|
||||
成交量、漲幅大幅上漲
剛性需求釋放帶動成交回暖
房地產市場又出現了熱鬧景象。
3月30日中午,位於北京市朝陽區石佛營東里的朝陽區房屋登記發證大廳裏,前來辦理二手房過戶登記的人羣熙熙攘攘,排隊的號碼已經發到156號。排在105號的覃先生下午有急事,他四處詢問,希望能花100元從別人手裏買一個“上午能辦的號”。“我去年9月也來過一次,沒怎麼排隊,沒想到今天會有這麼多人。”滿頭大汗的覃先生說。
經常陪客戶來辦理過戶的房產中介老馮告訴記者,去年樓市低迷,過戶大廳也比前幾年冷清許多。“從1月份開始,買二手房的人明顯多起來了,現在這場面跟2007年下半年最火爆的時候差不多。”老馮本人的業績也比去年大有起色,“春節以後一個多月,已經賣了4套二手房。”
今年一季度,北京住宅市場成交量出現回升,二手房市場回暖尤其明顯。來自北京市房地產交易管理網的數據顯示,截至2009年3月28日,北京市二手房成交量已超過3.4萬套,一季度同比增幅超過100%,而去年全年的簽約量僅7.4萬套。交易量和增幅雙雙創歷史新高。同期,期房簽約量超過2.5萬套,同比增加近八成。
今年以來,全國一線城市住宅市場交易量均開始有了起色,回暖跡象明顯。數據顯示,上海整個3月成交量約140萬平方米,接近2007年11月樓市頂點時的成交量。南京3月商品房日均銷售量超過250套,同比增長近10%。廣州、福州、杭州、成都、長沙、哈爾濱、重慶等地房產交易量同比都明顯增加。
調查顯示,近3個月北京單套二手房平均交易面積已經從2年前的110平方米下降到85平方米,首次置業的購房人佔據了整體交易量的68%。一手房市場上,能更多享受政策優惠的90平方米以下住房也更受歡迎。不難發現,經過長達一年多的僵持和觀望,剛性需求逐漸釋放,成爲本輪成交量回暖的最大動力。但業界認爲,這部分需求經過一段時間釋放後,會逐漸迴歸到一個相對低點。
房價下降,交易持有成本降低
政策對購房者的支持開始見效
業內人士普遍認爲,明顯的降價是剛性需求釋放的最主要原因。
國家發改委每月公佈的數據顯示,70個大中城市房價同比漲幅從2008年初開始逐月回落,12月份出現自2005年7月以來首次同比下降。環比價格從8月份變爲負增長,下降速度不斷加快。今年2月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.2%,降幅比1月擴大0.3個百分點,環比下降0.2%。
微觀層面,前段時間受歲末年初資金壓力大的影響,開發商普遍採取了力度較大的降價促銷措施,激發了購房者的購房願望。
政策面不斷“出拳”,也給了購房者更多支持。去年10月份以來,伴隨着央行連續5次降息,中央和各地出臺了一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地產市場健康發展的政策。如將住房貸款利率的下限擴大爲基準利率的0.7倍,下調最低首付款比例,減免交易稅費,並適度放寬了二套房的信貸政策等,使房產交易成本和持有成本均明顯下降。
“利息和稅費的降低,壓縮了銀行的利潤和政府的稅收,把實惠都給了購房者。其實也是房價的變相下降。”華遠集團總裁任志強在“新浪樂居創新峯會”上告訴記者:“由於營業稅等交易稅費減免的政策優惠只有一年,促使二手房市場供需兩旺,短期內交易量大幅上漲。”
地方政府結合各地實際,出臺了一些更“大膽”也更具實效的措施,對交易量的刺激立竿見影。如長沙、南昌、常州等地暫停經濟適用房建設,以現金補貼支持老百姓購買商品房。北京、重慶等地政府直接回購存量商品房用作保障性住房。還有一些地區實行購房落戶等政策,對銷售都起到了一定的推動作用。
仍在打折,存量消化仍需時日
房價大幅上漲可能性不大
在11000元/平方米的特價房迅速售罄後,北京市西四環的某樓盤直接將價格上調到13500元/平方米,同樣的情況並不鮮見。交易量的反彈,是否意味着房價也將隨之重拾漲勢?
對此,金地集團總裁張華綱認爲,目前一些樓盤的漲價幅度並不大,更多的是一種“技術性漲價”。“春節期間幾乎所有樓盤都打出了最低價,有的甚至已經低於成本。現在很多項目都取消了當時的優惠幅度,折扣少了,但依然在打折。個別項目漲價並不能代表整體房價的恢復。”
同時,巨大的市場存量客觀上制約了漲價。截至2008年年末,全國商品房空置面積1.64億平方米,達到1998年以來的歷史高點。同時,又不斷有新的項目竣工,市場存量消化進度仍然緩慢。專家認爲,在市場供過於求、企業急於消化存量的階段,房價很難出現大幅上漲。
在中國房地產協會、中國指數研究院等機構主辦的“2009中國房地產百強企業研究成果發佈會”上,廈門新景祥投資控股有限公司總裁秦剛接受記者採訪時表示:“現在的市場,量比價更重要。大家都希望抓住上半年的形勢,儘可能完成全年的銷售任務。如果大幅漲價,很可能引起新的觀望,反而達不到目的。”
而江蘇常州的一位開發商則告訴記者,度過“年關”以後,開發商資金壓力普遍減輕,“我們平穩度過今年不會有問題。”
交易量暴漲暴跌,企業投資意願低迷
回暖持續時間看宏觀也看信心
“不能憑交易量的暫時回升,就簡單認爲樓市就此回暖。”秦剛告訴記者,“目前房價仍然在下降,居民的購房意願還不高。市場交易量暴漲暴跌,還沒有進入持續穩定發展的局面。”
與秦剛的觀點相似,記者近日採訪的多位業界人士都認爲,這波由剛性需求釋放帶來的成交回暖是階段性的。房地產市場回暖時間能持續多長,根本上取決於宏觀經濟的走向。
國家發改委國際經濟綜合研究室主任王海峯指出,受經濟增速下滑的影響,房地產市場的調整週期可能長達3—5年。而在微觀層面,對房地產企業信貸緊縮的影響隨時存在,大規模的保障性住房建設,也會對商品房市場帶來一定衝擊。
雖然交易量有所反彈,但今年前兩月,房地產企業開發投資意願仍然低迷。國家統計局數據顯示,1—2月,全國完成房地產開發投資2398億元,同比增長1.0%,增幅比去年同期大幅回落31.9個百分點。房屋新開工面積1.08億平方米,同比下降14.8%。企業完成土地購置面積2288萬平方米,同比下降30%。完成土地開發面積2647萬平方米,同比下降15.5%。
交通銀行研究部的一份研究報告也認爲,受房地產空置面積增加的影響,未來房價將繼續下跌。而目前出臺的穩定市場的措施在短期內能刺激需求,並減輕房價大幅下降的風險,但並不會改變房地產行業景氣繼續下行的趨勢。
就在房地產業將目光盯住宏觀經濟的走勢時,其自身已成爲許多行業判斷經濟形勢的風向標。記者此前在工程機械企業江蘇常林股份有限公司採訪,談及下半年的形勢,總經理蔡中青說:“現在我們就看着房地產業。一方面,我們是房地產業的相關行業,房地產形勢好,我們日子也好過。更重要的是,房地產市場繁榮還是低迷,最能體現人們對經濟的信心。”