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天津北方網訊:昨日,來自本市國土房管部門每日房價統計數據顯示,2012年上半年全市二手私產住宅的交易總量爲23125套,同比去年下降9.2%,與去年下半年的交易總量相比有所上漲,環比上漲13.1%。在價格方面,上半年二手私產住宅成交均價爲8468元/平方米,同比去年上半年上漲8.8%,環比去年下半年上漲9.5%。回顧上半年二手房表現,呈現以下三大特點。
二手房成交反彈放量
今年上半年,本市二手私產住宅成交量保持穩中有升,結束了自2011年以來的連續下滑趨勢,成交總量環比上漲一成。
我愛我家市場研究中心的統計資料認爲,2012年上半年在春節後首輪剛需集中入市的帶動下,市場成交量環比出現小幅上漲,但是宏觀調控限貸、限購等政策仍嚴厲執行,投資投機需求依舊難以入市,新建商品房項目大力度優惠促銷使得購房者對於房價下降的觀望氛圍依然較強,因此2012年上半年天津二手房市場成交總量未出現反彈放量,而是呈現小幅增量的走勢。
據悉,今年1、2月受春節傳統淡季因素影響,月成交量延續2011年以來的持續低位,其中春節所在的1月份,二手房日均成交量創三年來新低,至2月份中旬開始,隨着農曆春節淡季效應的減弱,節後在部分剛性需求入市的帶動下,二手房市場活躍度與節前相比出現了較大幅度的提升,3月成交量大幅提升,14個月以來首次突破5000套。
小戶型成交活躍
統計數據顯示,今年上半年,本市二手私產住宅成交均價與去年仍呈現小幅上揚的趨勢,但是從上半年各月的成交情況來看,價格的上漲主要受熱點戶型價格所帶動,根據成交戶型及需求的不同,各個板塊間的價格呈現了不同的走勢。低價位、中小戶型房源相對集中的片區,二手房成交量出現大幅上漲,成交均價也相對堅挺,而高端片區並未受到市場活躍度整體增強的影響,業主議價空間仍然較大。
專業人士指出,上半年二手房成交的主力需求爲購買低總價中小戶型的剛性自住需求,總價80萬元以內、面積80平方米以下的中小戶型、中低價位房源成交佔據了整體的80%左右。而在高端片區,投資型需求和部分改善型需求受“限購”“限貸”政策的影響無法釋放,房源仍然面臨滯銷,加之大戶型房源持有成本高,因此業主心理價位隨之降低,希望通過價格優勢刺激交易達成,上半年在售房源議價空間仍然較大,最高達15%-20%。
上半年宏觀調控的效果仍然顯著,使得120平方米以上大戶型房源成交持續走低,剛性需求居主導地位,其中婚房、學區房、拆遷需求佔據主體,90平方米以下中小戶型佔據整體的八成左右。在整體的價格結構中,由於以剛需爲主導的市場中,低總價的中小戶型成交提升,因此總價120萬元以內的房源增量顯著,尤其80萬元以內的低價房源成爲2012年上半年的主流戶型。
中介賣新熱情高
統計數據還顯示,在一季度首輪剛需釋放殆盡之後,二手房成交量連續3個月保持平穩走勢。今年上半年,央行三次下調存款準備金率,6月8日三年半來首次降息,在房貸方面,重新恢復首套房貸的8.5折優惠利率,但限購、限貸等專門針對房地產市場的政策仍然嚴厲執行,政策層面呈現出嚴格執行的背景下,二手房市場整體的觀望氛圍並未扭轉。而且開發商的促銷對二手房市場產生連鎖反應。
業內人士指出,上半年在市場方面,新房“以價換量”不斷升級,帶來成交量的快速回升,與此同時,開發商與二手房中介企業的聯動銷售則成爲上半年鮮明的特點。一些大型中介門店從上半年已開始進行的一二手聯動業務成交情況來看,通過中介渠道達成的成交已佔新房整體銷量的20%-30%,部分項目甚至更高,因此對於開發商來講,下半年“以價換量”回籠資金的關鍵時刻,業內預計,下半年隨着新房銷售壓力的增加,開發商將繼續加強與中介企業的一二手房聯動業務,以促進成交量的上升。