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【在現場:53人山西購房團調查】
解說:今天早上八點,記者來到位於北京西四環外的一家商務賓館,這次包機來北京購房的53位傳說中的山西富豪就住在這裏,但是我們並沒有見到他們,據服務員介紹,這些客人早上6點半就出發去長城旅遊了。
服務員:他們住的是豪華標間。
記者:豪華標間,豪華標間在咱們這兒的價錢一天是多少?
服務員:這個不方便跟您說,真的。
解說:從購房團組織者那裏我們得到了購房團在北京的行程,11月29日上午11:20,這53名來自山西省運城河津兩地的企業家和家屬們,剛下飛機就受到了熱烈歡迎,組織者們還爲他們每人送了一條紅色的圍巾。吃完午飯,購房團馬上去了北京北五環外的一處別墅區,而在接下來的三天裏,這個購房團一共去了北京八個高檔樓盤,據傳共達成20套總價約爲8000萬的購房意向。
肖勇:我們可以合作,因爲我們下一步溫州團會跟我們也合作,現在馬上組建溫州團。
解說:肖勇在這次山西富豪購房團的組織者,在富豪們在長城旅遊的時候,他正應邀在一家房地產開發公司商量合作的事情。
肖勇:現在北京人太聰明瞭,隨你用什麼招兒,除非你降價,降得很厲害。
解說:雖然網上很多網友認爲肖勇的做法是炒作,但8000萬的訂購意向,讓肖勇的這個做法在開發商那裏很受認可。
記者:這又是嗎?
肖勇:又是,這是望京的一個樓盤,我的一個朋友。
記者:咱們山西這個,這回還是挺成功的,不是說這波。
肖勇:光這會兒接了四五個電話,就是找我說這個事,需要去見面。我認爲消費者是解放軍,買房人是解放軍,最後我們要達成一個購買,要成交,成交了開發商的錢才能賺得過來,銀行才能給它貸更多的錢,才能融到更多的資,如果賣不動,沒有人會給它投錢,因爲風險都很大,但是賣動是需要一些條件的,第一條,要信息對稱,好的項目和它的目標客戶要見面,要知道這個房子好。
解說:肖勇說正是因爲如此,他們這次找來這些山西富豪,直接面對要銷售的樓盤,而對於普通消費者的購房需求,他給了一些建議。
肖勇:我相信市場的力量,就是說消費者不買賬,證明你的價格還沒有到心理預期,就是說這個東西,市場的東西,說市場是永遠是正確的,開放商在這個問題上永遠不要抱有太多的幻想,我上次提到一句話,就是丟掉幻想,講價促銷,這是對90%以上的樓盤而已。我們只能走這條路。我個人認爲有些打折比較厲害的樓盤,特價格房比較厲害的樓盤,現在是一個買房的時機,這是我的觀點,就是開發商現在要付的款太多了,他要變現,他要交稅,交地價款,交工程款,否則民工就要跳樓,否則就要討薪,影響社會穩定和和諧,還有材料款,還有媒體的款,服務商的各個合作伙伴的錢,年底是一個付款高峯,他一定要變些現,變現沒有辦法,就是降。在調整式買房,對於這種剛性需求,它是可以的,對於投資需求可能要慎重。
【演播室訪談】
主持人:在這個片子當中我們至少能看到兩點,就是這個富豪購房團的組織者,現在對他們這個組織的行爲製造的影響非常滿意,因爲據我們採訪他的一會兒的功夫,都是開發商打給他的,說你可以把人帶到我這兒來看一看,所以他對這個效果非常滿意。第二件事情就是他本人都覺得,至少北京的樓盤價錢還沒有降到位,還要繼續降,您怎麼看?
