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解說:收回琴湖周邊34萬平方米的國有土地使用權,其法律依據又是什麼呢?記者來到了常熟市國土資源局找到了分管此事的副局長陳建剛。
記者:你們這個收回國有土地使用權這樣一個依據,法律依據是在哪裡?
陳建剛(江蘇省常熟市國土資源局副局長):依據就是《中華人民共和國土地管理法》58條規定的,為公共利益需要使用土地。
記者:你們所有的手續都按照公共利益來界定的,是嗎?
陳建剛:對。
記者:你們對公共利益有一個怎麼樣的解釋?什麼樣算公共利益?
陳建剛:這個問題比較復雜,可能都在探討。
記者:至少你們既然能批這個項目,你們肯定有個界定。
陳建剛:我們認為公共利益就是一個是市委市政府定下來這樣一個項目,第二我們有前期支橕材料,有發改委項目批復跟規劃局的許可,我們認為公共利益,我們是靠材料來支橕的。
記者:這些材料從哪兒能體現出來是公共利益?
陳建剛:行政上面一種程序。
解說:記者發現,琴湖片區綜合改造工程從發改委的立項批復到規劃許可確實都手續齊備,那麼根據規劃這項工程將帶來怎樣的公共利益呢?
在2010年的常熟日報上,居民們看到了一篇題為琴湖將建成常熟首座商務休閑區的報道,未來的琴湖將建成集商務活動、商業服務、文化娛樂、旅游休閑為一體的休閑商務區。在這篇報道裡,常熟市規劃局的總工程師陳義還詳細介紹了未來琴湖片區的藍圖。
陳義(江蘇常熟市規劃局總工程師):一個定位是把它打造成一個休閑商務區,也就是現在講的RBD的概念,不是所有地方都能做RBD的,它要有一定的環境條件,琴湖是非常特殊的,它是鑲嵌在我城市中間的,正好是位於整個城市一個中心,相對來說尺度是適應這麼來打造,甚至說的再具體一點,就城市客廳這麼一個功能。
解說:RBD對於很多市民來說是一個陌生的概念,而對於湖苑五區的居民來說,它的內容與他們的未來密切相關。
陳景波(湖苑五區業主):我從規劃圖上可以看得出來這邊區是商業開發區,這邊是文化、娛樂,也是一個商業區。那麼在很大一塊范圍裡面,主要是房產開發,包括高層、多層,還有湖景洋房,四個區裡面有三個區都是商業開發的話,那麼這個很顯然,這是一個主要是一個商業行為。
記者:你認為它是一個對著公共利益這樣一個改造項目嗎?
陳景波:我認為這肯定不是,公共利益的一個改造項目。
湖苑五區業主:我們不能理解,他們做法我們不能理解。
湖苑五區業主:它不是用於修公路、鐵路、機場,那我們肯定要配合,會理解政府。
湖苑五區業主:這個地方地皮很值錢。
湖苑五區業主:就把我們土地證作廢。
湖苑五區業主:打造常熟最高檔的房子。
解說:在常熟琴湖控制性詳細規劃裡面,湖苑五區所在的地塊未來的土地用途標注為商業辦公用地。那麼,商業用地是否能算作公共利益呢?是否能以此為由收回國有土地使用權呢?
吳建興:就是商業開發的住宅,你說它不是公共利益嗎?城市化的推進、城鄉一體化在推進,僅僅說它商業開發以後,就不是公共利益嗎?開發的行為,一個實施的過程是過程,它最終要達到的目的是什麼?不是市場開發,是開發商去開發了,就抹煞了它的公共利益了。
記者:在整個采訪過程當中,業主們認為這是一個商業開發。
吳建興:什麼是公共利益?你回答我?
記者:我看這回探討最多的,就是公共利益。
吳建興:對,我們的法律界定了嗎?
解說:在現有的有關土地和拆遷的法律中,什麼是公共利益還沒有明確的界定,而恰恰是這一點是決定能否收回琴湖片區國有土地使用權的最關鍵因素,對於它的判定直接涉及到琴湖片區8宗地的,800多戶居民們的私有房產公共利益是依法收回,國有土地使用權的一個依據也是一些土地儲備行為的一個渠道,但在實際實施中公共利益到底包涵什麼?這其實是琴湖片區拆遷糾紛的主要矛盾。
吳建興:焦點問題,很難界定,這是專家學者的事情,立法部門的事情。我無法說,我無法發表任何意見,但是我們作為地方政府,可以表一個態,就是說法律出臺堅決執行。
解說:在公共利益還沒有清晰地法律界定之前,這個包含著商業開發的項目,是否可以收回住戶們的國有土地使用權呢?
