|
| 目前各地的招拍掛出讓土地，不過採用了四種標準拍賣方式的其中一種，即升價拍賣。 |
在地價高企的形勢下，讓普通城市居民買得起房，應採用有區別的土地供應政策
綜合新華社電近一段時間，各地關於地價上漲的報道不絕於耳：不但在大城市中，“上海地王”“廣州地王”“天津地王”……等頻頻出現，此起彼伏；連二線城市的地價也比從前飆升數倍，湖南長沙新河三角洲地塊甚至因爲被開發商開出92億元的“天價”而被稱爲“中國地王”；廣州出臺“穗七條”，希望通過增加供地，反而造就了金沙洲、花都和番禺等各區域的新“地王”……
地價飆升，被人們戲稱爲“麪粉貴於麪包”。普通買房者擔憂房價還會繼續上漲，但地價猛漲，“地王”頻出所帶來的後果，還遠不止這些。
-地價爲何攀升？
據《人民日報》報道：“從內部因素看，地價高企，是房屋價格與土地價格相互推動的結果。而從外部因素分析，地價高企，核心因素在於土地供求關係趨緊，並與流動性過剩緊密關聯。”上海財經大學教授錢逢勝分析。
從宏觀來看，土地供求關係趨緊是必然的，土地越來越成爲稀缺資源，過多的資金追逐較少的土地，必然造成土地價格上漲。而流動性過剩使房地產企業資金寬裕，特別是不少銀行對優質房地產公司信貸的寬鬆，地產股還可以輕鬆從股市上獲得直接融資，就使土地高價從可能變成了可支付。
土地供應量影響土地價格走勢已經被各方所認可，但對土地出讓制度是否影響土地價格走勢還存在着爭議。錢教授說，土地出讓制度對於地價的影響是不容小視的。過去土地出讓是劃撥、協議出讓或者招標出讓，現在主要推行的是招拍掛制度。這個制度促進了土地交易市場的公平、公正、公開和規範，是過去土地協議等出讓制度的一個完善，是土地流轉使用制度的一個巨大進步。避免了過去土地出讓方式容易滋生的交易腐敗，避免了國有資產的流失。但進入招拍掛程序之後，過多的房地產公司追逐、競拍地塊，土地價格上漲就是必然。而記者接觸的一些官員則認爲，土地價格與招拍掛制度無關，只是與土地供求關係有關。
SOHO中國董事長潘石屹說，競拍過程中，由於競拍人的競爭性心理因素，成交價往往就可能是起拍價的1～3倍。他說，在北京摩根中心土地招拍掛中，怎麼算土地價格也就是12億元，由於志在必得，老潘開口報價就是14億元，沒想到任志強報價17億元。北京海淀區清河地段是實行招拍掛制度之後該市出讓的最大地塊，規劃建築面積約70萬平方米，最終華潤置地以25.65億元的天價獲得，高於起拍價8.65億元近3倍。
-限價房都“限”不住了
據《工人日報》報道：儘管有關方面一再強調“地價高不等於房價高”，但相信很多人心裏都對“羊毛出在羊身上”這句話深信不疑。實際情況也印證了這一點：各大開發商在土地拍賣市場上進行了一輪又一輪的“廝殺”，導致地價屢創新高，不斷有“地王”浮出水面，而往往“地王”一出，周邊樓盤價格立即大幅飆升……在這種情況下，許多普通購房者把希望寄託在了限價房上。然而，逐漸走高的地價，讓限價房都“限”不住了。
以鄭州爲例，當地有關人士這樣解釋：鄭州的限價房政策，就是限定價格進行銷售，以同一個區域、路段的商品住房均價爲基數，在該基數的基礎上再下降10%～20%。政府會按照同地段商品房平均價格的90%或80%進行測算，扣除各項成本、費用，從而推算出土地的價格成本佔多少，在供應土地的時候，政府會降低土地的價格，減少開發商的建設成本，讓消費者得到實惠。但對此，河南財經學院劉社教授認爲，鄭州市限價房的測算方法不科學，因爲它沒有限定開發商的利潤，而是以同一個區域、路段的商品住房均價爲基數，在該基數的基礎上再下降10%～20%。問題是，同路段的商品房均價也是隨行就市、水漲船高的，它的掌控權在開發商手中，這樣操作把限價房變成了一種價格遊戲，不具備實質性的意義。
河南省住宅產業商會祕書長趙進京則分析認爲：從最近幾年鄭州市土地拍賣結果來看，中小開發商幾乎在所有的土地競拍現場中消失，所謂的土地競拍實際變成了幾家大型房產公司玩的“獨角戲”，壟斷跡象越來越明顯。當少量可供開發的土地集中在幾個大的寡頭手中時，商品房的定價權也就自然掌握在他們手中，而消費者將成爲土地成本上漲最終的承擔者。
|
