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浙江在線12月09日訊
本報《地產》曾刊登了『香檳之約園』被法院拍賣的消息,講得是某開發商如何由盛轉衰的故事,沒想到卻引來很多讀者對拍賣房產的好奇。被法院拍賣的房產能不能買?是不是比較便宜?買了之後辦手續麻不麻煩?為了一次回答到位,我們給你做張買房流程表吧。
拍賣屋,產權會不會有問題 事先向法院了解清楚法院拍賣房屋,指的是遭法院強制執行拍賣的房屋,通常簡稱為『法拍屋』,也有稱之為『銀主盤』。但是法拍屋並不一定是從銀行查封而來的,私人查封也有。多數房屋都有向銀行貸款,銀行貸款出去時都會辦理設定抵押權,拍賣時銀行有優先受償權。
其實買『法拍屋』與買其他樓盤並沒有什麼大差別,都要留意物業的權屬,一定要是『乾淨』的物業。首先要了解清楚被拍賣的房屋是通過法院查封抵債,銀行抵債,還是自行協商抵債?一般法院查封抵債和銀行抵債都會在房管局備案,並有法院出具的相關查封、扣押或拍賣通知書,或者銀行抵押通知書。
但如果是私下協商抵債,通常是直接將房產證拿給對方扣押,並簽訂一份抵債合同(協議),債權人、債務人任何一方都不可以單獨將物業交易與出讓,否則被視為無效。所以一般最好是通過法院拍賣購房,如果通過中介購房,則出售人應該持有法院相關文書,或者原業主的授權委托書。此外,簽訂購房合同時應該特別謹慎,將價格、交樓時間等都要詳細注明。
一般情況下,法院拍賣的房屋都是取得合法產權的,這樣的房子買下來都不會有什麼問題。但有時法院也拍賣暫時未取得產權的房屋或在建工程,這種情況下也是可以購買的,但法院拍賣的房屋能否辦理產權證取決於房屋在變賣或拍賣之前的產權情況,所以在競拍前可以先向法院了解該房屋的權屬情況。否則,在拍賣現場,拍賣師是不會向你介紹房屋產權情況的,切記。
如果該房屋在法院查封之前屬於合法登記的房產且手續齊全,是可以依據法院的協助執行通知書辦理房產證的。如果拍賣或變賣的房屋在法院查封之前就沒有辦理房產證或初始產權登記,且沒有辦理的原因是原產權人存在違法行為或不具備產權登記的條件,政府主管部門不予登記的,這種情況購買查封的房屋是不能辦理房產證的。但如果原產權人只是因為不具備行政機關要求的條件而無法辦理的,那麼在具備條件後或法院通過強制執行手段使之能辦理產權登記的,購買人也是可以辦房產證的。
哪裡有拍賣房消息 網上有公告,記得先去看房這次『香檳之約園』拍賣現場不少購房者都告訴我,他們是『聽朋友』或者『聽朋友的朋友』說的,口口相傳的結果就是很多人連房子都來不及看就去參拍了。如果你對拍賣房屋感興趣,可以多關注法院和拍賣公司的官方網站,信息是最快的,一般有15~30天的掛牌期,足夠你安排時間去被拍賣房屋的現場看看,心中有數。相對來說,中介公司的消息速度要慢一些。
拍賣開始了,你會聽到拍賣師讀一份《競買須知》,不同的拍賣『須知』內容也略有不同,但大致都逃不出這麼三點:一是實地查看、知曉拍賣標的相關情況,並依此對自己在拍賣活動中的行為負責(所以要事先看房,自己對自己負責);二是拍賣公司對標的所作的描述、評價和介紹均屬參考性意見,拍賣房產都是的依照現狀拍賣,一旦參加競買即視為你完全接受所拍賣房產目前的情況包括它的瑕疵,所以不要指望拍賣公司幫你清理房子的任何雜物甚至幫你維修;三是競拍的時候要想清楚,一旦拍下,事後後悔,拒不簽訂、執行《拍賣成交確認書》的要承擔違約責任,保證金不退還。
怎麼辦過戶 杭州有明確規定被拍賣的房屋價格確實比一般市場價低10%~30%。想在拍賣房產上撿大便宜不太可能,如果有對折甚至更低價的房子,我會勸你先調查清楚再買,免得花了錢卻買回來一堆麻煩。按照實際情況來看,權屬比較清楚、乾淨的房子,如果競拍者不多,一般能以市場價7~9折的價格拍下。當然其中不包括拍賣後的傭金,以及產權轉讓過程中產生的費用。
拍下房產以後,辦理產權過戶其實不算麻煩。杭州的規定是這樣的,除了房產交易產權登記申請表之外,還要提供:人民法院出具的判決書及生效證明、裁定書、經簽收的調解書或仲裁委員會出具的裁定書原件或復印件(校對原件),如有協助執行通知書的也需一並提交;拍賣行提供的拍賣委托合同、拍賣行的營業執照、法人證、法人身份證(以上復印件都要加蓋拍賣行的公章);當然還有你和拍賣行簽署的拍賣成交確認書及你本人的身份證;基本上就以上這些,如果產權登記部門認為有必要收取的其他資料,也要一並提供。
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