬於市、縣人民政府。
根據《中華人民共和國土地管理法》第四十四條的規定，城鎮商品房預售，應當符合下列條件：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有建設工程規劃許可證；(三)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
四個必須符合的條件，事實上就成爲房地產開發的四個主要階段。而與這四項規定所相關的是各類稅費與土地出讓金的開發開支。
在房地產批租與開發階段，稅費包括土地出讓金、土地使用稅(費)、土地開發費、市政配套設施費、契稅等;在報建階段，稅費包括建設工程許可費、建設工程備案費、施工許可報建費(包括安檢費、質檢費、試樁費、造價審覈費、牆體基金、水泥基金等)；建設階段的稅費包括營業稅、城市建設維護稅及教育費附加、印花稅、質檢費和工程管理費等；在房地產流通階段，稅費負擔主要有營業稅、城市建設維護稅及教育費附加、轉移登記費、印花稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、個人所得稅等。在房地產保有階段，稅費負擔主要包括城鎮土地使用稅、房產稅。其中，共計稅12種、費和基金500餘項。
根據中國政法大學教授施正文的分析，在稅費和出讓金的總額中，稅所佔的比例僅是7%左右，93%是費和出讓金。
北京一位房地產商告訴記者，稅費成本經過幾輪緊縮的宏觀調控政策，比重不斷上升，在他開發的樓盤中，最近的項目，稅費和土地出讓金的支出已經佔到房價成本的61%。
而有學者調查認爲，這一成本在房地產開發中大約會佔到50%，也一定程度上印證了這一說法。
另據北京大學教授平新喬所帶領的一個課題組調查結果，根據受訪地區數據顯示，2006年全國土地出讓收入平均地價3800元/平方米，這比一年前的1800元/平方米猛增了111%。
反觀小產權房的開發建設，稅費負擔的差別，是其較大產權房開發成本差異巨大的原因。
香堂村的小產權房均蓋在村裏的荒山廢地上，不需要繳納類似開發商爲獲取土地交給政府的土地使用權出讓金(其中包括由政府出面徵收農民集體土地支付的徵地費用)，因而先省去了土地出讓金一項；此外，由村集體牽頭開發，也省去了開發商；而建築商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。
另外工程設計建設的投入、配套開發建設費用(如學校)、應繳納的稅款、營銷費用等房地產商的成本費用也都大大節省。因而其開發成本，相比真正的商品房成本能低過1/3。這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。
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