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創造保障房制度改革的濱海示範
——濱海新區全面實施“十大改革”調查報告·【深化保障性住房制度改革】
保障房核心在保障,目的在安居。伴隨我國城鎮住房市場化改革出現的住房制度,是構建社會主義市場經濟體制的重要組成部分。保障房制度的建立,對改善城鎮人口的住房條件,促進土地資源進入市場流通起到了重要作用。隨着經濟社會的不斷髮展,人民生活標準的不斷提高,我國的保障房制度也不斷髮展,其內涵和外延不斷豐富和完善。全面鋪開的保障房政策,除基本原則和宏觀目標,其保障標準、範圍不盡相同。它與地區經濟發展水平和保障能力密切相關。保障房制度改革仍然是我國進一步推進住房制度改革的重要課題。
濱海新區按照天津市的部署,始終把保障房建設視爲新區最急迫、最直接的民生問題,列入打好開發開放攻堅戰,爭當深入貫徹落實科學發展觀排頭兵的重要內容。周密計劃,積極推進,加大力度,加快發展。2010年,伴隨行政管理體制改革,濱海新區便推出了“五大改革”,保障性住房制度改革位列其中。2010年6月,《天津市濱海新區保障性住房建設與管理暫行規定》推出時,新區政府就明確宣佈:濱海新區擔負着構建和諧社會,構建生態宜居城區,讓新區人民安居樂業的責任,要在各方面先行先試。新區將在做到應保盡保的基礎上,繼續提速擴面,使更多人享受濱海新區的保障性住房。
今年全面推開的“十大改革”,深化保障房制度改革依舊是重要內容。根據《濱海新區深化保障性住房制度改革實施方案》,新區將進一步完善和創新住房保障方式,在確保戶籍人口低收入人羣應保盡保的基礎上,重點解決外來常住人口和戶籍人口中“夾心層”的住房問題,做到“低端有保障、中端有供給、高端有市場”,構建政府主導、市場引領,多層次、多渠道、科學普惠的住房供應體系,率先實現小康社會的居住目標。
濱海新區深化保障性住房的新做法、新目標在廣大市民中引起廣泛關注,記者日前就新區深化保障性住房制度改革的相關情況進行了深入的採訪。
保障新區人“居者有其屋”
濱海新區在國家和天津市的政策框架內,以“保障”爲硬措施,以“安居”爲目標,以構建和諧社會爲落腳點,對中低收入人羣實現“應保盡保”,使“夾心層”也享受到保障房政策的溫暖。
設定“應保盡保”基準點
按照濱海新區目前的政策規定:人均年收入2萬元以下,人均居住面積12平方米以下的家庭,均屬於新區保障的低收入家庭。這也是新區保障房制度保障的底線標準。目前,這類家庭在新區有2000多戶。對於這些家庭的住房困難,新區全部進行“兜底”,主要採用發放補貼的方式予以保障,每戶家庭最低月租房補貼額爲410元。
爲保證發放的補貼能“精確制導”、“應保盡保”,新區制定了嚴謹、完善的流程,除申請補貼必須提供租房合同之外,相關部門還會對使用情況進行後續監管,定期進行調查,以確保兩種補貼專款專用。目前,新區符合條件的家庭已全部享受這一政策。
解決“夾心層”住房難題
“夾心層”的住房問題,一直是社會關注的熱點。所謂“夾心層”,通常是指收入並未低到申請廉租房或經濟租賃房的基準點,又無能力購買隨行就市決定價格的普通商品房,這些人往往參加工作時間短,有良好的職業預期,卻沒有足夠的經濟實力,這種人羣被稱爲“夾心層”。他們遊離在保障與市場之外,是住房商品化中的尷尬人羣。而這部分人羣往往年紀輕,有夢想,執着於機遇。新區恰恰是這類人羣彙集的創業熱土。
從去年開始,新區通過普通限價商品房來滿足這部分人的住房需求。只要有新區非農業戶籍,家庭住房建築面積不超過60平方米,家庭上年人均收入低於3萬元,並且申請前的五年內沒買賣過房產,都能申請普通限價商品房。