馬光遠:目前房地產的困局,我認爲最大的困局還是價格問題,經過這麼多年,我覺得中國的消費者已經成長起來,他們已經不再認爲房價只有漲沒有跌,從我們各種統計的數據來看,從外圍的四川來看,應該講下跌的趨勢在這兩年內,我認爲是一個不變的趨勢。
主持人:您給的時間很長,因爲之前。
馬光遠:應該夠長。
主持人:您認爲接下來兩年還會有下跌的趨勢。
馬光遠:從目前房地產市場的博弈來看,如果我們的博弈仍然是目前一個,剛纔這個組織者講的,房產商如果仍然抱有幻想,這個時間可能還會延長,如果把價格不能合理地按照市場的因素降到它應該降的位置,這個週期無疑會更加加長,我覺得我說的兩年應該講是我一個比較保守的估計。
主持人:您認爲保守的估計,房價還可以再降兩年。
馬光遠:我說的是趨勢,當然降價的週期取決於降價的速度,取決於消費者的承受能力和認可能力,因爲目前來看,我感覺房地產原先那種信息完全不對稱的情況已經發生了很大的一個逆轉,消費者本身掌握的信息對外圍市場這個理解,我覺得已經是比較到位的,美國的房地產市場還沒有跌到底,英國也是跌,可能會步美國的後塵。從歷史上來看,任何一個大的房地產泡沫從來沒有逃避過破滅的這麼一個命運,我們現在做的事應該是什麼?因爲房地產畢竟在我們國家,它算一個很重要的支柱產業,現在國家政策出來了,消費者的信心也有了,現在看的就是房產商,房產商如果說抱有幻想,只能延長調整的週期,如果說能夠適應市場的發展,能夠合理評估價位,我覺得這個調整週期,無論是對調整經濟週期整體而言,還是對房地產產業而言,還是對每一個消費者而言,對每一個主體而言,都是一大幸事。
主持人:我們現在得到這個內部的情報,在說有一些房地產商,比如說給一些中介網絡的,說最低的特價房已經可以達到七五折,比如說現在北京市場的房產價格如果打到七五折,您覺得見底了嗎?
馬光遠:我見到更低的,比如我舉一個例子,遠洋山水,去年在之前它的精裝修的價格是一萬七八,剛剛開盤是一萬一,應該在七折以下,所以打多少折,首先看價格是否實,每一個樓盤的價格不一樣,因爲這個價都是自己定的,可能有歷史的原因,也有自己定價的原因,如果能夠打到位,折扣能夠到位,這樣一個折扣應該是比較樂觀的。
主持人:但是問題是,比如說如果這個地產商,假定按照你說的,如果給這個放產現在售價打一個七折,他當年拿地的時候,包括他資金使用的費用都很高,打一個七折,他還有的賺嗎?
馬光遠:房地產成本也跟房地產信心一樣,在我們國家一直是個謎,2005年開始我們講,房地產商要公佈成本,到現在都沒有公佈,我在前不久我看到北京市發改委講,我們要公佈房地產成本,他的表態非常讓人欣慰,在房地產市場非常低迷的時候,他要公佈成本,但仍然沒有公佈出來。拿地有一個平均成本的問題,比如說他在三年前,他拿的地可能是一千,三年後拿的地可能是七千,從這個地價漲勢來看,可能沒有房價漲漲勢高,但是總體來講,因爲很多大的房產商都有一部分的土地儲備。如果平均劃,我認爲還有很大的一個利潤空間,不存在像前不久有一個開發商講的,我們要面臨虧損,我認爲不存在這樣的情況。還有一個比較公開的信息,就是在上市公司,房地產行業上市公司半年年報裏面,我們看到他的利潤率仍然是40%,這是個公開的信息,從國際上看,超過15%已經很不容易了,從我們的銀行利率來看,40%的利潤如果還認爲不是暴利,那麼什麼是暴利,只有販毒,只有走私纔算暴利。
主持人:按照馬博士的說法,現在可能進入了一個非常激烈的博弈期,就是買房人和房地產商到底誰能夠扛得過誰,房地產商對於目前房價的走勢會做什麼樣的評價呢,我們接下來要爲您播出下午對房地產商任志強的一個電話的採訪,任志強在業內以敢說話聞名,看看他到底說了什麼。