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天津市2008年上半年房地產市場走勢分析
據國家統計局天津調查總隊資料顯示:今年以來,隨著國家各項宏觀調控措施的逐步落實以及市場的發展,天津市房屋市場供應和居民需求發生變化。在居民對房屋價格的預期作用下,市場觀望氣氛濃厚,新建房和二手房交易量縮水,但房價總體卻保持基本平穩略有上漲的態勢。與去年同期相比,上半年我市房屋銷售價格指數為107.1,房屋租賃價格指數為100.4,土地交易價格指數為127.3,物業管理價格與上年持平。
一、上半年我市房地產價格變動情況
上半年各類房屋銷售價格均呈上漲態勢。與去年同期相比,上半年新建房價格指數為107.2,漲幅高於去年同期0.3個百分點。在新建房中,住宅價格指數為108.1,其中普通住宅價格指數為110.0;高檔住宅價格指數為104.7 ;經濟適用房價格指數為100.8。非住宅價格指數為101.3 。二手房價格也保持上漲態勢,與去年同期相比,二手房價格指數為106.7 。
上半年我市房屋租賃價格穩中有昇,與去年同期相比,價格指數為100.4。辦公樓、商業營業用房價格均為100.6。此外,住宅租賃價格與去年同期持平。
上半年我市物業項目價格沒有調整,物業價格保持平穩,漲幅與去年同期持平。上半年我市土地交易價格與去年同期相比,價格指數為127.3,各類用地價格均保持較大幅度的增長。商業營業用地交易價格指數為144.2,居住用地交易價格指數為122.3,工業用地交易價格指數為108.2。
二、上半年我市房地產市場價格變化的主要特點
去年以來,我國房地產價格再上高漲跑道,部分地區房價持續飆昇,上漲幅度大大超出普通民眾的經濟承受能力。房價增長過快的趨勢,不僅影響到城市居民的生活質量,也是成為發展的一個不穩定因素,國家從金融調控方面連下重拳,加上70/90政策的逐步到位,房地產價格增速趨緩,環比價格漲幅回落。我市房地產市場價格變化呈現出以下特點:
1、房地產市場交易總量下降小戶型佔據消費主導地位
從市房地產市場處得到的資料看,上半年新建住宅銷售面積360.9萬平方米,比去年同期下降20.0 %;住宅銷售額235.7億元,比去年同期下降2.9% ;住宅銷售38604套,比去年同期下降4.3%。不難看出,銷售面積下降幅度遠大於銷售金額下降幅度,價格仍然有較大幅度增長;同時銷售面積下降幅度較大,銷售套數下降幅度較小,說明2006年頒布的70/90政策已經體現出來,小戶型佔據了消費的主導地位。
二手房市場交易持續低迷,交易量繼在前兩年大幅下降的基礎上繼續下滑,上半年二手房交易面積214.7萬平方米,同比下降21.8%。二手房交易金額106.9億元,同比下降0.4%。
2、普通住宅價格漲幅仍然領跑是拉動房屋價格上漲的主要因素
上半年我市普通住宅價格比去年同期上漲10.0%,漲幅高於去年同期1.8個百分點,繼續居各類房屋價格漲幅之首,拉動房屋銷售價格總水平上昇5.0個百分點;二手房價格比去年同期上漲6.7%,漲幅高於去年同期高0.2個百分點,拉動房屋銷售價格總水平上昇1.6個百分點。
3、各種各樣的銷售方式誤導價格變化趨勢
現在開發商營銷策略為低開高走,一般開盤時銷售的房屋結構環境位置較差價格較低,房屋結構環境位置較好的在最後銷售價格較高,給消費者造成價格不斷上漲的市場前景,影響房市走向。在銷售滯緩時,部分開發商采用上調價格,然後打折優惠的方式促銷,而打折幅度一般小於上漲幅度,明降暗昇,此外一些位置、朝向、樓層較差又價格低廉的滯銷房或開盤房在高價房銷售期間以特價房的形式推出,看似降價,實際價格並沒有發生質的變化,種種手段誤導價格變化趨勢。
4、土地、建築材料價格繼續攀昇推動房價上漲
去年土地交易價格不斷攀昇,公開招、拍、掛的土地價格屢創新高,自然提高了房價預期,四季度我市土地交易價格同比指數高達157.9。隨著國家金融信貸政策的調整,國家銀根緊縮,炒賣土地現象受到打壓。今年土地交易價格暴漲的局面得到扼制,土地市場交易價格回歸理性,逐漸趨於平穩上昇的發展態勢,同時國際、國內市場鋼筋、水泥等建築材料價格的不斷上漲,配套費用不斷攀昇,增加了房屋成本,推動房屋價格上漲。
5、濱海經濟發展使我市非住宅類房屋租賃活躍價格上漲
我市經濟社會呈現又好又快的發展勢頭,濱海新區也進入快速發展時期。進入我市的投資、經商人群進一步擴大,辦公樓、商業營業用房租賃市場不斷活躍,租賃價格平穩上漲。辦公樓、商業營業用房價格均比去年同期上漲0.6%。
三、下半年房地產價格走勢
今年上半年我市房屋銷售價格基本保持平穩,如果下半年國家沒有新的政策出臺,我市房價將繼續保持上半年的運行態勢,預計三季度及全年房屋銷售價格指數將基本保持上半年的價格指數水平。