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近日,最高人民法院公布《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》和《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》,並將於今年10月1日起施行。兩部司法解釋對於社會普遍關注的『住改商』問題做出的解釋性規定,再次引起人們對這一民生問題的關注。
本市的『住改商』情況是怎樣的,市民對於『住改商』的反應如何,又有哪些疑問需要解答,昨天,本報記者兵分幾路,走訪了市內多個小區,並就此專訪了南開大學法學院民法學教授陳耀東,請他對這一焦點問題做出解讀。
各方看法安全問題最令人擔懮 看法1 鄰居做點小生意可以理解 地點:河西區大沽路附近大沽路吉萬裡是一片『生意的海洋』,6至9號樓的一樓分布著盲人按摩店、刻盤店、洗染店、小賣部。『不少店開了大概七八年了,因為朝著馬路,並沒給小區帶來乾擾,有時候還給大伙帶來很多便利。』
大沽路久仰裡10至15號樓的一樓也是商家一片,房產中介、洗衣店、鞋店、小賣部。對於這些底商,一位居委會工作人員表示,『大家都是老鄰居,做點小生意也是可以理解的。』
看法2 陌生人進出有點兒不安全 地點:南開區美湖裡及周邊社區美湖裡社區裡,各種各樣經營數碼產品的小公司有十多家。記者走進3號樓一樓的一家彩擴店,這是一套兩室一廳的民用房,客廳和一間臥室被闢為了經營區域。記者看到,彩擴店在陽臺的位置開了一扇門,不時有前來洗照片的顧客。彩擴店的鄰居表示,當初彩擴店開張時並沒有征求他們的意見,『這是人家的自由。』但這位居民同時表示出他的擔懮,『每天都會有很多陌生人進出社區,讓人多少有些感覺不安全。』
看法3 人來人往連坐電梯都惱人 地點:和平區城基公寓城基公寓是近兩年來新建的一所公寓樓,因為地處市中心成為很多商家眼中的『黃金位置』。昨日,記者走進了城基公寓2號樓,發現地產、婚慶、房屋租賃、貨代等領域的公司分布在公寓的不少樓層。
一位業主說,公寓樓裡的公司非常多,而且乾什麼的都有,人來人往,每天樓裡的幾部電梯都非常忙碌,忙的時候等電梯成了件惱人的事。此外,公寓裡每天都有陌生人進出,讓業主們有點兒不安。另一位業主表示,樓裡的鄰居大多互相不認識,也從來沒有開公司的人找自己征求過意見。
物業 民宅商用為節約成本為什麼會有這麼多公司選擇租用或買下民宅,一位物業經理分析,節約成本是根本原因。一般情況下,寫字樓裡的租金每天每平方米都要達到幾元錢,這是一筆巨大的支出。而民宅就不會有這麼高的費用,而且水、電費用也會比商用房的節省很多。此外,還有一些『住改商』的情況屬於商戶本身就是住宅的業主,當然近水樓臺利用自己的資源。不過,這位物業經理也表示,這種『住改商』確實給他們的日常管理帶來諸多不便。
中介 租金可能會受到影響中原地產一位工作人員稱,『店裡登記的信息基本都為住宅,偶爾聊天時,租房的人說用來做小生意,我們沒有權力阻止,也沒必要砸人家生意。』對於最高法院出臺的相關司法解釋,這位工作人員稱,他還沒有關注。不過,當聽到『住改商』有了更多的限制時,這位工作人員自言自語地說,『那樣的話,一部分房屋的出租價格可能就要降低了。』
專家解讀能否住改商鄰居說了算
解讀1 『住改商』須經業主同意
《物權法》規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除了遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。那麼,有利害關系的業主如何界定呢?此次出臺的司法解釋將其范圍框定在本樓棟的業主,以居住的樓宇為准。也就是說,如果你把住宅改變成商業用房,除了征得工商部門的同意,還要征得本樓棟業主的同意。
解讀2 利害關系人不局限於本樓陳耀東特別提到,有些情況下,只征得本樓棟業主同意也不盡完善。像復印等行業,可能只會對上下樓或左鄰右捨產生影響,但是一些餐飲業,其對環境等的污染和影響,就不僅僅局限於本樓棟的業主,而是具有輻射性,法律上叫做不可量物的侵犯。陳教授認為,在這種情況下,本樓棟建築物之外的業主,主張有利害關系且能夠證明其房屋價值或生活質量受到或可能受到影響,也應被認定為有利害關系的業主。
解讀3 『征得同意』得留有證據實際操作中,很多人對怎樣纔叫『征得同意』感到困惑。一位經營小店的市民說,『明明是跟鄰居打過招呼了,到後來又不認賬了,這讓我有什麼辦法?』對此,陳教授表示,『征得同意』的方式司法解釋並沒有明確規定。是書面?還是口頭?陳教授認為,必須有證據證明已經『征得同意』就可以了,如果是書面的,要有所有利害關系人的簽字,如果是口頭征得的,需要其他佐證。
解讀4 受侵害業主4招維護權益如果沒有經有利害關系的業主同意就擅自『住改商』了,有利害關系的業主如何主張權益呢?對此,陳教授稱,可以要求排除妨害、消除危險、恢復原狀或賠償損失。
陳教授認為,這裡面還有很多問題值得探討。例如出租房屋算不算經營?如果單純從經濟學角度,當然應該算,但是,如果這也需要征得全樓業主同意的話,無疑為操作者加大了難度。還有,在自家開一個小電話亭算不算經營?當然也算。如果也必須征得全樓業主同意,似乎操作起來也有問題。因此,陳耀東認為,在這一點上,司法解釋的操作不宜僵化,有些經營是便民的,有些是擾民的,一定要區別對待。
解讀5
各相關部門需要配套規定
陳教授稱,在《物權法》出臺前,『住改商』這一行為在全國各地普遍存在。對於這個問題,各有關職能部門都為此做過努力。
『不管經營什麼,得有營業執照吧。《物權法》施行後,工商局很謹慎,如果辦公地點在住宅樓裡,工商局就要詢問「有沒有相關利害關系業主同意的證明?」如果條件不具備,就不發營業執照。』陳教授認為,最高法院的司法解釋只能約束法院的理解和適用,也就是只解決訴訟過程中的問題,現實生活中,還有很多不經過訴訟的類似糾紛需要相關職能部門加以解決。因此,相關職能部門還需要進一步出臺相關規定,以適應需要。
司法解釋出臺背景
規定有差異
操作標准不統一
《物權法》第77條規定:『業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。』
據陳耀東教授介紹,眾所周知,住宅是居民用來生活和休息的,當初按住宅用途取得的土地,也是考慮到便於居民更好地生活和休息,如果把住宅改成經營性用房,就改變了土地用途,必須進行限制,『在司法解釋出臺前,各地的規定有差異,操作起來標准不統一,這也是促使司法解釋盡快出臺的原因。』