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北方網專稿(記者常悅)：住房問題，是百姓安居樂業的大事。業主對房屋的所有權是其以後對該房屋能交易、出租、抵押等一切權利的基礎。房屋沒有產權證明，或者產權證明出現紕漏，都有可能使房屋的主人流離失所。
業主如何證明對房子擁有所有權？在開發商那裏預購一套房，怎麼防範開發商再將房子賣給其他人？房屋產權證書出錯怎麼辦？就此，天津桐江律師事務所尹鴻智律師根據《物權法》中的“不動產登記”做出瞭解答。
解讀之一：房屋產權登記生效
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| 天津桐江律師事務所尹鴻智律師解答《物權法》 |
《物權法》第九條：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。點擊查看《物權法》全文
生活案例：小周於2003年初與某開發商簽訂商品房預售合同，預交部分房款後，等待產權證下達。在此期間該開發商將該房以更高價格賣給不知情的小李，並與小李辦理了房屋產權登記。2003年末，該開發商告知小周，拒絕履行合同，同時退還小周預付房款和違約金。小周不願接受，遂向法院請求和該公司繼續履行合同。
法院經審理認爲，小周與該開發商簽訂的商品房預售合同有效。在預購人未取得房屋所有權之前，開發商擅自就同一商品房與他人簽訂預售合同，是嚴重違反原合同的行爲。但是，小周認購的商品房被銷售給不知情的第三人，並辦理了房屋所有權證書，因此認定開發商與小李所簽訂的合同有效。法院最終判決：小周與該開發商簽訂的商品房預售合同不能履行，駁回小周要求開發商繼續履行合同的訴訟請求。小李最終取得該房屋所有權。預售人對因此而給小周造成的損失，應承擔相應的民事責任。
律師解釋：不動產經依法登記，才能發生效力。如房屋買賣中，買方除了要與賣方簽訂買賣合同並依據合同的約定交付房款外，還必須辦理房屋過戶登記手續，不辦理登記即使已經佔有所買賣的房屋也不能取得所有權。只有在辦理登記後，纔可以從法律上取得房屋的所有權，才能得到法律的保護。
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解讀之二：預告登記防止“一房多賣”
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| 市民辦理預告登記手續 |
《物權法》第二十條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
生活案例：就解讀之一中所述案例而言，如果小周事先與開發商約定好並申請了預告登記，那麼開發商無權對房屋進行出賣，即使出賣也不能在登記機構辦理登記，所以這套房屋的所有權就不歸第三人小李所有，小周與開發商所簽訂的預售房買賣合同可以繼續履行。
律師解釋：像案例中提到的，當事人簽訂房屋買賣合同後，在辦理房屋產權轉移登記手續之前，賣方又將該房屋賣與他人並辦理了過戶登記手續，這種情形就是“一房二賣”或者“一房多賣”。該情況不但侵害了第一買方的權利，影響了其房屋所有權的取得和實現，而且違背了誠信原則，擾亂了正常的社會交易秩序，當屬於禁止之列。
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| 預告登記使“一房多賣”無效 |
預告登記制度是預防“一房二賣”或者“一房多賣”的有效手段。預告登記指爲了保全關於不動產物權的請求權而將該請求權加以登記的制度。從某種意義上來說，預告登記是一種必須在不動產登記簿上登記的擔保手段，它提前限制債務人違背其義務對不動產進行處分的權限，使得債權人在債務人違反義務進行處分的情況下也能夠取得物權。預告登記制度保證了買方將來順利取得該房屋的所有權。
尹鴻智說，辦理預告登記時還應注意兩點：一是申請預告登記需要簽訂不動產物權協議的雙方當事人進行約定，一方當事人不能單方申請預告登記；二是能夠進行不動產預告登記的情形除了房屋買賣之外，還包括其他不動產物權的設立或者交易。
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解讀之三：更正登記查漏補缺
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《物權法》第十九條：權利人、利害關係人認爲不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
生活案例：幾年前，王老先生去世，留下公房一套。其兒子欲變賣僅寫有自己名字的住房，其女兒發現後到登記機構申請更正登記。
律師解釋：《物權法》首次規定了更正登記制度。不動產登記機構在進行登記過程中，不可避免地會出現登記錯誤或者遺漏的情形發生，爲了能夠及時消除因登記錯誤或者遺漏而造成的登記權利與真實權利不一致的情形，有效地保護真實權利人的合法權益，因此規定了更正登記制度。更正登記指不動產物權人或者登記機構在發現登記出現錯誤、遺漏而予以更正時進行的登記。
在權利人、利害關係人(指與相關不動產有法律上利益牽連的人，如不動產的買受人、租賃人、不動產權利人的債權人等)申請更正登記時，必須滿足下列條件之一，登記機構才予以更正：一是，不動產登記簿記載的權利人書面同意更正；二是，有證據證明登記確有錯誤。
同時，《物權法》二十一條規定，當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
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解讀之四：異議登記保證真實權利人權益
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《物權法》第十九條：不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
生活案例：就解讀之三中所述案例而言，王老先生的兒子沒有同意更正登記。王老先生的女兒立即到登記機構提出異議登記，並在第十天提起訴訟。後經法院判決，兒子享有繼續承租權，但是沒有處理權。即只能居住不能買賣。如果買賣，房款將由兄妹二人平分。
律師解釋：《物權法》首次規定了異議登記制度。異議登記具有暫時中斷登記簿公信力的效力。法律之所以規定異議登記制度，這是因爲更正登記的程序較長，申請人不僅需要得到登記簿記載的權利人的書面同意，必要時還要進行舉證。而在這一段時間內，登記簿記載的權利人有可能對不動產進行處分。因此，爲了能夠暫時中斷登記簿的公信力，維護真實權利人合法權益，《物權法》規定了異議登記制度。異議登記的有效期爲15天，自登記之日算起。在這段時間內，登記簿記載的權利人處分名下不動產的權利受到限制，異議登記申請人應向人民法院提起訴訟；申請人在15日內沒有起訴的，異議登記失去效力，登記簿記載的權利人恢復對名下不動產的處分權。
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