記者採訪了因此而受惠的家庭。今年塘沽首期普通限價商品房的選房現場,第一位選房的張雙和愛人選擇了一套建築面積爲64.59平方米的單元房,張雙高興地說,這是2011年她收到的第一份厚禮,終於實現了安居的夢想。張雙在天津開發區某物流企業工作,她在塘沽新村地區有一套30多平方米的獨單,2010年孩子出生後,就開始考慮換一套大一點的房子。“我們的收入不高,沒法負擔太高的房價。但我們又不夠資格去申請廉租房,而且廉租房也並不適合我們一家三口居住。我們瞭解到了塘沽有限價商品房,就試着去申請,結果如願以償,圓了安居夢。”
今年,新區繼續進行探索。在原有條件不變的情況下,對家庭人均年收入3萬元以下,人均居住面積12平方米以下的家庭,也提供公共租賃住房,租金價格相當於市場價格的70%。保障的範圍進一步擴大,保障的標準進一步提高,新區的保障性住房供應體系進一步完善。今年,新區已開工公共租賃住房18.3萬平方米,開工建設普通限價商品房22.8萬平方米,兩年內將全部竣工,做到對符合條件的家庭都有房源提供。
濱海新區的保障房制度改革,立足現實,着眼發展。在住房保障的政策制定上,集中體現出這一思路。比如,在解決“邊緣人羣”的住房需求方面,就通過建立多層次的住房供應體系,使居者有其屋。於是,保障範圍設定,保障標準制定,保障對象公平,保障準確有力。一系列制度設計,保障着置身濱海的人安居樂業。帶有新區特色的保障房制度改革,從構建社會公平着手,從構建和諧社會着眼,在增強新區活力的同時,增強新區的魅力。
如今,在濱海新區實現“安居”已不是奢望,公租房、普通限價商品房使中低收入人羣的住房夢想照進了現實。濱海新區的保障性住房制度改革,正惠及更多人羣,聚攏更多的人創業在濱海,樂業在濱海,安居在濱海。因爲,這座城市讓他們切實感受到“保障”給他們帶來的歸屬感、幸福感。
爲外來人口提供住房保障
外來人口是我國城市化進程中不可忽視的存在。要不要爲外來人口提供住房保障,如何提供保障,也是無法迴避的現實課題。在許多城市仍進退維谷的時候,濱海新區面對“新濱海人”大量涌入,外來人口快速增加的現狀,果斷行動,將對外來人口的“保障”落在了實處,在解決外來人口安居的問題上,創造出濱海範式。
推出兩種政策性住房
濱海新區在保障房制度改革中,創新性地提出“優先解決來新區就業的各類人員住房困難”,將外來人口納入保障範圍,推出兩種政策性住房:藍白領公寓和定單式限價商品房。大批外來人口的住房需求得到滿足,企業的後顧之憂迎刃而解。這一舉措成爲濱海新區招商引資,吸引企業落戶的一大優勢。
記者在中心漁港藍領公寓看到,公寓分爲四人間和六人間居室,按平均每兩個人配備一間獨立衛生間,生活必需的傢俱齊全。藍領公寓生活配套齊全,超市、餐廳等設施按照服務公寓的標準設置。一位在濱海鯉魚門工作的山東小夥子告訴記者,他們四個人住一間居室,平均每個月花一兩百元就完全可以了,生活很方便。
如今,新區已建成200餘萬平方米藍白領公寓,分佈於天津開發區、天津港保稅區、中心漁港、輕紡經濟區等各個區域,解決了20多萬職工的住房需求。今年,新區又開工建設了91萬平方米,能滿足10萬人的需求。建成高級人才公寓、白領公寓、藍領公寓、建設者之家等30餘處,住房35821套,牀位20多萬個,同步配備了完善的生活配套設施,制定了每月僅120-150元的低廉收費標準,爲外來建設者營造了安居之所。
對於企業需要的人才,新區提供專門爲企業定製的定單式限價商品房。據定單式限價商品房需求調查,新區共有8500餘套定單式限價商品房需求。
就職於天津開發區某外資乳品包裝機械公司的設備工程師王連秋告訴記者,他和妻子多年來一直租房子住,“沒孩子前還湊合,但有了孩子後,就感覺必須要置辦個家,但一直沒有找到合適的。以前從來沒有想到自己也能申請保障房,新區放寬了准入條件後,解決了我的大難題。”王連秋在濱海欣嘉園購買了一套96.45平方米的房子,明年就可喬遷入住。
