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除此之外,想要動公共維修金這塊蛋糕還必須跨過至少兩道門檻。首先就是,小區必須要有業主委員會。其次就是通過小區三分之二業主需要簽字同意方能使用。然而目前在我國成立業委會的小區不足20%,也就是說將近八成的小區即使有公共維修基金也難以使用。對此,張大偉認爲沒有業主委員會的小區並不需要過分憂慮。
張大偉:如果說有業委會的話,一般都是由業委會大部分成員同意,可以使用這個錢。如果沒有業委會,一般也可以找物業。如果沒有物業的可以找到房管部門。一般還是可以找到部門來維護的。
住在北京源屋曲小區的郭女士抱怨說,物業根本就不管。自己因爲夏季頂層漏雨的事兒多次找物業協商卻總是沒有了下文:
郭女士:我找物業,物業根本不給我修。我睡着覺,那個滴雨把我滴醒了。而且現在物業費我也不交了。我怎麼交,交完還那麼漏。
截至今年7月,北京已累計有商品住宅專項維修資金348.1億元,僅僅使用了5.38億元,累計使用率爲1.55%。截至今年5月份,上海的商品住宅維修資金一共有393億元,累計使用29億元,使用率也只有7.4%。一方面是大量房屋維修資金“在銀行裏睡大覺”,另一方面則是房屋維修費用逐年增加,有關部門爲何不願動用房屋維修金?
張大偉:以前都是公房,特別是在2000之前。公房都是單位代管的,根本不收這個錢。而公共維修基金是2000年之後商品房才收的。從正常的建築使用壽命來看,現在也沒到大規模維修時間段。只有個別小區矛盾尖銳。
中國政法大學教授劉智慧坦言在實際的操作中,以上兩個“三分之二”並不現實,想要讓公共維修基金“活”起來,有些辦法必須更改:
劉智慧:比如說夏季大暴雨,然後屋頂漏雨,這種情況下可能如果說想要達到建築物總面積以及業主總人數雙重都要達到三分之二的話,其實是比較困難的。從長遠來看,立法不應該嚴格控制就是必須要達到雙重三分之二多數通過纔可以。