周建中:我希望有一個地方,有一個時間,有一個人能夠把這些問題我這些疑惑,讓我解開。
解說:周建中並沒有等到他想要的解答,幾次和政府部門溝通無效後。5月份,他和小區的居民一起一紙訴狀寄到了常熟市人民法院,要求常熟市國土資源局撤銷收回國有土地使用權的決定。
周建中:我唯一的辦法就是通過法庭的辯論,能夠讓我認清楚到底是誰對誰錯。如果說我們錯了,我會認錯,如果拆遷申請人錯了,他應該要認錯。
記者:你們現在在走的維權的這樣一條路徑,就是起訴?
周建中:對。
記者:走這條路順嗎?
周建中:不是很順。
解說:湖苑五區的居民開始了未知的訴訟道路,而此時在琴湖片區改造工程涉及的八百多戶居民中,其他的七百多戶居民有一半已經接受了拆遷補償,開始搬遷,而為什麼只有湖苑五區這一百多戶居民不接受,還在奔忙於法院和家之間堅持要求撤銷收回國有土地使用權的行政許可呢,在這個訴訟背後是什麼樣的動機?在支橕著他們呢?
陳靜珍,正在一筆筆地計算補償款,她和老伴生活在這片獨院住宅小區的一角。在琴湖片區改造的八宗地塊中,這一百零五戶住宅都屬於獨棟房屋。在政府出臺的補償方式裡,有兩種方式,其一是產權調換,以現有的房屋置換到1.5公裡外的一棟高層公寓式住宅,琴湖片區很多公寓的住戶們選擇了這種方式,而獨院式的住戶和陳靜珍一樣,都不願意從這些小院的主人轉變為高層公寓的業主。
繆志濤:了解的人知道是因為拆遷,我好多外地的朋友下次跑到我公寓房去,他們以為我做生意破產了。
黃立(湖苑五區業主):因為拆遷,使被拆遷的人,降低了他的生活質量。
湖苑五區業主:你把我的轎車沒收了,換給我幾輛自行車,你說想得通嗎?
記者:比如說他現在是獨棟的獨立式的這樣一個院子,他們說哪怕是把他們回遷到你們建一些連排的,還是他們原來的形式?
吳建興:土地資源如此的緊缺,如此的稀缺,您說呢?土地資源要不要節約地利用,要不要提高土地資源利用的效率。從提高土地資源的利用率這個角度,政府不會選擇(安排獨立設院子)。
記者:很多業主也覺著我們的利益受到的損害?
吳建興:您認為呢?
記者:就您覺得他們的利益?
吳建興:我認為他們利益沒有受到損害。
記者:住在獨立式的院子裡和住在公寓裡,你覺著一樣嗎?
吳建興:我覺得沒有區別。
解說:補償的第二種形式是貨幣補償,在琴湖片區八宗地統一的補償標准裡,獨院住宅的居民相比其它公寓,可以多得到20-30%的補償。但陳靜珍認為,即便這樣也沒有體現獨院住宅和公寓房的差別,因為他們忽略了一個非常重要的因素:區位差價。
陳靜珍(湖苑五區業主):這個地塊非常好,怎麼是把我們劃成四類地區呢,四類地區的價格,纔兩千元都不到(每平米)一千七百五十(區位價)。
黃立:這些地塊出讓的時候,政府賣點不也就是琴湖嗎?為什麼我們在琴湖邊上,你要拆我們的時候,把它說的是四類地塊,在具體以後宣傳的時候,好像把琴湖宣傳得這麼美好。
吳建興:基礎設施不延伸,如果琴湖環境不改造,會昇嗎?
記者:如果你不要拆遷,我可以繼續受益?這是我個人的利益。
吳建興:土地價值的上昇,就是說級差地租的產生是政府城市化推進、基礎設施投入、環境改造以後帶來的。嚴格地來說,這個增值不應該是他的。
解說:按照貨幣補償方式綜合計算獨院房每平米的補償價在八千元到九千元之間,加上其它綜合補貼,一平米最高可以達到一萬一的補償款,一幢標准的一百六十平米的獨院房,最多可以拿到一百七十多萬的補償款,住戶們擔心拿著這筆錢已經很難在市場上買到類似的房子。
邱麗芳:再想買這種房子,肯定要很多很多錢,我們怎麼辦?我們付不起,價格貴得要命,三四百萬。
解說:那麼在補償標准制定時住戶們的這種想法,有沒有被考慮在內呢?
