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天津北方網訊:隨着新建商品住宅項目的陸續開盤和加推,濱海新區核心區域的新房供應量不斷增加,讓購房者擁有更多的選擇,也讓區域內標價較高的二手房源陷入了尷尬境地,二手房市場出現了冰火兩重天的景象。
一方面是,伴隨着新房供應量加大和活動頻出,部分非重點區域一、二手房價格倒掛現象日漸加劇,使二手房市場更加有價無市。而另外一方面,在教育這種稀缺資源的主導下,學區房的市場卻保持着堅挺,在限購令出臺2年以後,學區房的價格跌幅不超過10%,並依然供不應求。
學區房成交活躍
“現在塘沽最貴的二手房都集中在新村,尤其是屬於浙江路小學片區內的小戶型二手房。”天津盛達地產負責人周先生告訴記者,根據近一個月的市場情況,浙江路小學片區內,小戶型、樓層較好,購買5年以上免交營業稅的二手房單價大約在每平方米14000元到15000元之間。“不久前,門市店裏剛成交了一套惠安裏的房子,面積是36平方米多一些,最後的成交價是53萬元,算下來每平方米超過14700元。”
同樣是重點小學,但與浙江路小學片區緊鄰的實驗小學片區內,二手房的價格就要相對“便宜”不少,“實驗小學片區內的二手房,均價在12000元到13000元之間,具體看房型和樓層。”周先生表示,雖然兩個學校離得非常近,也都同屬重點學校,但是在二手房市場上的“受寵”程度明顯不同。
與塘沽一樣,開發區二手房市場上最受歡迎的同樣是學區房。“一中一小片區內的房子,是目前開發區最抗跌的住宅。”天津盛聯房地產經紀有限公司置業顧問李慶平表示,開發區的優質學區房,仍然處於供不應求的階段,如果房型和價格合適,只要一掛網,很快就會有買家找來。以翠亨村爲例,翠亨村小區在限購令出臺前的市場均價大約爲每平方米14000元,而現在,經歷了2年限購政策以後,這一區域的市場價只是略有下跌,基本維持在13000元左右,跌幅僅爲8%。“但是,現在合適的二手學區房源不多,除了翠亨村外,別的小區房型都比較大,不太符合買家的需求。”
“除了能夠讓孩子上重點學校,學區房對於購房者的吸引力還體現在配套完善、好出租等方面。”在某大型國有企業工作的王女士,不久前剛入手了一套曉園新村的二手房,50多平方米的一室一廳,成交價是58萬元。“這套房子是爲了孩子將來上國際小學預備的,買回來以後,我們很快就把它租了出去,每個月能收到1600元的房租,房租還完月供以後,還富裕400元錢。幸好當時我下手快,從看房到付款只用了幾天,等我簽完協議以後,還有人給中介打電話要看房。”
一二手房價格倒掛明顯
相對於學區房的堅挺,周邊片區的房源卻顯得有些尷尬。隨着近期一批新建商品住宅開盤和加推,胡家園、新河、海洋高新等片區的新房供應量急劇增加,其優惠的價格也使得附近二手房價格頻繁作出調整。根據天津市國土資源和房屋管理局的統計數據,8月份,塘沽和開發區的二手房交易量比較平穩,但是成交價格略有下降。
“從4月份開始,塘沽就不斷有新的樓盤推出,已有的項目也在抓緊時間加推,大量新房源入市給消費者帶來了更多的選擇性,也由於開發商的資金壓力和競爭行爲,使這些區域的房價不斷拉低。”周先生表示,工農村附近幾處新開樓盤銷售價格只有7000多每平方米,最近智造創想城又發出一批更低價格的房源,最低價格才5480元每平方米,使得該區域的新建商品房售價一降再降。
“新房價格下調直接拉動周邊二手房價格下探,畢竟周圍新房價格是二手房家的重要參考依據。”李慶平表示,以上北區域爲例,不久前有房主將自己在融科新貽灣的房子拿到店裏掛網,房子面積是90.84平方米,標價是92萬元。但是,位於周邊區域的貽成豪庭新房均價才7千多元,價格倒掛現象明顯。
在開發區,雖然沒有大量新樓盤入市對二手房市場造成震盪,但是,由於市場觀望情緒比較嚴重,一、二手房倒掛的形勢也很明顯,使二手房市場出現了有價無市的行情。進入8月以後,開發區的二手房交易更是低迷,每日的成交量都維持在個位數,長期從事二手房中介服務的張先生告訴記者,在開發區地產中介最爲集中的宏達街上,大大小小的地產中介幾乎每家都門可羅雀,往日裏,業務員們帶着守在門口的購房者四處奔波看房的情景,已經很少再現。“很多新的地產中介一個月也完成不了一筆二手房買賣,已經瀕臨倒閉。而老的中介也都在想辦法依靠其他業務來支撐。”
改善型購房者開始入市
和開發區二手房市場的慘淡相比,業內人士對於塘沽的二手房市場前景預期相對樂觀。“相對於開發區,塘沽佔了人口多的優勢,二手房成交量基本上是新房成交量的三分之二左右,而且,從8月份開始,逐步有一些改善型住房需求的購房者入市。”周先生表示,以往購買二手房的大多數都是剛性需求的購房者,但是現在也有部分改善型住房需求的購房者開始入市“抄底”。
改善型需求入市一方面原因是近幾個月來新建商品房的價格營銷效果顯現,使得部分二手房業主的市場信心有所提升,市場中“賣舊買新”的現象逐漸增多,增加了二手房市場的有效房源供給量,從而對於交易量的提升起到了促進作用。
“有的購房者是因爲購買首套房時,正好遇到了房價高峯,不得不將房子買在了比較偏遠的地段,而現在塘沽中心區域的房價有所降低,所以,他們開始往中心‘搬遷’,這部分購房者普遍看中二手房周邊的配套和交通。另外一部分購房者,是希望趁房價回落的時候,換一套大一些的房子,能夠和老人住一起,對於他們來說,靠近公園、醫院的二手房比較合適。”業內人士分析,雖然改善型購房者開始入市,但是,短期內不會對二手房交易帶來大幅的拉動,所以未來一段時間,新區核心區域的二手房市場會維持相對平穩的狀態。