目前,濱海欣嘉園是新區範圍內規劃面積最大的限價商品房項目。只要是在新區工作的,本市戶籍在本市範圍內只有一套住房,非本市戶籍在本市無住房的職工都可以購買,每個家庭只能購買一套。這種惠及職工也滿足企業需要的准入條件,一下子使許多原本被排除在保障範圍外的人羣進入了保障體系,享受到新區保障房政策帶來的實實在在的好處。
解決落戶企業後顧之憂
藍白領公寓,定單式限價商品房,是新區立足現狀、着眼發展推出的政策性住房。濱海新區處於改革開放的前沿,項目雲集,地域廣大,企業快速聚集,解決職工的住房需求,直接關係到企業對員工的吸引力,關係到外來人口的穩定。於是,藍白領公寓,定單式限價商品房,成了幫助落戶企業解除後顧之憂的配套工程。
富士康(天津)精密工業有限公司便是受益企業之一。資深副理鄭勝忠告訴記者,富士康把住房當成吸引員工的重要手段,針對不同員工推出了不同的解決方案。濱海新區的藍白領公寓對該公司一線員工非常有吸引力。鄭勝忠說,無論是完整性還是成熟度,在其他地區還沒有看到可與新區藍白領公寓相媲美的。目前,坐落於天津開發區第十三大街的天富公寓,是富士康員工公寓。將爲富士康在開發區生產基地內的9000多名員工提供居住服務。定單式限價商品房也爲企業中高層管理人員遷入新區提供了條件。鄭勝忠表示:“價格本身非常有誘惑力,再加上公司根據員工不同情況提供的獎金,買房不會給他們造成太大的負擔,爲員工安心在企業工作提供了很大便利。”
天津財經大學房地產經濟研究所的一份報告將外來人口分爲兩個部分:一部分是勞務人員,即通常意義上的外來人口,另一部分是根據企業需要引進的各類人才。隨着濱海新區開發開放步伐加快,區域影響力、吸引力增加,人才和勞動力的聚集度會不斷增加,天南地北的外來人口大量涌入,不僅顯現出對住房有增量的需求,而且隨之產生的是對供應結構、供應方式多元化的需求。根據第六次人口普查統計,目前濱海新區外來常住人口已經達到了124.45萬人,超過了119.78萬戶籍人口的數量,在248.21萬常住人口中佔半壁江山,成爲新區建設的重要力量。此外,新區存在大量的通勤人口,每天在天津市區和濱海新區之間往返,“潮汐式”上下班,不僅給工作、生活造成時間和通勤成本的負擔,也給道路交通帶來很大壓力。
據新區規劃和國土資源管理局局長霍兵介紹,新區政策性住房的推出,使外來人口無需再“流動”,避免了“潮汐式”上下班方式給交通、生活帶來的巨大壓力。更多的“穩定感”爲企業解決人才“來不了、留不住”的問題提供極大的幫助。同時,企業也進一步增強了對新區的“向心力”。
創新保障房運營機制
“城市,讓生活更美好。”上海世博會的宣傳語撥動了人心。要真正實現城市讓生活更美好,就必須破除交通擁阻,工作、生活長途跋涉的窘境。如何使工作圈、生活圈、居住圈形成合理的分佈,已經成爲人們思考城市概念、格局的重要價值取向。
濱海新區在保障房規劃建設中,充分考量工作圈、生活圈、居住圈在空間分佈上的關聯性,體現城市發展的宜居理念。
按照生態宜居城區標準規劃
濱海新區保障房納入生態宜居城區住房供應體系,從一開始就高標準起步,站在高起點上。副區長蔡雲鵬說,新區的保障性住房統籌規劃、合理佈局、配套建設,充分滿足服務對象對交通、就醫、就學等配套設施的要求,絕不會因爲是保障房便降低要求,降低標準。
今年,新區出臺了《濱海新區藍白領公寓規劃建設管理辦法》,明確要求藍白領公寓公共服務設施,要根據周邊社會化服務設施配套情況安排,確保滿足居住者在餐飲、購物、文化、金融、醫療、健身、理髮美容、洗衣等各方面的需要。定單式限價商品房的建設也是如此,濱海欣嘉園坐落於黃港休閒居住區內,生態環境良好,便民商店和綜合商業廣場兩級商業配套,既滿足居民的日常生活需求,又引進知名品牌,提升商業形態檔次。今年,連接欣嘉園與胡家園的濱海新區西中環通車,從濱海新區核心區駕車到欣嘉園,僅需10餘分鐘。