記者:它矛盾點到底怎麼產生的,為什麼會這樣?
吳建興:欲望無限,一萬二他希望兩萬二,人都有欲望,關鍵這個欲望是不是符合客觀,或者說是符合實際,這是一個最主要的問題。
黃立:實際上最根本的,我還是那個觀點,國務院提出的,要讓我買得起,不問補償價格是多少,我一點都不問,不過你補給我的錢,你必須告訴我我拿了這筆錢,到哪裡可以買我同樣的房子,這你就合理了。
解說:常熟市政府給予這些居民的補償價,到底能不能在當地買到同樣類型的房子呢?居民們是合理要價,還是在抬高價格呢?在琴湖沿線的新世紀大道以南,我們找到了距離湖苑五區較近的一個售樓處。
記者:這個位置在整個常熟是什麼位置?
售樓小姐:將近三環。
記者:常熟一般市裡,不是很是市裡的房子,大概獨棟,比如說別墅這一類,大概什麼價位?
售樓小姐:要一萬六左右,最少最少,現在房價都漲了,買不到房子了。
記者:你覺得買得到嗎?
售樓小姐:如果一萬二,買差不多的房子,如果是一萬二買獨棟的話,市場上應該是買不到的。他們現在是拿了錢,也買不到房子。沒有房子在市場上,很少很少,要買獨棟的話,很貴很貴,連體的也不多,像我們這兒拿出來就沒有了,要麼住公寓房。
解說:當挖掘機開向這些湖邊的獨院房的時候,常熟市的房地產市場已經發生了翻天覆地的變化,土地經過一次次拆遷、改建、重新洗牌後,現在的市場上已經很難買到十年前的那種一二百平米的獨院住房。
邱麗芳:第一個反應就是買不起同樣類型的房子,就是說我們以後一生買不起了,就是這麼一回事情。如果真的是讓我們換一套房子,出幾百萬,我們哪買得起?就根本沒有辦法。
周建中:現在我們一家人家能夠弄這麼一套房子,可以說是傾盡了所有,我們認為弄好這一套房子也可以安居樂業了,但是給他這麼一攪合,一搞的話,我們可以說前半生所做的努力一半,大半可能泡湯了,有這種感覺。
解說:在這樣的補償面前,業主們都有著同樣的想法,把法律訴訟堅持到底。
繆志濤:你看過秋菊打官司這個電影嗎?就是說秋菊打官司,她認死理,我就是討個說法,我們的這些小區裡面,不會因為拆遷生活無著落,我認為這個拆遷和任何事情一樣,應該要公平的。
解說:兩個多月的時間,常熟市法院對撤銷收回國有土地使用權的訴訟一直沒有立案,在別人已經開始四處買房准備搬遷時,繆志濤和他的鄰居們遠赴北京、南京等地,遍查法律、諮詢專家,接著他們又追加了三個行政訴訟,撤銷發改委關於琴湖片區的立項批復、撤銷規劃局的建設用地規劃許可、撤銷拆遷許可。按照《城市房屋拆遷管理條例》,房屋拆遷許可必須,具有五項條件。首先要具備建設項目批准文件和建設用地規劃許可證,業主們認為在建設局頒發的建設項目規劃許可證裡,建設單位是土地儲備中心,土地儲備中心是國土局下屬的事業單位,直接作為建設單位和拆遷人出現,沒有法律依據,而且這樣會剝奪業主和開發商平等議價的機會。
記者:這回這個項目誰是拆遷人?
袁學亮(江蘇省常熟市土地儲備中心副主任):這個拆遷人是我們。
記者:土地儲備中心?
袁學亮:嗯。
記者:土地儲備中心能不能作為立項人,是爭議這一點,那這個矛盾點在哪兒?
袁學亮:矛盾點有的人認為土地儲備中心不具備這個立項人的主體資格,但是有的人認為具備這個資格。
陳建剛:出力不討好了,覺得出力不討好,就是政府機關,你做了這麼多的事,現在壓力都是在自己身上,也沒辦法,大家都是一份工作,沒有辦法,大家都憑良心做事。
解說:從2001年開始,常熟市就先於全國很多地方開始實行土地公開招拍掛,隨後又實施了淨地出讓制度,比2007年國家三部委聯合出臺土地儲備管理辦法提倡淨地出讓早了六年,從那時候開始常熟市國土局副局長,陳建剛的工作就多了一份。
陳建剛:我們2001年就開始土地招拍掛,土地招拍掛的配套前提就是土地儲備中心的,一個前期開發的基本的操作,我們避免一種情況是什麼呢,就是由開發商直接搞拆遷,應該由政府主導,跟老百姓的拆遷如果開發商直接去搞拆遷的話,因為他是直接利益的一個碰撞,開發商少給拆遷戶一分錢,他就是自己口袋多一分錢,直接利益碰撞,這樣會帶來很多問題。所以我們從2002年開始,我們不做這個事情,全部是做成淨地。但是這個麻煩是什麼?就是政府的壓力會很大,部門的壓力會很大,所有的壓力都在自己的肩膀上面,所以我們的政府機關,說實話大家都做得很累。
記者:為什麼這麼講?
陳建剛:如果是我們跟有些地方一樣,搞一些毛地讓開發商去搞,政府就做做裁判也好,坐在這兒,你們去搞吧,拆得掉就拆,現在都是由政府,要有這樣一個中間環節,矛盾也會特別都是針對政府。
解說:當土地政策開始提倡淨地出讓的時候,拆遷的工作就落到了地方的土地儲備中心,而在土地出讓之前誰來擔任?拆遷項目和拆遷單位的主體呢?
袁學亮:按照國土部門的要求,出讓土地都要淨地。這個淨地必須要有某一個部門要去實施,要實施的話,以什麼名義去實施?在這方面就是一個矛盾,是先有雞還是先有蛋呢?我剛纔講的那個討論裡面,包括持不同意意見的那一方,他仍沒有指出來,沒有提出來,如果不是儲備中心,應該由哪一個部門或者哪一個什麼單位比較適合來主持這項工作,也沒提出來。我們土地儲備中心是2000年纔成立的,在這之前不可能法律上來想到這些東西,還沒出現的東西,它不可能想到,在以前法律裡面可能還沒有涉及到有個儲備中心的問題,可能以後爭論多了,慢慢可能上昇為理論,再上昇為法律,這可能是一個過程。
解說:湖苑五區住戶們提出的四項訴訟請求,已經過了兩個月,既沒有被駁回,也沒有立案。
繆志濤:我現在就是想惟一的一個想法就是在法庭上能夠展示我們的道理,就是把我們認為我們的合法的理由要講出來。
袁學亮:我就希望有一個統一的法律把這個固定下來,這樣的話大家依法行事,實際上我們現在也是依法的,就是說把這個爭論的東西給個明確,可能在一些問題上面,就會消除一些疑慮一些矛盾。
解說:幾個月過去了,居民難以預料他們所依據的法律到底能不能保住他們的房子。
繆志濤:我現在這樣做,其實是身心疲憊的,非常疲憊的,打官司兩個多月不給立案,我打官司為什麼,我知道可能就是打不贏的,但是我打個理出來,給我個說理的地方。
解說:8月15日,繆志濤接到了常熟法院的通知,關於撤銷收回國有土地使用權和撤銷拆遷許可的訴訟已經立案,到我們的采訪結束時,還沒有接到開庭的消息,而公告上最後的拆遷期限是九月八日。
邱麗芳:但是我們覺得,我們做是我們的事情,至於他們給不給我們一些答復,結果會如何,這個我們沒有辦法去考慮,我們只能盡人事,一定要去盡這個人事,要不然我們會後悔一輩子的。
解說:居民們心裡的疑問和爭論還在繼續,繆志濤依然在等待開庭堅持依法維護自己的合法權益,每天奔波在未知的途中。從今年的2月11日以後的這段日子,卻在邱麗芳的日記裡清晰地記錄著化為了個人的記憶。
邱麗芳:我覺得這是我一生中的一段,重要的一個歷史。我記錄下來這些,我覺得這些是非常有必要,因為這只是一部分,什麼事情都是要通過自己的努力去爭取的,我相信最後我們這個問題,肯定會得到好的解決。