着眼發展,超前規劃,對配套設施高標準要求的保障房,不但滿足現實需求,也着眼未來發展,既有保障的基準點,也有建設生態宜居新城區的高標準。
形成“三位一體”建設模式
新區的保障房建設主體,並不是單一的政府模式,而是政府、企業、社會力量的協同作戰,保障房建設合力更強,保障房建設的力度更大。
比如,在藍白領公寓的建設中,新區形成了政府投資對外運營、企業投資對外運營和企業投資自建的“三位一體”建設模式。藍白領公寓主要由功能區管委會負責建設。建設資金由管委會負責籌集,資金來源渠道之一,是各功能區出讓經營性土地中政府淨收益的10%。專項資金不足部分,通過銀行貸款和管委會其它自有資金解決。同時,也可以吸引社會資金建設,建成後由企業持有產權並按規定運營管理。天津開發區東區原國翔公寓(現更名爲“天翔公寓”)是一個典型例子,該公寓最早由天津國臣投資集團有限公司投資興建,設計入住總容量爲13456人,以廉租方式面向濱海新區各企業員工出租。目前,公寓入住率已經突破85%。
“三位一體”的運作模式,使新區保障房建設擁有了整合社會力量的通路,確保了資金來源和土地供應,避免因資金缺乏而使保障房建設難以推進的問題。
創新保障房價格形成機制
保障房的價格如何確定,是保障房制度改革中非常複雜的問題。新區完善和創新住房保障方式,把保障房體系和商品房體系有機地聯繫起來,創新保障房價格形成機制,做到了既達到“保障”的初衷,又促進房地產市場健康發展。
比如,新區的定單式限價商品房,就是參考國際通行的房價收入比理念,創新設計了按“成本法”確定銷售價格的辦法。即包括建安費、前期費、財務費、間接費、小配套費等在內的建設成本,加上銷售價格5%的開發利潤,形成最終銷售價格。這種定價方法既考慮到居民的收入水平和購買力,又考慮了建設成本和社會資金投入定單式限價商品住房建設的可行性。用市場化的思路,用保障房的理念,既要保障有力,又要可持續發展,這是新區保障房制度改革的創新之舉。
保障房制度改革的濱海示範
濱海新區的保障房制度改革,充分體現了自身的創新性、獨特性。從保障人羣看,新區從解決住房困難人羣入手,確定“應保盡保”的基準線,通過發放補貼、建設各類保障性住房等,滿足中低收入人羣的住房需求。
“夾心層”的住房問題也在新區的保障房制度改革中得到解決。新區通過普通限價商品房和公共租賃房,使這些城市住房的“邊緣人羣”進入保障房制度體系,爲這類人羣安居在濱海提供了堅實的保障。
新區創造性地將外來人口納入保障範圍,突破戶籍屏障,促進新區實現基本公共服務在全體社會成員間的均等化,使外來人口也享受住房保障,這個隨着城市化進程加劇而顯得愈發突出的時代課題,在新區得到破解。
保障標準高,保障範圍廣,新區保障房制度改革旨在率先實現小康社會的居住目標,是建設和諧社會首善區的組成部分。在近期召開的濱海新區保障性住房規劃設計專家研討會上,來自京津兩地的建築設計、城市科學、保障性制度改革領域的專家對新區的保障房制度改革給予高度評價。專家們認爲,濱海新區的保障房制度改革思路、途徑、對策明確,以房價收入比研究、購房人羣研究等大量分析研究和數據調查,作爲制度改革的基礎,方法科學。以科學的規劃建設佈局,爲當前城市發展中的“城市病”開出了良方。
新區的保障房制度改革,體現的是“以人爲本、執政爲民”的理念,傳遞的是讓改革發展的成果及時惠及民生的信息。創造出保障房制度改革的濱海示範。時報記者陳西豔報道
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